Effet de levier
Stratégie consistant à utiliser l'endettement pour augmenter la rentabilité des capitaux propres. Fonctionne quand le rendement du bien est supérieur au coût du crédit.
L'effet de levier est la raison pour laquelle l'immobilier locatif se prête si bien au crédit : la banque finance l'essentiel de l'opération, mais les loyers et la valorisation du bien profitent à 100 % à l'investisseur. La condition : que le rendement du bien dépasse le coût du crédit. Si le rendement passe sous le taux d'emprunt, le levier joue en sens inverse et amplifie la perte sur les capitaux propres.
Exemple chiffré : avec 20 000 € d'apport, vous achetez un bien de 100 000 € rapportant 6 % grâce à un crédit à 3,5 %. Les 80 000 € empruntés produisent un écart de 2,5 points qui revient à vos 20 000 € d'apport — c'est ce différentiel qui dope la rentabilité de vos capitaux propres. Le simulateur de crédit de RentaImmo calcule la mensualité exacte (formule PMT) et le cash-flow résultant pour vérifier que le levier reste soutenable mois après mois.