SCI ou Nom Propre : comment choisir pour investir ?
Faut-il créer une SCI ou acheter en nom propre ? Comparatif complet des structures juridiques pour optimiser votre investissement immobilier.
Comparez les structures
Notre simulateur compare automatiquement la fiscalité en nom propre, SCI IR et SCI IS.
Simuler mon investissement →Les 4 principales options
Le choix de la structure juridique dépend de vos objectifs patrimoniaux. Consultez les fiches Service-Public.fr sur l'investissement immobilier pour les détails officiels.
1. Nom Propre
Vous achetez personnellement. Le plus simple pour débuter.
2. SCI à l'IR
Société civile transparente. Fiscalité identique au nom propre. En savoir plus
3. SCI à l'IS
Société imposée comme une entreprise. Amortissement possible. Taux IS
4. SARL de Famille
Cumule SCI + LMNP. Idéal pour location meublée à plusieurs. Conditions
Comparatif détaillé
| Critère | Nom Propre | SCI IR | SCI IS | SARL de Famille |
|---|---|---|---|---|
| Simplicité | ★★★ | ★★ | ★ | ★ |
| Coût de création | 0€ | 200-3000€ | 200-3000€ | 500-3000€ |
| Coûts annuels | 0€ | 500-1500€ | 1000-2000€ | 1000-2000€ |
| Imposition revenus | IR + PS (jusqu'à 62%) | IR + PS (jusqu'à 62%) | IS (15-25%) | IR (option) |
| Amortissement | Non* | Non | Oui | Oui (LMNP réel) |
| Plus-value | Régime PV privées | Régime PV privées | PV professionnelles | Régime PV privées |
| Exonération PV | Après 22-30 ans | Après 22-30 ans | Jamais | Après 22-30 ans |
| LMNP compatible | Oui | Non | Non | Oui |
| Transmission | Complexe | Facilitée | Facilitée | Facilitée |
| Protection patrimoine | Non | Partielle | Oui | Oui |
| Condition particulière | — | — | — | Liens familiaux requis |
* Sauf en LMNP régime réel
Nom Propre : pour qui ?
✓ Idéal si :
- • Premier investissement
- • Investissement seul (pas en couple non marié)
- • Location meublée (LMNP)
- • Volonté de revendre à moyen terme (exonération PV)
- • Pas de souci de transmission immédiat
SCI à l'IR : pour qui ?
✓ Idéal si :
- • Investissement à plusieurs (couple, famille, associés)
- • Volonté de transmettre progressivement
- • Location nue (pas meublée)
- • TMI pas trop élevée (< 30%)
SCI à l'IS : pour qui ?
✓ Idéal si :
- • TMI élevée (41-45%)
- • Objectif de capitalisation (réinvestir les loyers)
- • Pas de besoin de revenus immédiats
- • Stratégie long terme (> 20 ans)
- • Plusieurs biens à terme
⚠️ Attention SCI IS
La SCI IS amortit le bien, ce qui réduit l'impôt chaque année. MAIS à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur amortie, donc fortement taxée. Peu intéressant si vous comptez revendre.
SCI IS : le piège de la plus-value (exemple complet)
Voici un exemple complet pour comprendre pourquoi la SCI IS est excellente en exploitation mais dangereuse à la revente :
| Étape | Montant |
|---|---|
| Achat du bien | 300 000 € |
| Amortissement cumulé sur 15 ans | -102 000 € |
| Valeur nette comptable | 198 000 € |
| Prix de revente | 380 000 € |
| Plus-value taxable (IS) | 182 000 € |
| IS (25%) | -45 500 € |
| Flat tax sur distribution aux associés (30%) | -40 950 € |
| Fiscalité totale à la revente | 86 450 € (47,5% de la PV) |
En comparaison, en nom propre après 22 ans, cette même plus-value de 80 000 € (380K - 300K) serait totalement exonérée d'IR. C'est pourquoi la SCI IS est réservée à ceux qui ne prévoient pas de revendre.
La transmission : l'avantage décisif de la SCI
La SCI permet de transmettre progressivement son patrimoine grâce à la donation de parts en nue-propriété, avec 3 avantages cumulés :
1. Abattement de 100 000 € / enfant / 15 ans
Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans sans droits. Un couple avec 2 enfants transmet 400 000 € de parts en franchise.
2. Décote pour parts de SCI (15-25%)
Les parts de SCI sont moins liquides qu'un bien en direct. Le fisc accepte une décote de 15 à 25% sur la valeur. Des parts valant 200 000 € sont évaluées à 150 000-170 000 € pour les droits de donation.
3. Démembrement nue-propriété/usufruit
Vous donnez la nue-propriété et gardez l'usufruit (les loyers). La valeur de la nue-propriété dépend de votre âge (barème fiscal art. 669 CGI) : à 55 ans, elle vaut 50% de la pleine propriété. Vous transmettez un bien de 300 000 € pour seulement 150 000 € de droits.
Exemple chiffré de transmission optimisée
Couple de 55 ans, SCI détenant un bien de 600 000 €, 2 enfants :
- Valeur des parts : 600 000 €
- Décote SCI (20%) : 480 000 €
- Nue-propriété (50% à 55 ans) : 240 000 €
- Par enfant : 120 000 € (avec 2 parents donateurs)
- Abattement : 100 000 € par parent/enfant = 0 € de droits
Résultat : 600 000 € de patrimoine transmis sans aucun droit de donation. Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans fiscalité supplémentaire.
