Glossaire immobilier

Ratio entre le loyer annuel et le prix d'achat du bien, exprimé en pourcentage. Formule : (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100. Ne prend pas en compte les charges et frais.

Rentabilité tenant compte de toutes les charges : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, vacance locative, frais de gestion. Plus réaliste que la rentabilité brute.

Différence entre les loyers perçus et toutes les dépenses (charges + mensualité de crédit). Un cash-flow positif signifie que l'investissement s'autofinance.

Indicateur de performance qui prend en compte la valeur temps de l'argent, les flux de trésorerie et la plus-value à la revente. Le plus complet des indicateurs de rentabilité.

Stratégie consistant à utiliser l'endettement pour augmenter la rentabilité des capitaux propres. Fonctionne quand le rendement du bien est supérieur au coût du crédit.

Loueur Meublé Non Professionnel. Statut fiscal avantageux permettant d'amortir le bien et les meubles, réduisant significativement l'imposition des revenus locatifs.

Loueur Meublé Professionnel. Statut applicable quand les recettes locatives dépassent 23 000€/an ET représentent plus de 50% des revenus du foyer.

Régime fiscal simplifié avec abattement forfaitaire de 50% sur les recettes. Simple mais souvent moins avantageux que le régime réel pour les biens avec crédit.

Régime fiscal permettant de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. Plus complexe mais généralement plus avantageux, surtout avec un crédit en cours.

Déduction comptable représentant la perte de valeur théorique du bien. En LMNP réel, permet de déduire ~3% de la valeur du bien chaque année pendant 25-30 ans.

Situation où les charges déductibles dépassent les loyers perçus. Permet de réduire l'impôt sur le revenu jusqu'à 10 700€/an (hors intérêts d'emprunt).

Gain réalisé lors de la revente d'un bien. Taxée à 36,2% mais avec abattements progressifs : exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).

Cotisations sociales prélevées sur les revenus du patrimoine : 17,2% sur les revenus fonciers et plus-values, 18,6% sur les bénéfices de location meublée (BIC) depuis la LFSS 2026.

Société Civile Immobilière. Structure permettant d'investir à plusieurs, de faciliter la transmission et de protéger son patrimoine. Peut être à l'IR ou à l'IS.

SCI transparente fiscalement : les associés sont imposés personnellement sur leur quote-part des bénéfices. Même fiscalité qu'en nom propre.

SCI imposée comme une société : taux de 15-25%, possibilité d'amortir le bien. Attention à la taxation des plus-values à la revente.

Structure permettant de cumuler les avantages de la SCI (investir à plusieurs) et du LMNP (amortissements). Réservée aux membres d'une même famille.

Situation où plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans parts définies. Souvent source de conflits, la SCI est préférable pour investir à plusieurs.

Diagnostic de Performance Énergétique. Classe les logements de A (très performant) à G (passoire thermique). Obligatoire pour la vente et la location.

Logement classé F ou G au DPE. Interdits progressivement à la location : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Représentent une opportunité d'investissement avec rénovation.

Aide de l'État pour la rénovation énergétique. Montant variable selon les revenus et les travaux. Peut couvrir jusqu'à 90% du coût des travaux pour les passoires thermiques.

Certificats d'Économies d'Énergie. Primes versées par les fournisseurs d'énergie pour financer des travaux de rénovation. Cumulables avec MaPrimeRénov'.

Éco-Prêt à Taux Zéro. Prêt sans intérêts pour financer des travaux de rénovation énergétique. Jusqu'à 50 000€ sur 20 ans.

Somme investie de sa poche dans le projet. Les banques demandent généralement 10-20% du prix + frais de notaire. Un apport plus important améliore les conditions de prêt.

Ratio entre les mensualités de crédit et les revenus. Limité à 35% par le HCSF. Peut inclure une partie des loyers futurs (70%) dans le calcul.

Période pendant laquelle on ne rembourse que les intérêts, pas le capital. Utile pendant des travaux pour réduire les mensualités.

Taux Annuel Effectif Global. Inclut le taux nominal, l'assurance, les frais de dossier. Seul indicateur fiable pour comparer les offres de prêt.

Indemnités de Remboursement Anticipé. Pénalités en cas de remboursement du prêt avant terme. Limitées à 3% du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts.

Indicateur du rapport entre l'offre et la demande de logements. Une forte tension (>70) signifie que les biens se louent rapidement avec peu de vacance.

Période pendant laquelle le logement est vide entre deux locataires. À provisionner dans le calcul de rentabilité (généralement 5-8% du loyer annuel).

Dispositif limitant les loyers dans certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux...). Le loyer ne peut dépasser un plafond fixé selon le quartier et le type de bien.

Demandes de Valeurs Foncières. Base de données publique des transactions immobilières. Source officielle pour connaître les vrais prix de vente d'un quartier.

Contrat de location d'un logement équipé de meubles. Durée minimale d'1 an (9 mois pour étudiants). Préavis de départ d'1 mois pour le locataire.

Contrat de location d'un logement vide. Durée minimale de 3 ans. Préavis de départ de 3 mois pour le locataire (1 mois en zone tendue).

Somme versée par le locataire à l'entrée. Limité à 1 mois de loyer HC en location nue, 2 mois en meublé. Restitué sous 1-2 mois après le départ.

Garantie Loyers Impayés. Assurance couvrant les impayés de loyer. Coût : 2-4% du loyer annuel. Alternative : garantie Visale (gratuite, sous conditions).

Charges de copropriété pouvant être facturées au locataire : eau, entretien parties communes, ascenseur, espaces verts. Liste fixée par décret.

Frais d'acquisition payés lors de l'achat. Environ 7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf. Comprennent les taxes, émoluments du notaire et débours.

Avant-contrat engageant acheteur et vendeur. Prévoit les conditions suspensives (obtention du prêt, etc.). Délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur.

Clause du compromis permettant d'annuler la vente si une condition n'est pas remplie (obtention du prêt, absence de servitude, etc.).

Proposition écrite d'achat à un prix donné. Engage juridiquement l'acheteur si le vendeur accepte. Doit préciser le prix, les conditions et le délai de validité.