Analyse complète d'un bien rentable.
Un exemple d'analyse RentaImmo sur un T3 à Nice Riquier. Tous les chiffres, formules, régimes fiscaux, scénarios et recommandations que vous obtenez à chaque annonce collée dans l'outil.
Investissement solide, sous conditions
Score 81/100 : cash-flow positif, rendement net 4.85% au-dessus de la médiane, quartier demandé, risques faibles. Le TRI de 8.6% est calculé hors mobilier, assurance emprunteur, CFE, frais de vente et réintégration des amortissements LMNP (réforme 2025) — le TRI « tout inclus » est sensiblement plus faible. Simulation indicative : ceci n'est pas un conseil en investissement.
Les 4 indicateurs qui comptent.
Rendement, cash-flow, point mort, TRI. Les chiffres sont calculés après charges, après crédit et après fiscalité — pas de rendement brut trompeur.
Le détail mois après mois.
Chaque euro est tracé. Les charges sont estimées à partir de l'Observatoire ARC (copro), des données communales (taxe foncière) et des barèmes de marché (PNO, gestion).
Revenus locatifs
Charges annuelles
Toutes les dimensions, une seule vue.
24 indicateurs répartis sur 6 dimensions (cashflow, fiscalité, crédit, patrimoine, marché, risque). Ce cockpit est votre tableau de bord de décision — en 30 secondes, vous voyez si le bien passe tous les tests.
Analyse de sensibilité — variables clés
Simulation crédit taux réel du jour.
Taux médiane observée sur MeilleurTaux, CAFPI, Empruntis, Pretto (scraping quotidien). Frais de notaire calculés selon le barème ancien.
Paramètres
Résultat
Le bon régime change tout.
RentaImmo calcule votre impôt annuel dans chaque régime éligible — LMNP (micro et réel), foncier (micro et réel), SCI IS. Hypothèse TMI 30 % ; CFE non incluse (variable selon commune). Écart jusqu'à près de 4 900 € par an.
| Régime | Impôt IR | Prélèvements sociaux | Total annuel | Écart vs LMNP Réel |
|---|---|---|---|---|
| LMNP RéelRecommandé | 0 € | 0 € | 0 € | — |
| LMNP Micro-BIC meublé (50%) | 2 208 € | 1 266 € | 3 474 € | +3 474 € |
| Foncier Réel (location nue) | 1 610 € | 923 € | 2 533 € | +2 533 € |
| Foncier Micro (30%) | 3 091 € | 1 772 € | 4 863 € | +4 863 € |
| SCI IS | — | — | — | IS 15 %/25 % + fiscalité à la distribution et à la cession — non comparable en annuel |
Le détail ligne par ligne sur 10 ans.
Tableau d'amortissement combiné : remboursement capital + intérêts du crédit (ligne comptable) avec l'amortissement fiscal LMNP Réel (bâti 85 % × prix / 30 ans + mobilier / 10 ans). La base imposable reste neutralisée pendant 8 ans grâce aux amortissements différés.
| An | Loyer eff. | Charges | Int. crédit | Capital crédit | Amort. bâti | Amort. mob. | Base impos. | CF net |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| An 1 | 14 720 € | −4 400 € | −4 955 € | +3 851 € | −5 610 € | −600 € | 0 € | +1 514 € |
| An 2 | 14 868 € | −4 466 € | −4 822 € | +3 984 € | −5 610 € | −600 € | 0 € | +1 596 € |
| An 3 | 15 017 € | −4 533 € | −4 683 € | +4 123 € | −5 610 € | −600 € | 0 € | +1 678 € |
| An 4 | 15 167 € | −4 601 € | −4 540 € | +4 266 € | −5 610 € | −600 € | 0 € | +1 760 € |
| An 5 | 15 319 € | −4 670 € | −4 391 € | +4 415 € | −5 610 € | −600 € | 0 € | +1 843 € |
| An 6 | 15 472 € | −4 740 € | −4 237 € | +4 569 € | −5 610 € | −600 € | 0 € | +1 926 € |
| An 7 | 15 627 € | −4 811 € | −4 077 € | +4 729 € | −5 610 € | −600 € | 0 € | +2 010 € |
| An 8 | 15 783 € | −4 883 € | −3 912 € | +4 894 € | −5 610 € | −600 € | 0 € | +2 094 € |
| An 9 | 15 941 € | −4 956 € | −3 740 € | +5 066 € | −5 610 € | −600 € | 607 € | +2 179 € |
| An 10 | 16 100 € | −5 030 € | −3 563 € | +5 243 € | −5 610 € | −600 € | 1297 € | +2 264 € |
| Cumul 10 ans | 154 014 € | −47 090 € | −42 920 € | +45 140 € | −56 100 € | −6 000 € | 1 904 € | +18 864 € |
· CF net = loyer effectif − charges − mensualité crédit × 12 (733,80 € × 12 = 8 806 €). · Base imposable = loyer − charges − intérêts − amort. bâti − amort. mobilier, planchée à 0 € : en LMNP l'excédent d'amortissements n'est pas un déficit, il est différé et imputé sur les bénéfices BIC des années suivantes (sans limite de durée). · Loyer revalorisé 1 %/an (IRL moyen 2020-2024), charges 1,5 %/an (CRP).