Créer une SCI : checklist pratique
Rédiger les statuts
En ligne (200-500 €) ou via notaire/avocat (1 500-3 000 €). Clauses essentielles : objet social, capital, répartition des parts, gérance, clause d'agrément, clause de préemption entre associés.
Déposer le capital social
Minimum légal : 1 €, mais les banques préfèrent 1 000 € minimum. Le capital peut être en numéraire ou en nature (apport d'un bien existant).
Publier une annonce légale
150-250 € selon le département.
Immatriculer au Guichet Unique INPI
Remplace le greffe du tribunal depuis 2023. Délai : 1 à 3 semaines.
Obtenir le Kbis + SIRET
Indispensable pour ouvrir le compte bancaire de la SCI et acheter un bien.
Les clauses de statuts que votre notaire ne mentionnera pas
Clause de préemption
En cas de vente de parts, les autres associés ont la priorité d'achat. Indispensable pour éviter qu'un associé vende à un inconnu.
Clause de démembrement des parts
Prévoyez qui vote en cas de démembrement (nu-propriétaire ou usufruitier). Par défaut, l'usufruitier vote pour les décisions courantes, le nu-propriétaire pour les décisions extraordinaires.
Clause de variabilité du capital
Permet d'augmenter ou réduire le capital sans modifier les statuts (économie de formalités). Utile pour intégrer progressivement de nouveaux associés.
Clause de sortie (retrait d'associé)
Prévoyez les conditions de sortie (valorisation des parts, délai de paiement). Sans cette clause, un associé mécontent peut demander la dissolution judiciaire de la SCI.
La holding immobilière : stratégie avancée
Pour les investisseurs qui accumulent plusieurs biens, la structure holding + SCI filles offre des avantages majeurs :
- Régime mère-fille : les dividendes remontés des SCI filles à la holding sont exonérés à 95% (seule une quote-part de 5% est imposée)
- Cash-pooling : la trésorerie des SCI bénéficiaires finance les travaux des SCI déficitaires
- Intégration fiscale : les déficits d'une SCI compensent les bénéfices d'une autre au niveau du groupe
- Protection : chaque bien est isolé dans sa propre SCI. Un sinistre sur un bien ne menace pas les autres
Pour qui ?
La holding a un coût de gestion élevé (2 000-4 000 €/an de comptabilité supplémentaire). Elle devient pertinente à partir de 3-4 biens ou d'un patrimoine immobilier supérieur à 500 000 €. En dessous, le coût de structure mange le bénéfice fiscal.
SARL de Famille : le meilleur des deux mondes ?
La SARL de famille permet de cumuler les avantages de la SCI (investir à plusieurs, transmission) avec le régime LMNP (amortissements, fiscalité optimisée). Le régime est défini par l'article 239 bis AA du CGI.
- Réservée aux membres d'une même famille (ligne directe, frères/soeurs, conjoints)
- Option pour l'IR possible (évite l'IS) — c'est sa force
- Compatible LMNP avec amortissement
- Plus-value des particuliers (pas de PV professionnelle)
- Transmission de parts facilitée comme en SCI
Risques de la SARL de famille
Divorce ou mésentente familiale : si un associé ne remplit plus la condition familiale (ex. divorce du couple), la SARL perd automatiquement son option IR et bascule à l'IS. C'est irréversible et déclenche une imposition immédiate sur les plus-values latentes. Prévoyez des clauses de rachat dans les statuts.
Mon conseil selon votre situation
Premier investissement, seul, location meublée
→ Nom propre + LMNP réel
En couple non marié/pacsé
→ SCI IR (évite l'indivision)
TMI 41%+, pas besoin des revenus
→ SCI IS (capitalisation)
Famille, location meublée
→ SARL de famille
Ressources officielles
- Service-Public.fr - Créer une SCI - Démarches et formalités officielles
- Infogreffe - Immatriculation et formalités au greffe
- Impots.gouv.fr - IS - Barèmes de l'impôt sur les sociétés
- Notaires de France - Guide complet sur la SCI
FAQ
Quand créer une SCI pour investir ?
La SCI est pertinente pour : investir à plusieurs, faciliter la transmission, protéger son patrimoine personnel, ou optimiser la fiscalité (SCI IS). Pour un premier investissement seul, le nom propre est souvent plus simple.
Quelle différence entre SCI IR et SCI IS ?
La SCI IR (Impôt sur le Revenu) est transparente fiscalement : les associés sont imposés personnellement sur leur quote-part. La SCI IS (Impôt sur les Sociétés) est imposée comme une entreprise : taux de 15-25%, possibilité d'amortir le bien, mais taxation des plus-values à la revente.
Combien coûte la création d'une SCI ?
Comptez 200-500€ en ligne (Legalstart, etc.) ou 1 500-3 000€ avec un notaire/avocat. Ajoutez les frais annuels : comptabilité (500-1 500€/an), CFE, et assemblées générales.
Peut-on bénéficier du LMNP en SCI ?
Non, une SCI ne peut pas être LMNP. Si vous louez meublé via une SCI, elle bascule automatiquement à l'IS. Pour le LMNP, privilégiez l'achat en nom propre ou en SARL de famille.
Comment obtenir un crédit avec une SCI ?
Les banques demandent généralement la caution personnelle des associés. Les taux peuvent être légèrement plus élevés (+0,1 à 0,3%). Certaines banques refusent de prêter aux SCI, comparez les offres.
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