Rendement locatif à Rueil-Malmaison en 2026 : brut, net et net-net
Le rendement locatif à Rueil-Malmaison atteint 4.2% brut en 2026, soit environ 2.9% net après charges et 2.3% net-net après fiscalité (estimations grossières : brut × 70 % et × 55 %, à préciser avec une analyse complète). Avec un prix moyen de 6,133€/m² et des loyers à 21.6€/m², Rueil-Malmaison affiche une tension locative de 55/100. La ville compte 78,265 habitants en Île-de-France.
Cette page se concentre sur la rentabilité : calcul du rendement brut, net et net-net à Rueil-Malmaison. Pour la décision « où et pourquoi investir », consultez le guide investir à Rueil-Malmaison.
Prix au m² par type de bien à Rueil-Malmaison
Le prix médian global masque l'écart appartement / maison. Médianes des ventes enregistrées (DVF, Etalab).
Ventes réelles à Rueil-Malmaison (2021–2025)
4 909 ventes de logements ont été enregistrées à Rueil-Malmaison entre janvier 2021 et décembre 2025.
Les appartements représentent 76 % de ces ventes.
Le prix médian des appartements a baissé de 7,2 % entre 2021 et 2025 (5 870 → 5 445 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des appartements est resté stable entre 2024 et 2025 (5 536 → 5 445 €/m²).
Le prix médian des maisons a baissé de 9,2 % entre 2021 et 2025 (8 362 → 7 589 €/m²).
Parmi les appartements vendus, les T3 sont les plus nombreux (34 %).
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 5 870 €/m²861 ventes | 8 362 €/m²314 ventes |
| 2022 | 6 182 €/m²866 ventes | 8 413 €/m²286 ventes |
| 2023 | 5 755 €/m²645 ventes | 8 224 €/m²195 ventes |
| 2024 | 5 536 €/m²619 ventes | 7 763 €/m²189 ventes |
| 2025 | 5 445 €/m²718 ventes | 7 589 €/m²216 ventes |
Source : DVF (Etalab, geo-dvf), ventes du 04/01/2021 au 30/12/2025. Ventes de marché seulement (hors VEFA, adjudications, échanges), prix aberrants exclus. Médiane publiée à partir de 20 ventes dans l'année, évolution à partir de 30 ventes dans chacune des deux années comparées, sur années civiles complètes ; « — » sinon.
Comment calculer le rendement locatif à Rueil-Malmaison ?
Le rendement locatif à Rueil-Malmaison se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Voici les trois niveaux de calcul :
Sources : prix basés sur les transactions DVF, loyers estimés à partir des annonces et de l'Observatoire des loyers.
Exemples de rendement à Rueil-Malmaison
Studio de 25m²
T2 de 40m²
* Cashflow estimé avant charges (taxe foncière, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion). Mensualité de crédit simulée à 0,5% du prix d'achat. Utilisez notre outil pour un calcul précis.
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Rueil-Malmaison vs autres villes : comparatif rendement
| Ville | Rdt brut | Prix/m² | Loyer/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|
| Rueil-Malmaison | 4.2% | 6 133€ | 21.6€ | 55/100 |
| Denain | 12.4% | 899€ | 9.3€ | 25/100 |
| Grigny | 12.3% | 1 333€ | 13.7€ | 50/100 |
| Maubeuge | 11.3% | 1 017€ | 9.6€ | 30/100 |
| Montluçon | 11.3% | 829€ | 7.8€ | 15/100 |
| Saint-Quentin | 10.5% | 1 107€ | 9.7€ | 25/100 |
Optimiser son rendement locatif à Rueil-Malmaison
- 1.Location meublée (LMNP) : majorez le loyer de 10 à 20% par rapport au nu. Rendement potentiel : ~4.8%.
- 2.Colocation : divisez un grand appartement en chambres. Rendement potentiel : ~5.9%.
- 3.Négociation : à Rueil-Malmaison, une décote de 10% sur le prix augmente le rendement de ~0.5 points.
- 4.Quartiers émergents : ciblez les quartiers en développement pour des prix d'entrée plus bas.
Questions fréquentes : rendement locatif à Rueil-Malmaison
Réponses aux questions les plus recherchées
Quel est le rendement locatif moyen à Rueil-Malmaison ?
Le rendement locatif brut moyen à Rueil-Malmaison est de 4.2%, soit environ 2.9% net de charges (estimation grossière). Ce rendement est calculé sur la base d'un prix moyen de 6 133€/m² et d'un loyer moyen de 21.6€/m²/mois. Ce rendement est dans la moyenne nationale.
Comment calculer le rendement locatif à Rueil-Malmaison ?
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Exemple à Rueil-Malmaison : un T2 de 25m² acheté 153 325€, loué 540€/mois = 6 480€/an → rendement brut de 4.2%. Pour le rendement net, déduisez charges, taxe foncière, assurance (~30% du brut). Utilisez notre simulateur pour un calcul précis en 30 secondes.
Est-ce un bon moment pour investir à Rueil-Malmaison en 2026 ?
Le marché à Rueil-Malmaison est stable (+0.6% sur 1 an), offrant une bonne visibilité pour les investisseurs. La tension locative de 55/100 nécessite de bien choisir l'emplacement.
Rendement locatif Rueil-Malmaison : brut ou net, lequel regarder ?
Le rendement brut (4.2% à Rueil-Malmaison) donne une première indication, mais le rendement net (~2.9%) reflète la réalité. Le net déduit : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion. Pour aller plus loin, le rendement net-net intègre aussi la fiscalité (IR, prélèvements sociaux). En LMNP au réel, l'amortissement peut réduire l'impôt à zéro les premières années, augmentant le rendement effectif.