Comparateur · LMNP vs SCI IS
LMNP au réel ou SCI à l'IS ?
Deux façons d'amortir un bien locatif, deux fiscalités très différentes. Comparez l'impôt annuel du LMNP au réel et d'une SCI à l'IS sur vos chiffres — moteur fiscal RentaImmo.
Vos paramètres
Comparaison
Les deux options sont à égalité.
Impôt annuel
0 €
IR + prélèvements sociaux après amortissements
dont impôt sur le revenu
0 €
Base imposable × votre TMI
dont prélèvements sociaux
0 €
18,6 % de la base imposable (BIC meublés — LFSS 2026)
Fiscalité annuelle
0 €
IS + flat tax si distribution intégrale
dont impôt sur les sociétés
0 €
15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %
Dividendes nets
0 €
Après flat tax (PFU 31,4 %)
Estimation indicative, hors situation fiscale personnalisée. Calculée avec le moteur RentaImmo.
Ce que ce comparateur ne peut pas voir seul
- L'horizon de revente : la SCI à l'IS réintègre les amortissements à la sortie (plus-value professionnelle lourde), le LMNP non.
- La stratégie de distribution : garder le résultat en SCI évite la flat tax (le comparateur suppose une distribution intégrale).
- Les frais de structure : une SCI à l'IS impose une comptabilité et une gérance plus coûteuses.
- Votre TMI réelle et la composition du foyer fiscal.
Comprendre le calcul
Deux logiques d'amortissement
Le LMNP au réel et la SCI à l'IS partagent un atout majeur : l'amortissement du bien, qui réduit fortement l'impôt les premières années. La différence tient à qui est imposé et comment.
En LMNP, c'est vous, personne physique, qui êtes imposé (TMI + prélèvements sociaux). En SCI à l'IS, c'est la société (impôt sur les sociétés), et vous n'êtes imposé qu'au moment où vous vous versez des dividendes.
Quand choisir la SCI à l'IS ?
- Vous voulez capitaliser sans consommer les loyers (pas de distribution → pas de flat tax).
- Vous investissez à plusieurs et voulez organiser la détention.
- Vous visez un patrimoine long terme sans revente rapide (la plus-value IS est lourde).
La SCI à l'IS est rarement optimale pour un investisseur seul qui veut encaisser les loyers et revendre à moyen terme : le LMNP y est généralement plus efficace.
Passez de l’estimation à la décision
Le simulateur donne une première estimation. L’analyse complète RentaImmo prend en compte l’annonce, le prix, les loyers, les charges, les travaux, les comparables, le DPE et la fiscalité — pour savoir si le bien mérite d’être acheté, négocié ou évité.
Questions fréquentes
Barèmes fiscaux 2026 — LF 2026 & LFSS 2026, vérifiés le 06/07/2026 (Légifrance, Service-Public.fr). Chaque taux du moteur cite son article du CGI.