Apport personnel
Somme investie de sa poche dans le projet. Les banques demandent généralement 10-20% du prix + frais de notaire. Un apport plus important améliore les conditions de prêt.
L'apport sert d'abord à couvrir ce que la banque ne finance pas volontiers : les frais de notaire et de garantie. Pour un bien ancien à 200 000 €, comptez environ 16 000 € de frais de notaire plus 10 à 20 % du prix, soit un apport total de 25 000 à 55 000 € selon les exigences de l'établissement. Un apport supérieur améliore le taux obtenu et diminue la mensualité, donc le cash-flow — mais immobilise une épargne qui pourrait servir à un second projet.
L'apport est aussi le numérateur du point mort : c'est la somme que les cash-flows doivent reconstituer avant que l'opération ne vous ait « remboursé ». Exemple : 20 000 € d'apport avec un cash-flow net de 100 €/mois → point mort de 200 mois, environ 17 ans. Le simulateur de crédit RentaImmo montre l'effet de chaque tranche d'apport supplémentaire sur la mensualité, le taux d'endettement et le cash-flow.