Analyse complète d'un bien rentable.
Un exemple d'analyse RentaImmo sur un T3 à Nice Riquier. Tous les chiffres, formules, régimes fiscaux, scénarios et recommandations que vous obtenez à chaque annonce collée dans l'outil.
Investissement viable, sous conditions
Score 69/100 (calculé par le moteur sur les chiffres de cet exemple) : cash-flow positif après crédit (+139 €/mois), rendement net 4,67%. TRI 10 ans du moteur : 7,84%. Simulation indicative : ceci n'est pas un conseil en investissement.
Les 4 indicateurs qui comptent.
Rendement, cash-flow, point mort, TRI. Les chiffres sont calculés après charges, après crédit et après fiscalité — pas de rendement brut trompeur.
Le détail mois après mois.
Chaque euro est tracé. Les charges sont estimées à partir de l'Observatoire ARC (copro), des données communales (taxe foncière) et des barèmes de marché (PNO, gestion).
Revenus locatifs
Charges annuelles
Toutes les dimensions, une seule vue.
Six dimensions (cashflow, fiscalité, crédit, patrimoine, marché, risque). Les dimensions financières sont calculées par le moteur ; les dimensions « marché local » et « risque » sont des illustrations pédagogiques non calculées.
Analyse de sensibilité — variables clés (chaque ligne = un nouveau calcul du moteur)
Simulation crédit sur les hypothèses de l'exemple.
Taux de l'exemple : 3,41% sur 25 ans (hypothèse figée, médiane des taux observés à la date de rédaction ; dans l'outil, le taux du jour est repris automatiquement). Frais de notaire selon le barème ancien.
Paramètres
Résultat
Le bon régime change tout.
RentaImmo calcule votre impôt annuel dans chaque régime éligible — LMNP (micro et réel), foncier (micro et réel), SCI IS. Hypothèse TMI 30 % ; CFE non incluse (variable selon commune). Écart jusqu'à 4 863 € par an entre le régime le moins taxé et le plus taxé.
| Régime | Impôt IR | Prélèvements sociaux | Total annuel | Écart vs LMNP Réel |
|---|---|---|---|---|
| LMNP RéelRecommandé | 0 € | 0 € | 0 € | — |
| LMNP Micro-BIC meublé (50%) | 2 208 € | 1 369 € | 3 577 € | +3 577 € |
| Foncier Réel (location nue) | 1 647 € | 944 € | 2 591 € | +2 591 € |
| Foncier Micro (30%) | 3 091 € | 1 772 € | 4 863 € | +4 863 € |
| SCI IS | — | — | — | IS 15 %/25 % + fiscalité à la distribution et à la cession — non comparable en annuel |
Le détail ligne par ligne sur 10 ans.
Tableau issu de la projection du moteur : remboursement capital + intérêts du crédit avec l'amortissement fiscal LMNP Réel déduit (bâti 85 % × prix / 25 ans + frais d'acquisition / 20 ans + mobilier / 10 ans). Aucun impôt n'est dû pendant les 16 premières années grâce aux amortissements.
| An | Loyer eff. | Charges | Int. crédit | Capital crédit | Amort. immo. déduit | Amort. mob. déduit | Impôt (IR+PS) | CF net |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| An 1 | 14 720 € | −3 800 € | −4 987 € | +3 818 € | −5 081 € | −408 € | 0 € | +1 671 € |
| An 2 | 14 941 € | −3 876 € | −4 855 € | +3 950 € | −5 338 € | −428 € | 0 € | +1 816 € |
| An 3 | 15 166 € | −3 954 € | −4 718 € | +4 087 € | −5 600 € | −450 € | 0 € | +1 962 € |
| An 4 | 15 393 € | −4 033 € | −4 577 € | +4 229 € | −5 868 € | −471 € | 0 € | +2 111 € |
| An 5 | 15 623 € | −4 113 € | −4 430 € | +4 375 € | −6 143 € | −493 € | 0 € | +2 261 € |
| An 6 | 15 859 € | −4 196 € | −4 279 € | +4 527 € | −6 424 € | −516 € | 0 € | +2 413 € |
| An 7 | 16 096 € | −4 279 € | −4 122 € | +4 684 € | −6 712 € | −539 € | 0 € | +2 567 € |
| An 8 | 16 337 € | −4 365 € | −3 960 € | +4 846 € | −7 006 € | −562 € | 0 € | +2 723 € |
| An 9 | 16 582 € | −4 452 € | −3 792 € | +5 014 € | −7 308 € | −587 € | 0 € | +2 881 € |
| An 10 | 16 831 € | −4 541 € | −3 618 € | +5 187 € | −7 616 € | −611 € | 0 € | +3 040 € |
| Cumul 10 ans | 157 548 € | −41 609 € | −43 338 € | +44 717 € | −63 096 € | −5 065 € | 0 € | +23 445 € |
· CF net = loyer effectif − charges − mensualité crédit × 12 (733,8 € × 12) − assurance emprunteur − impôt (à quelques euros d'arrondi près entre le pont de trésorerie et la projection du moteur). · L'excédent d'amortissements n'est pas un déficit : en LMNP il est différé et imputé sur les bénéfices BIC des années suivantes (sans limite de durée). · Loyer revalorisé 1,5 %/an ; charges constantes sur la projection (l'inflation des charges n'est pas modélisée).
Votre patrimoine net mois après mois.
Valeur du bien revalorisée de 2%/an (hypothèse du moteur, modifiable dans l'analyse), diminuée du capital restant dû : patrimoine net = valeur − capital restant. Projection du moteur.
