Amortissement
Déduction comptable représentant la perte de valeur théorique du bien. En LMNP réel, permet de déduire ~3% de la valeur du bien chaque année pendant 25-30 ans.
L'amortissement répartit le coût du bien sur sa durée d'usage : en pratique, le bâti (85 % du prix d'achat, le terrain étant exclu car il ne se déprécie pas) s'amortit sur 25 à 30 ans, le mobilier sur environ 10 ans et les travaux sur une dizaine d'années également. Particularité protectrice du LMNP : l'amortissement ne peut pas créer de déficit (art. 39 C du CGI) — la fraction non utilisée est reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
Exemple chiffré : pour un bien acheté 100 000 €, la base amortissable du bâti est de 85 000 €, soit environ 3 000 € de charge annuelle sur 28 ans, à laquelle s'ajoutent mobilier et travaux. Cumulé aux charges réelles, l'amortissement neutralise fréquemment tout impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans. Le simulateur LMNP de RentaImmo calcule le plan d'amortissement et l'année où l'imposition redevient positive.