Rendement locatif à Aubervilliers en 2026 : brut, net et net-net
Le rendement locatif à Aubervilliers atteint 5.1% brut en 2026, soit environ 3.6% net après charges et 2.8% net-net après fiscalité (estimations grossières : brut × 70 % et × 55 %, à préciser avec une analyse complète). Avec un prix moyen de 4,117€/m² et des loyers à 17.4€/m², Aubervilliers affiche une tension locative de 50/100. La ville compte 89,401 habitants en Île-de-France.
Cette page se concentre sur la rentabilité : calcul du rendement brut, net et net-net à Aubervilliers. Pour la décision « où et pourquoi investir », consultez le guide investir à Aubervilliers.
Prix au m² par type de bien à Aubervilliers
Le prix médian global masque l'écart appartement / maison. Médianes des ventes enregistrées (DVF, Etalab).
Ventes réelles à Aubervilliers (2021–2025)
2 547 ventes de logements ont été enregistrées à Aubervilliers entre janvier 2021 et décembre 2025.
Les appartements représentent 92 % de ces ventes.
Le prix médian des appartements a baissé de 7,4 % entre 2021 et 2025 (4 210 → 3 900 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des appartements est resté stable entre 2024 et 2025 (3 857 → 3 900 €/m²).
Le prix médian des maisons a baissé de 15,1 % entre 2021 et 2025 (5 047 → 4 286 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des maisons a augmenté de 8,3 % entre 2024 et 2025 (3 957 → 4 286 €/m²).
Parmi les appartements vendus, les T2 sont les plus nombreux (37 %).
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 4 210 €/m²496 ventes | 5 047 €/m²49 ventes |
| 2022 | 4 362 €/m²567 ventes | 5 000 €/m²43 ventes |
| 2023 | 4 197 €/m²442 ventes | 4 267 €/m²38 ventes |
| 2024 | 3 857 €/m²343 ventes | 3 957 €/m²32 ventes |
| 2025 | 3 900 €/m²494 ventes | 4 286 €/m²43 ventes |
Source : DVF (Etalab, geo-dvf), ventes du 04/01/2021 au 31/12/2025. Ventes de marché seulement (hors VEFA, adjudications, échanges), prix aberrants exclus. Médiane publiée à partir de 20 ventes dans l'année, évolution à partir de 30 ventes dans chacune des deux années comparées, sur années civiles complètes ; « — » sinon.
Comment calculer le rendement locatif à Aubervilliers ?
Le rendement locatif à Aubervilliers se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Voici les trois niveaux de calcul :
Sources : prix basés sur les transactions DVF, loyers estimés à partir des annonces et de l'Observatoire des loyers.
Exemples de rendement à Aubervilliers
Studio de 25m²
T2 de 40m²
* Cashflow estimé avant charges (taxe foncière, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion). Mensualité de crédit simulée à 0,5% du prix d'achat. Utilisez notre outil pour un calcul précis.
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Aubervilliers vs autres villes : comparatif rendement
| Ville | Rdt brut | Prix/m² | Loyer/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|
| Aubervilliers | 5.1% | 4 117€ | 17.4€ | 50/100 |
| Denain | 12.4% | 899€ | 9.3€ | 25/100 |
| Grigny | 12.3% | 1 333€ | 13.7€ | 50/100 |
| Maubeuge | 11.3% | 1 017€ | 9.6€ | 30/100 |
| Montluçon | 11.3% | 829€ | 7.8€ | 15/100 |
| Saint-Quentin | 10.5% | 1 107€ | 9.7€ | 25/100 |
Optimiser son rendement locatif à Aubervilliers
- 1.Location meublée (LMNP) : majorez le loyer de 10 à 20% par rapport au nu. Rendement potentiel : ~5.9%.
- 2.Colocation : divisez un grand appartement en chambres. Rendement potentiel : ~7.1%.
- 3.Négociation : à Aubervilliers, une décote de 10% sur le prix augmente le rendement de ~0.6 points.
- 4.Quartiers émergents : ciblez les quartiers en développement pour des prix d'entrée plus bas.
Questions fréquentes : rendement locatif à Aubervilliers
Réponses aux questions les plus recherchées
Quel est le rendement locatif moyen à Aubervilliers ?
Le rendement locatif brut moyen à Aubervilliers est de 5.1%, soit environ 3.6% net de charges (estimation grossière). Ce rendement est calculé sur la base d'un prix moyen de 4 117€/m² et d'un loyer moyen de 17.4€/m²/mois. Ce rendement est supérieur à la moyenne nationale (~4%).
Comment calculer le rendement locatif à Aubervilliers ?
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Exemple à Aubervilliers : un T2 de 25m² acheté 102 925€, loué 435€/mois = 5 220€/an → rendement brut de 5.1%. Pour le rendement net, déduisez charges, taxe foncière, assurance (~30% du brut). Utilisez notre simulateur pour un calcul précis en 30 secondes.
Est-ce un bon moment pour investir à Aubervilliers en 2026 ?
Le marché à Aubervilliers est en hausse (+2.4% sur 1 an), ce qui peut réduire le rendement futur mais offre un potentiel de plus-value. La tension locative de 50/100 nécessite de bien choisir l'emplacement.
Rendement locatif Aubervilliers : brut ou net, lequel regarder ?
Le rendement brut (5.1% à Aubervilliers) donne une première indication, mais le rendement net (~3.6%) reflète la réalité. Le net déduit : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion. Pour aller plus loin, le rendement net-net intègre aussi la fiscalité (IR, prélèvements sociaux). En LMNP au réel, l'amortissement peut réduire l'impôt à zéro les premières années, augmentant le rendement effectif.