Comparateur · réel vs micro-BIC
LMNP au réel ou micro-BIC ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %. Le réel amortit le bien et déduit vos charges. Comparez l'impôt des deux régimes sur vos chiffres — moteur fiscal RentaImmo.
Vos paramètres
Comparaison
Régime le moins imposé
Régime réel
Écart : 2 916 €
Impôt au réel
0 €
IR + prélèvements sociaux après amortissements
dont impôt sur le revenu
0 €
Base imposable × votre TMI
dont prélèvements sociaux
0 €
18,6 % de la base imposable (BIC meublés — LFSS 2026)
Impôt micro-BIC
2 916 €
Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers
Estimation indicative, hors situation fiscale personnalisée. Calculée avec le moteur RentaImmo.
Ce que ce comparateur ne peut pas voir seul
- Le coût de la comptabilité au réel (~500 €/an) : à intégrer face à l'économie d'impôt.
- Le report des amortissements non consommés, qui rend le réel encore plus efficace les années suivantes.
- Le plafond du micro-BIC (83 600 € de recettes, revenus 2026) au-delà duquel le réel devient obligatoire.
- Votre TMI réelle et le reste de votre foyer fiscal.
Comprendre le calcul
Abattement forfaitaire contre déductions réelles
Le micro-BIC ne demande aucun justificatif : l'administration présume que vos charges valent 50 % des loyers et vous impose sur l'autre moitié.
Le réel inverse la logique : vous déduisez vos charges effectives et vous amortissez le bien. Si le total dépasse 50 % des loyers — ce qui arrive dès qu'il y a un crédit — le réel gagne.
La règle simple des 50 %
- Charges réelles + amortissement < 50 % des loyers → le micro-BIC est plus avantageux.
- Charges réelles + amortissement > 50 % des loyers → le réel est plus avantageux.
- Avec un crédit et des amortissements, on dépasse presque toujours 50 %.
Comptez ~500 €/an de comptabilité au réel : l'économie d'impôt doit couvrir ce coût pour que le réel soit réellement gagnant.
Passez de l’estimation à la décision
Le simulateur donne une première estimation. L’analyse complète RentaImmo prend en compte l’annonce, le prix, les loyers, les charges, les travaux, les comparables, le DPE et la fiscalité — pour savoir si le bien mérite d’être acheté, négocié ou évité.
Questions fréquentes
Barèmes fiscaux 2026 — LF 2026 & LFSS 2026, vérifiés le 06/07/2026 (Légifrance, Service-Public.fr). Chaque taux du moteur cite son article du CGI.