Rendement locatif à Noisy-le-Sec en 2026 : brut, net et net-net
Le rendement locatif à Noisy-le-Sec atteint 5.3% brut en 2026, soit environ 3.7% net après charges et 2.9% net-net après fiscalité (estimations grossières : brut × 70 % et × 55 %, à préciser avec une analyse complète). Avec un prix moyen de 3,748€/m² et des loyers à 16.7€/m², Noisy-le-Sec affiche une tension locative de 55/100. La ville compte 45,043 habitants en Île-de-France.
Cette page se concentre sur la rentabilité : calcul du rendement brut, net et net-net à Noisy-le-Sec. Pour la décision « où et pourquoi investir », consultez le guide investir à Noisy-le-Sec.
Prix au m² par type de bien à Noisy-le-Sec
Le prix médian global masque l'écart appartement / maison. Médianes des ventes enregistrées (DVF, Etalab).
Ventes réelles à Noisy-le-Sec (2021–2025)
1 593 ventes de logements ont été enregistrées à Noisy-le-Sec entre janvier 2021 et décembre 2025.
Appartements (69 %) et maisons (31 %) se partagent les ventes.
Le prix médian des appartements a baissé de 9,9 % entre 2021 et 2025 (3 780 → 3 407 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des appartements est resté stable entre 2024 et 2025 (3 400 → 3 407 €/m²).
Le prix médian des maisons a baissé de 12,7 % entre 2021 et 2025 (5 068 → 4 423 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des maisons a augmenté de 5 % entre 2024 et 2025 (4 214 → 4 423 €/m²).
Parmi les appartements vendus, les T3 sont les plus nombreux (39 %).
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 3 780 €/m²263 ventes | 5 068 €/m²127 ventes |
| 2022 | 3 649 €/m²278 ventes | 4 924 €/m²104 ventes |
| 2023 | 3 511 €/m²186 ventes | 4 472 €/m²96 ventes |
| 2024 | 3 400 €/m²170 ventes | 4 214 €/m²69 ventes |
| 2025 | 3 407 €/m²206 ventes | 4 423 €/m²94 ventes |
Source : DVF (Etalab, geo-dvf), ventes du 05/01/2021 au 31/12/2025. Ventes de marché seulement (hors VEFA, adjudications, échanges), prix aberrants exclus. Médiane publiée à partir de 20 ventes dans l'année, évolution à partir de 30 ventes dans chacune des deux années comparées, sur années civiles complètes ; « — » sinon.
Comment calculer le rendement locatif à Noisy-le-Sec ?
Le rendement locatif à Noisy-le-Sec se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Voici les trois niveaux de calcul :
Sources : prix basés sur les transactions DVF, loyers estimés à partir des annonces et de l'Observatoire des loyers.
Exemples de rendement à Noisy-le-Sec
Studio de 25m²
T2 de 40m²
* Cashflow estimé avant charges (taxe foncière, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion). Mensualité de crédit simulée à 0,5% du prix d'achat. Utilisez notre outil pour un calcul précis.
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Noisy-le-Sec vs autres villes : comparatif rendement
| Ville | Rdt brut | Prix/m² | Loyer/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|
| Noisy-le-Sec | 5.3% | 3 748€ | 16.7€ | 55/100 |
| Denain | 12.4% | 899€ | 9.3€ | 25/100 |
| Grigny | 12.3% | 1 333€ | 13.7€ | 50/100 |
| Maubeuge | 11.3% | 1 017€ | 9.6€ | 30/100 |
| Montluçon | 11.3% | 829€ | 7.8€ | 15/100 |
| Saint-Quentin | 10.5% | 1 107€ | 9.7€ | 25/100 |
Optimiser son rendement locatif à Noisy-le-Sec
- 1.Location meublée (LMNP) : majorez le loyer de 10 à 20% par rapport au nu. Rendement potentiel : ~6.1%.
- 2.Colocation : divisez un grand appartement en chambres. Rendement potentiel : ~7.4%.
- 3.Négociation : à Noisy-le-Sec, une décote de 10% sur le prix augmente le rendement de ~0.6 points.
- 4.Quartiers émergents : ciblez les quartiers en développement pour des prix d'entrée plus bas.
Questions fréquentes : rendement locatif à Noisy-le-Sec
Réponses aux questions les plus recherchées
Quel est le rendement locatif moyen à Noisy-le-Sec ?
Le rendement locatif brut moyen à Noisy-le-Sec est de 5.3%, soit environ 3.7% net de charges (estimation grossière). Ce rendement est calculé sur la base d'un prix moyen de 3 748€/m² et d'un loyer moyen de 16.7€/m²/mois. Ce rendement est supérieur à la moyenne nationale (~4%).
Comment calculer le rendement locatif à Noisy-le-Sec ?
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Exemple à Noisy-le-Sec : un T2 de 25m² acheté 93 700€, loué 418€/mois = 5 016€/an → rendement brut de 5.4%. Pour le rendement net, déduisez charges, taxe foncière, assurance (~30% du brut). Utilisez notre simulateur pour un calcul précis en 30 secondes.
Est-ce un bon moment pour investir à Noisy-le-Sec en 2026 ?
Le marché à Noisy-le-Sec est en hausse (+3.0% sur 1 an), ce qui peut réduire le rendement futur mais offre un potentiel de plus-value. La tension locative de 55/100 nécessite de bien choisir l'emplacement.
Rendement locatif Noisy-le-Sec : brut ou net, lequel regarder ?
Le rendement brut (5.3% à Noisy-le-Sec) donne une première indication, mais le rendement net (~3.7%) reflète la réalité. Le net déduit : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion. Pour aller plus loin, le rendement net-net intègre aussi la fiscalité (IR, prélèvements sociaux). En LMNP au réel, l'amortissement peut réduire l'impôt à zéro les premières années, augmentant le rendement effectif.