Comparateur · nu vs meublé
Location nue ou meublée ?
Le choix vide/meublé change tout sur le plan fiscal. Comparez l'impôt d'une location nue au réel (revenus fonciers) et d'une location meublée au réel (LMNP avec amortissement) — moteur fiscal RentaImmo.
Vos paramètres
Comparaison
Location la moins imposée
Meublé (LMNP réel)
Écart : 2 407 €
Impôt annuel
2 407 €
Revenus fonciers au réel : IR + prélèvements sociaux
dont impôt sur le revenu
1 530 €
Revenu foncier net × votre TMI
dont prélèvements sociaux
877 €
17,2 % du revenu foncier net
Impôt annuel
0 €
LMNP au réel après amortissements (bâti, mobilier)
dont impôt sur le revenu
0 €
Base imposable × votre TMI
dont prélèvements sociaux
0 €
18,6 % de la base imposable (BIC meublés — LFSS 2026)
Estimation indicative, hors situation fiscale personnalisée. Calculée avec le moteur RentaImmo.
Ce que ce comparateur ne peut pas voir seul
- L'amortissement LMNP écrase l'impôt du meublé les premières années, mais se réintègre dans la plus-value à la revente (réforme 2025).
- Le loyer meublé est souvent 10-20 % supérieur au nu — ce comparateur les met au même niveau pour isoler l'effet fiscal ; ajustez les loyers pour votre cas.
- Le meublé impose un mobilier conforme et un bail plus court (mobilité, étudiant) ; le nu offre plus de stabilité locative.
- Le déficit foncier (nu) s'impute sur le revenu global ; l'amortissement LMNP, non.
Comprendre le calcul
Deux mondes fiscaux
La location nue est un revenu foncier : vous déduisez vos charges réelles (ou 30 % au forfait) et pouvez créer du déficit foncier.
La location meublée est un BIC : vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui efface souvent l'impôt les premières années — c'est l'atout massif du LMNP.
Comment lire le verdict
- Meublé (LMNP réel) : gagne le plus souvent sur l'impôt annuel courant grâce à l'amortissement.
- Nu (réel) : peut gagner une année de gros travaux (déficit foncier sur revenu global).
- Regardez aussi la revente : l'amortissement LMNP se réintègre dans la plus-value.
Comparaison à loyer égal : en pratique, ajustez le loyer meublé (souvent plus élevé) pour votre marché.
Passez de l’estimation à la décision
Le simulateur donne une première estimation. L’analyse complète RentaImmo prend en compte l’annonce, le prix, les loyers, les charges, les travaux, les comparables, le DPE et la fiscalité — pour savoir si le bien mérite d’être acheté, négocié ou évité.
Questions fréquentes
Barèmes fiscaux 2026 — LF 2026 & LFSS 2026, vérifiés le 06/07/2026 (Légifrance, Service-Public.fr). Chaque taux du moteur cite son article du CGI.