Votre patrimoine net mois après mois.
Valeur du bien revalorisée 1,5%/an + capital remboursé + cash-flow cumulé, diminuée du capital restant dû. Hypothèse conservatrice.
Trois scénarios pour dormir tranquille.
Pessimiste, réaliste, optimiste. L'investissement reste à l'équilibre même dans l'hypothèse pessimiste (vacance 10%, loyer −5%, taxe +15%).
Vacance 10%, loyer -5%, taxe +15%
Hypothèses RentaImmo
Vacance 2%, loyer +2%
Quand vendre au meilleur prix ?
Plus-value imposable avec abattements distincts : IR 6%/an de la 6e à la 21e année (+4% la 22e), prélèvements sociaux 1,65%/an (+1,60% la 22e). Exonération IR totale à 22 ans, PS à 30 ans. Attention : depuis le 15/02/2025, les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans la plus-value taxable — non inclus dans ces estimations, l'impôt réel en cas de revente peut être sensiblement plus élevé.
Vente prématurée : plus-value taxée à 36,2 % sans abattement
Abattements durée distincts IR/PS ; réintégration LMNP 2025 non incluse
Sweet spot fiscal + capital bien amorti (hors réintégration LMNP 2025)
Exonération IR totale (22 ans), PS encore dus jusqu'à 30 ans
Pourquoi ce bien est un bon investissement.
Six arguments factuels tirés des chiffres du dossier. Les risques identifiés sont tous faibles à modérés, et aucun ne justifie d'écarter le bien.
· Points forts
- Rendement brut 7,9% > médiane Nice (5,4%, CLAMEUR 2024 PACA)
- Cash-flow positif dès le mois 1 (+126 €/mois)
- LMNP Réel : base imposable neutralisée 8 ans (amortissements différés)
- Patrimoine net projeté : 226 k€ à 20 ans (hyp. appréciation 1,5%/an)
- Riquier Pont-Michel : tension locative forte (60k étudiants Côte d'Azur)
- DPE D → aucune interdiction de louer programmée (calendrier F/E non concerné)
· Risques identifiés
DPE D
Hors calendrier d'interdiction de louer (concerne F puis E)
Turnover coloc
Vacance 6% (vs 3% location meublée classique)
Copropriété 1962
Budget ravalement à 5 ans (~4 500 €)
PLU Riquier
Zone UA stable, pas de densification prévue
Bail meublé coloc
Clause solidaire obligatoire — formalisme strict
Ce bien n'est PAS pour vous si...
- Vous détestez gérer une coloc (turnover 12 mois en moyenne)
- Vous voulez un cash-flow >500 €/mois dès la 1re année (ici +126)
- Votre TMI est à 11% (l'économie LMNP est faible à ce niveau)
- Vous avez moins de 50 k€ d'apport (CF négatif en dessous)
- Vous visez une revente avant 10 ans (fiscalité PV mordante)
Où se situe le bien dans la zone ?
Jusqu'où négocier sans perdre l'affaire ?
Estimation basée sur les ventes DVF comparables des 18 derniers mois, la durée d'affichage et les défauts spécifiques du bien. Notre IA calcule la probabilité d'acceptation pour chaque proposition.
Marge estimée
Fourchette de négociation réaliste selon notre modèle. Offre recommandée : −2,5% (193 050 €).
Arguments à utiliser
- 3 ventes DVF comparables T3 Riquier à 189-202 k€ en 2024
- Bien affiché 54 jours (médiane métropole : 47 j)
- Copropriété 1962 sans ravalement récent (budget 4 500 € à 5 ans)
- DPE D — pas de gel loyer mais décote vs DPE C (2-3% estimé)
Le chemin complet jusqu'au locataire.
9 étapes chronologiques de la visite à la première déclaration fiscale. Généré automatiquement en fonction du régime choisi (LMNP Réel) et du calendrier moyen observé à Nice (~70 j du compromis à l'acte).
Demander 3 infos : charges copro détaillées, PV AG 3 dernières années, diag DPE
Contacter 3 banques + 1 courtier. Viser taux < 3,45% sur 25 ans
Négociation −2,5% basée sur durée affichage 54j + ravalement copro à 5 ans
Clauses suspensives : obtention prêt, diagnostic amiante/plomb, urbanisme
Notaire : frais 14 850 €. Remettre clés + état des lieux + ameublement
Déclarer début activité LMNP (formulaire P0i) dans les 15 jours post-acte
Forfait 500 €/an. Amort. bâti 85% × 198 k / 30 ans + mobilier 6k / 10 ans
Photos pro, annonces coloc (Leboncoin, Appartager). Loyer CC 3× 465 €
Résultat imposable neutralisé par amortissements. Excédent d'amortissements différé (reportable sans limite)
Chaque chiffre est reconstituable.
20 formules et sources utilisées pour générer cette analyse. Tous les taux et conventions sont vérifiables sur Légifrance, INSEE, DVF Etalab et CLAMEUR. Aucune boîte noire, pas de score propriétaire non documenté.
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RentaImmo génère ce rapport complet en 30 secondes, à partir du lien d'une annonce SeLoger, Bien'ici, Leboncoin ou Logic-Immo. Les 3 premières analyses sont gratuites.