Trois scénarios pour dormir tranquille.
Pessimiste, réaliste, optimiste (chaque scénario = un nouveau calcul du moteur). L'investissement reste à l'équilibre même dans l'hypothèse pessimiste (vacance 10%, loyer −5%, taxe +15%).
Vacance 10%, loyer −5%, taxe foncière +15%
Hypothèses RentaImmo
Vacance 2%, loyer +2%
Quand vendre au meilleur prix ?
Plus-value imposable calculée par le moteur avec abattements distincts : IR 6%/an de la 6e à la 21e année (+4% la 22e), prélèvements sociaux 1,65%/an (+1,60% la 22e). Exonération IR totale à 22 ans, PS à 30 ans. Depuis le 15/02/2025, les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans la plus-value taxable : cette réintégration est incluse dans ces estimations (amortissements immobiliers uniquement, mobilier exclu). Frais de revente inclus. Le TRI n'est publié par le moteur que pour 10, 15 et 25 ans.
Aucun abattement de durée avant la 6e année de détention
Abattements de durée distincts IR / PS ; réintégration des amortissements LMNP incluse
Abattements de durée distincts IR / PS ; réintégration des amortissements LMNP incluse
Exonération IR totale (22 ans) ; PS encore dus jusqu'à 30 ans
Pourquoi ce bien est un bon investissement.
Des arguments factuels tirés des chiffres du dossier. Les risques identifiés sont tous faibles à modérés, et aucun ne justifie d'écarter le bien.
· Points forts
- Rendement brut 7,9% > médiane Nice (5,4%, CLAMEUR 2024 PACA)
- Cash-flow positif dès le mois 1 (+139 €/mois, assurance emprunteur incluse)
- LMNP Réel : aucun impôt sur les loyers pendant 16 ans (amortissements — projection du moteur)
- Patrimoine net projeté : 254 k€ à 20 ans (valeur − capital restant dû, hyp. appréciation 2%/an)
- Riquier Pont-Michel : tension locative forte (60k étudiants Côte d'Azur)
- DPE D → aucune interdiction de louer programmée (calendrier F/E non concerné)
· Risques identifiés
DPE D
Hors calendrier d'interdiction de louer (concerne F puis E)
Turnover coloc
Vacance 6% (vs 3% location meublée classique)
Copropriété 1962
Budget ravalement à 5 ans (~4 500 €, illustratif)
PLU Riquier
Zone UA stable, pas de densification prévue
Bail meublé coloc
Clause solidaire obligatoire — formalisme strict
Ce bien n'est PAS pour vous si...
- Vous détestez gérer une coloc (turnover 12 mois en moyenne)
- Vous voulez un cash-flow >500 €/mois dès la 1re année (ici +139 €)
- Votre TMI est à 11% (l'économie LMNP est faible à ce niveau)
- Vous avez moins de 23 k€ d'apport (cash-flow négatif en dessous — seuil calculé par le moteur)
- Vous visez une revente avant 10 ans (fiscalité PV mordante)
Où se situe le bien dans la zone ?
Jusqu'où négocier sans perdre l'affaire ?
Estimation basée sur les ventes DVF comparables des 18 derniers mois, la durée d'affichage et les défauts spécifiques du bien. Notre IA calcule la probabilité d'acceptation pour chaque proposition.
Marge estimée
Fourchette illustrative (aucun équivalent moteur). Offre recommandée : −2,5% (193 050 €).
Arguments à utiliser
- 3 ventes DVF comparables T3 Riquier à 189-202 k€ en 2024
- Bien affiché 54 jours (médiane métropole : 47 j)
- Copropriété 1962 sans ravalement récent (budget 4 500 € à 5 ans)
- DPE D — pas de gel loyer mais décote vs DPE C (2-3% estimé)
Le chemin complet jusqu'au locataire.
9 étapes chronologiques de la visite à la première déclaration fiscale. Généré automatiquement en fonction du régime choisi (LMNP Réel) et du calendrier moyen observé à Nice (~70 j du compromis à l'acte).
Demander 3 infos : charges copro détaillées, PV AG 3 dernières années, diag DPE
Contacter 3 banques + 1 courtier. Viser un taux ≤ 3,41% sur 25 ans (au-delà de 5,09%, le cash-flow devient négatif)
Négociation −2,5% basée sur durée affichage 54j + ravalement copro à 5 ans
Clauses suspensives : obtention prêt, diagnostic amiante/plomb, urbanisme
Notaire : frais 14 850 €. Remettre clés + état des lieux + ameublement
Déclarer début activité LMNP (formulaire P0i) dans les 15 jours post-acte
Forfait 500 €/an. Amort. bâti 85% × 198 k / 25 ans + frais d'acquisition / 20 ans + mobilier / 10 ans
Photos pro, annonces coloc (Leboncoin, Appartager). Loyer CC 3× 465 €
Résultat imposable neutralisé par les amortissements (selon le moteur). Excédent d'amortissements différé (reportable sans limite)
Chaque chiffre est reconstituable.
20 formules et sources utilisées pour générer cette analyse. Les taux et conventions fiscales sont vérifiables sur Légifrance ; les données de marché (INSEE, DVF Etalab, CLAMEUR) sont des illustrations pour cet exemple.
Collez l'annonce, obtenez l'analyse.
RentaImmo génère ce rapport complet en 30 secondes, à partir du lien d'une annonce SeLoger, Bien'ici, Leboncoin ou Logic-Immo. Les 3 premières analyses sont gratuites.