Comment RentaImmo calcule-t-il le rendement net-net ?

Le rendement net-net = (loyer annuel − charges − impôts) ÷ coût total, où le coût total inclut le prix d'achat, les frais de notaire et les travaux. C'est le seul rendement qui reflète ce qui reste réellement après charges et fiscalité.

D'où viennent les prix affichés par ville ?

Des transactions réelles publiées en open data (DVF+ / Cerema & Etalab), complétées par l'INSEE et les données des notaires. Nous n'inventons jamais de prix : si une source est indisponible, nous l'indiquons.

Quelle différence entre l'Indice d'une ville et le score d'un bien ?

L'Indice RentaImmo note l'attractivité d'une commune sur 100 (6 dimensions : rendement, tension, évolution des prix, démographie, stabilité économique, transports). Le score d'un bien évalue une annonce précise sur 100 (5 dimensions : rendement, sécurité, potentiel, liquidité, qualité), traduit en note de A à F.

Transparence · Méthode de calcul

Comment nous calculons chaque chiffre.

RentaImmo est un outil de décision financière : vous avez le droit de savoir exactement d'où sort chaque nombre. Voici les formules, les régimes fiscaux avec leur base légale, nos sources de données — et nos limites.

Dernière mise à jour : 3 juillet 2026

Les rendements : brut, net, net-net

Trois rendements, trois niveaux de vérité. Le net et le net-net utilisent toujours le coût total au dénominateur (prix + frais de notaire + travaux), jamais le seul prix d'achat.

Rendement brut

loyer annuel ÷ prix d'achat

Le plus optimiste, utile pour un premier tri. Il ignore les charges, la fiscalité et les frais d'acquisition.

Rendement net

(loyer annuel − charges) ÷ coût total

Après charges réelles (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, entretien, gestion), rapporté au coût total : prix + frais de notaire + travaux.

Rendement net-net

(loyer − charges − impôts) ÷ coût total

Le seul qui reflète ce qui reste vraiment, une fois l'impôt et les prélèvements sociaux du régime fiscal retenu déduits. C'est l'indicateur de référence.

Le cash-flow et le crédit

Le cash-flow, c'est ce qui tombe (ou sort) de votre poche chaque mois, une fois le crédit payé.

Cash-flow mensuel

loyer effectif − charges − mensualité de crédit

Le loyer effectif tient compte de la vacance locative (loyer brut × (1 − taux de vacance)). Les charges regroupent copropriété, taxe foncière, assurance PNO, entretien, et le cas échéant gestion et comptable.

Mensualité de crédit (formule PMT)

M = P × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)

P = montant emprunté, r = taux mensuel, n = nombre de mensualités. Les taux utilisés sont des barèmes de marché agrégés, remis à jour quotidiennement.

Point mort

apport initial ÷ cash-flow mensuel net

Le nombre de mois nécessaire pour récupérer l'apport. Si le cash-flow est négatif, le point mort n'est pas atteint — et nous l'indiquons clairement.

Les charges ne sont jamais à zéro

Quand une charge n'est pas renseignée, nous l'estimons plutôt que de la mettre à 0 € (ce qui gonflerait artificiellement le rendement). Chaque charge estimée est signalée par un badge, et reste modifiable.

Copropriété selon la surface et la commune, taxe foncière indexée sur le loyer local, assurance PNO ≈ 3 % du loyer, entretien ≈ 5 %, vacance locative par défaut 5 %. Un garde-fou alerte si le total des charges paraît anormalement bas ou élevé.

La fiscalité : 7 régimes, avec base légale

Nous modélisons sept régimes et les classons selon votre profil (tranche marginale, crédit ou non, type de location). Un régime non éligible n'est jamais présenté comme « optimal ».

Régime	Principe & base légale
Micro-foncier	Location nue, abattement 30 % — Art. 32 CGI
Foncier au réel	Location nue, charges réelles + déficit foncier
LMNP micro-BIC	Meublé, abattement 50 % (classé) ou 30 % — Art. 50-0 CGI
LMNP au réel	Meublé, amortissement du bien et du mobilier
LMP	Loueur professionnel — Art. 155-IV CGI
SCI à l'IR	Transparence fiscale, imposition chez les associés
SCI à l'IS	Amortissement, IS 15 % puis 25 % — Art. 219-I-b CGI

Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les BIC (meublé / LMNP) — LFSS 2026. Déficit foncier imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 €/an (Art. 156-I-3° CGI). Ces constantes sont centralisées et revues à chaque loi de finances.

L'Indice RentaImmo d'une ville (sur 100)

L'Indice note l'attractivité d'une commune pour l'investissement locatif. Six dimensions, pondérées comme suit :

Dimension	Poids	Ce qu'elle mesure
Rendement brut	35 %	Potentiel de rentabilité de la commune, plafonné à un seuil élite observé sur DVF+.
Tension locative	25 %	Facilité à louer : rapport demande/offre locative sur la zone.
Évolution des prix sur 1 an	15 %	Dynamique récente du marché, à partir des transactions DVF.
Croissance démographique	10 %	Trajectoire de population de la commune (INSEE).
Stabilité économique	10 %	Taille et robustesse du bassin d'emploi.
Transports lourds	5 %	Bonus de desserte (métro, tram, gare) qui soutient la demande.

Le score d'un bien précis (sur 100)

À ne pas confondre avec l'Indice de la ville : ce score évalue une annonce donnée, sur cinq dimensions, et se traduit par une note de A à F.

Dimension	Max	Ce qu'elle mesure
Rendement	25 pts	Rentabilité nette du bien face au marché local.
Sécurité	20 pts	Marge du cash-flow, écart de prix vs médiane du secteur.
Potentiel	20 pts	Perspectives de valorisation et de revalorisation du loyer.
Liquidité	15 pts	Facilité de revente : tension et profondeur de marché.
Qualité	20 pts	État et performance énergétique (DPE), risque de travaux.

Nos sources de données

Nous nous appuyons sur des données publiques et officielles, jamais sur des chiffres inventés. Quand une source est indisponible, nous l'indiquons plutôt que d'afficher une estimation silencieuse.

DVF+ / Cerema & Etalab — Prix de vente réels des transactions, médiane et distribution par quartier.
INSEE — Population, dynamique démographique, données socio-économiques des communes.
Notaires de France — Prix et tendances officiels de l'immobilier.
Géorisques — Exposition aux risques (inondation, retrait-gonflement des argiles, etc.).
CGI & BOFiP — Base légale de chaque règle fiscale (abattements, seuils, amortissements).
Taux de crédit du marché — Barèmes agrégés (médiane) mis à jour quotidiennement, avec date de fraîcheur.

Limites & avertissement

Nos calculs reposent sur des estimations (loyer de marché, charges, taux) qui restent à vérifier au cas par cas. RentaImmo est un outil d'aide à la décision, ce n'est ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité évolue à chaque loi de finances : nous mettons à jour nos constantes après promulgation, jamais sur une réforme seulement annoncée. Pour un engagement, faites vérifier votre projet par un professionnel (expert-comptable, notaire, courtier).

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