Comparateur · SCI IS vs SCI IR
SCI à l'IS ou à l'IR ?
Le choix de l'impôt sur les sociétés est irrévocable. Comparez l'impôt annuel d'une SCI à l'IS (amortissement + IS) et d'une SCI à l'IR (revenus fonciers au barème) avant de décider.
Vos paramètres
Comparaison
Option la moins imposée sur l'année
SCI à l'IS
Écart : 2 879 €
Fiscalité annuelle
0 €
IS + flat tax si distribution intégrale
dont impôt sur les sociétés
0 €
15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %
Résultat après IS
0 €
Bénéfice net conservé par la société
Impôt annuel
2 879 €
IR (TMI) + prélèvements sociaux sur le revenu foncier
Revenu foncier imposable
12 000 €
Loyers − charges − intérêts déductibles
Revenu net après impôt
3 221 €
Ce qui reste aux associés
Estimation indicative, hors situation fiscale personnalisée. Calculée avec le moteur RentaImmo.
Ce que ce comparateur ne peut pas voir seul
- L'irréversibilité : l'option à l'IS est définitive, l'IR reste modifiable — le comparatif annuel ne dit pas tout.
- La revente : l'IS taxe la plus-value professionnelle (amortissements réintégrés), l'IR garde les abattements des particuliers.
- Le déficit foncier : à l'IR, il s'impute sur le revenu global (plafond 10 700 €), pas à l'IS.
- Votre TMI et l'existence d'autres revenus fonciers dans le foyer.
Comprendre le calcul
Transparence fiscale contre société opaque
Une SCI à l'IR est fiscalement transparente : elle ne paie pas d'impôt elle-même, ce sont les associés qui déclarent les revenus fonciers. Une SCI à l'IS est opaque : elle est un contribuable à part entière qui paie l'IS.
Cette différence explique tout : à l'IR vous ne pouvez pas amortir mais vous gardez les abattements de plus-value ; à l'IS vous amortissez (impôt annuel faible) mais la revente est taxée comme une cession professionnelle.
Le piège de la revente à l'IS
L'économie d'impôt annuelle de l'IS est réelle, mais elle se paie à la sortie : les amortissements déduits viennent gonfler la plus-value imposable.
Sur un bien conservé longtemps puis revendu, l'addition finale peut annuler l'avantage annuel. Le bon arbitrage dépend de votre horizon.
Ne choisissez jamais l'IS uniquement sur l'économie d'impôt de la première année : c'est un choix de très long terme, souvent irréversible.
Passez de l’estimation à la décision
Le simulateur donne une première estimation. L’analyse complète RentaImmo prend en compte l’annonce, le prix, les loyers, les charges, les travaux, les comparables, le DPE et la fiscalité — pour savoir si le bien mérite d’être acheté, négocié ou évité.
Questions fréquentes
Barèmes fiscaux 2026 — LF 2026 & LFSS 2026, vérifiés le 06/07/2026 (Légifrance, Service-Public.fr). Chaque taux du moteur cite son article du CGI.