Investir à Aubervilliers en 2026 : faut-il acheter, où et à quel prix ?
Faut-il investir à Aubervilliers en 2026 ? Avec un prix moyen de 4,117€/m² et une tension locative de 50/100 (à comparer avec la tension locative par ville), sur un marché hausse (+2.4% sur 1 an), cette page analyse le marché immobilier, les quartiers et le bon moment pour acheter. Investissement locatif à Aubervilliers (93). 2076 transactions DVF analysées.
Cette page se concentre sur la décision d'achat : marché, prix au m², tension locative et quartiers où investir à Aubervilliers. Pour le détail du rendement locatif à Aubervilliers (brut, net, net-net et cash-flow), consultez le guide dédié.
D'où viennent ces chiffres ?
Indicateurs calculés à partir de 2 076 transactions DVF à Aubervilliers, dernière mise à jour le 11 novembre 2026. Chaque indicateur est qualifié ci-dessous : mesure datée, calcul dérivé ou estimation éditoriale.
- MesurePrix moyen au m²Médiane du prix au m² des ventes DVF (Etalab) sur les derniers millésimes disponibles (jusqu'à 5 années), 2 076 transactions analysées, mise à jour le 11 novembre 2026. Toutes typologies confondues, valeurs extrêmes exclues.
- MesureLoyer moyen au m²Carte des Loyers (DGALN, ministère du Logement) : médiane communale des loyers charges comprises, appartements et maisons confondus.
- CalculRendement brut(loyer au m² × 12) ÷ prix au m². Hors charges, vacance, travaux et fiscalité : hérite de la fiabilité du prix et du loyer ci-dessus.
- CalculTension locativeScore composite RentaImmo sur 100 : évolution de la population (INSEE), taux de vacance des logements, taille de la commune et niveau de rendement. Ce n'est pas un délai de relocation mesuré.
- MesureÉvolution des prixÉcart entre le prix moyen au m² des ventes DVF de la dernière année civile disponible et celui de l'année précédente.
📊 Sources officielles : transactions DVF Etalab et les statistiques INSEE pour Aubervilliers. Consultez également Notaires de France pour les prix officiels.
Ventes réelles à Aubervilliers (2021–2025)
2 547 ventes de logements ont été enregistrées à Aubervilliers entre janvier 2021 et décembre 2025.
Les appartements représentent 92 % de ces ventes.
Le prix médian des appartements a baissé de 7,4 % entre 2021 et 2025 (4 210 → 3 900 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des appartements est resté stable entre 2024 et 2025 (3 857 → 3 900 €/m²).
Le prix médian des maisons a baissé de 15,1 % entre 2021 et 2025 (5 047 → 4 286 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des maisons a augmenté de 8,3 % entre 2024 et 2025 (3 957 → 4 286 €/m²).
Parmi les appartements vendus, les T2 sont les plus nombreux (37 %).
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 4 210 €/m²496 ventes | 5 047 €/m²49 ventes |
| 2022 | 4 362 €/m²567 ventes | 5 000 €/m²43 ventes |
| 2023 | 4 197 €/m²442 ventes | 4 267 €/m²38 ventes |
| 2024 | 3 857 €/m²343 ventes | 3 957 €/m²32 ventes |
| 2025 | 3 900 €/m²494 ventes | 4 286 €/m²43 ventes |
Source : DVF (Etalab, geo-dvf), ventes du 04/01/2021 au 31/12/2025. Ventes de marché seulement (hors VEFA, adjudications, échanges), prix aberrants exclus. Médiane publiée à partir de 20 ventes dans l'année, évolution à partir de 30 ventes dans chacune des deux années comparées, sur années civiles complètes ; « — » sinon.
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Faut-il investir à Aubervilliers ? Analyse du marché immobilier
📊 Analyse du marché immobilier
Avec une population de 89 401 habitants, Aubervilliers est une ville à taille humaine de la région Île-de-France. Le marché immobilier affiche un prix moyen de 4 117€/m² pour des loyers autour de 17.4€/m²/mois, soit un rendement brut de 5.1%. Les prix sont actuellement en hausse (+2.4% sur 1 an). La tension locative de 50/100 indique une demande modérée.
🎯 Stratégie d'investissement recommandée
Avec 5.1% de rendement brut et une tension de 50/100, Aubervilliers offre un excellent rapport rendement/risque. L’idéal est de viser des petites surfaces dans les quartiers bien desservis. Le profil type est celui d’un investisseur à la recherche de cashflow positif avec un bon potentiel de sécurité locative.
💡 Conseil selon le profil de Aubervilliers
Ville à taille humaine, Aubervilliers permet d'accéder à des prix d'entrée bas et des rendements souvent supérieurs aux grandes métropoles. Ciblez impérativement l'hyper-centre ou la proximité immédiate des campus pour sécuriser la demande locative.
📚 Ressources utiles pour Aubervilliers
Questions fréquentes sur l'investissement à Aubervilliers
Les réponses aux questions les plus posées par les investisseurs
Est-ce rentable d’investir à Aubervilliers ?
Oui, investir à Aubervilliers peut être rentable avec un rendement brut moyen de 5.1% (environ 3.6% net, estimation grossière). Ce rendement est supérieur à la moyenne nationale. La tension locative de 50/100 indique un marché à cibler avec soin. Par exemple, un T2 de 25m² acheté 102 925€ peut générer environ 435€/mois de loyer.
Quel est le prix moyen au m² à Aubervilliers ?
Le prix moyen au m² à Aubervilliers est de 4 117€/m² à l’achat, avec des loyers moyens de 17.4€/m²/mois. Les prix évoluent de +2.4% sur 1 an, avec une tendance haussière. Les prix varient sensiblement d’un quartier à l’autre.
Quel type de bien privilégier à Aubervilliers ?
Les types de biens les plus adaptés à Aubervilliers sont : T2. Les T2 séduisent les jeunes actifs et couples, offrant un bon compromis entre rendement et stabilité du locataire.
Faut-il investir en LMNP à Aubervilliers ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est particulièrement adapté à Aubervilliers pour optimiser la fiscalité de votre investissement. En LMNP au réel, vous pouvez amortir le bien et déduire les charges, ce qui permet souvent de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant les premières années. Avec un prix au m² de 4 117€ et un loyer meublé majoré de 10 à 20%, le rendement effectif peut atteindre 5.9%.