Comparateur · location nue
Micro-foncier ou régime réel ?
En location vide, le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Le réel déduit vos charges, intérêts et travaux — et crée du déficit foncier. Comparez l'impôt des deux régimes sur vos chiffres.
Vos paramètres
Comparaison
Régime le moins imposé
Régime réel
Écart : 1 255 €
Impôt au réel
2 313 €
IR + prélèvements sociaux après charges et travaux
dont impôt sur le revenu
1 470 €
Revenu foncier net × votre TMI
dont prélèvements sociaux
843 €
17,2 % du revenu foncier net
Impôt micro-foncier
3 568 €
Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers
Estimation indicative, hors situation fiscale personnalisée. Calculée avec le moteur RentaImmo.
Ce que ce comparateur ne peut pas voir seul
- Le déficit foncier : au réel, les charges et travaux (hors intérêts) supérieurs aux loyers s'imputent sur votre revenu global (plafond 10 700 €/an), le reste est reportable 10 ans — un levier puissant que le micro ignore.
- Le plafond du micro-foncier (15 000 € de revenus fonciers) au-delà duquel le réel est obligatoire.
- L'engagement de 3 ans une fois le réel choisi.
- Votre TMI et les autres revenus fonciers du foyer.
Comprendre le calcul
La règle des 30 %
Le micro-foncier présume que vos charges valent 30 % des loyers et vous impose sur les 70 % restants. Vous ne déduisez rien d'autre.
Au réel, vous déduisez vos charges réelles + intérêts + travaux. Si ce total dépasse 30 % des loyers — ce qui arrive vite avec un crédit ou des travaux — le réel gagne.
Le levier des travaux
Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles au réel et créent du déficit foncier.
Une grosse année de travaux peut annuler votre impôt foncier et réduire votre impôt sur le revenu global jusqu'à 10 700 €.
Le micro-foncier ne permet AUCUNE déduction de travaux : si vous rénovez, le réel est presque toujours gagnant.
Passez de l’estimation à la décision
Le simulateur donne une première estimation. L’analyse complète RentaImmo prend en compte l’annonce, le prix, les loyers, les charges, les travaux, les comparables, le DPE et la fiscalité — pour savoir si le bien mérite d’être acheté, négocié ou évité.
Questions fréquentes
Barèmes fiscaux 2026 — LF 2026 & LFSS 2026, vérifiés le 06/07/2026 (Légifrance, Service-Public.fr). Chaque taux du moteur cite son article du CGI.