Bordeaux vs Toulouse : Où investir ?
Comparatif détaillé pour choisir entre ces deux villes pour votre investissement locatif.
Bordeaux
Nouvelle-Aquitaine
Toulouse
Occitanie
Comparatif détaillé
| Critère | Bordeaux | Toulouse | Avantage |
|---|---|---|---|
| Prix au m² | 4,583€ | 3,327€ | Toulouse |
| Rendement brut | 3.7% | 4.4% | Toulouse |
| Tension locative | 65/100 | 70/100 | Toulouse |
Bordeaux ou Toulouse : ce que disent les chiffres
Côté prix, l'écart est de 38 % : Toulouse s'achète autour de 3 327 €/m² quand Bordeaux se négocie vers 4 583 €/m² (données DVF). Pour un 45 m², comptez environ 149 715 € à Toulouse contre 206 235 € à Bordeaux, hors frais d'acquisition.
Côté loyers, un 45 m² se loue environ 635 €/mois à Bordeaux (14.1 €/m²) et 554 €/mois à Toulouse (12.3 €/m²). La tension locative — 65/100 à Bordeaux, 70/100 à Toulouse — mesure la facilité à trouver un locataire et le risque de vacance.
Au global, Toulouse affiche le meilleur rendement brut (4.4 % contre 3.7 % à Bordeaux). Un rendement plus élevé signale souvent un prix d'entrée plus bas ou des loyers plus porteurs — mais comparez aussi la tension et la profondeur du marché avant de trancher : le rendement seul ne fait pas un bon investissement.
Selon votre profil
4.4 % de rendement brut contre 3.7 % — l'écart se ressent directement sur le cash-flow.
3 327 €/m² contre 4 583 €/m² : à budget égal, vous achetez 38 % de surface en plus.
Tension locative de 70/100 contre 65/100 : la demande y est plus forte, la vacance plus courte.
493 465 habitants contre 260 958 : bassin locatif plus large, revente plus liquide.
Notre verdict
Pour le rendement, Toulouse l'emporte avec 4.4% contre 3.7%. En termes de sécurité locative, Toulouse offre une meilleure tension (70/100).
Analyser un bienQuestions fréquentes
Quelle ville a le meilleur rendement locatif entre Bordeaux et Toulouse ?
Toulouse, avec 4.4 % de rendement brut contre 3.7 % à Bordeaux (loyer annuel rapporté au prix d'achat, données DVF et loyers de marché).
Où le prix au m² est-il le plus abordable ?
À Toulouse : 3 327 €/m² en moyenne, contre 4 583 €/m² à Bordeaux, soit 38 % d'écart.
Où la demande locative est-elle la plus forte ?
Toulouse affiche une tension locative de 70/100, contre 65/100 à Bordeaux — la location y est plus rapide et la vacance plus courte.
Combien rapporte un T2 de 45 m² dans chaque ville ?
Environ 635 €/mois à Bordeaux et 554 €/mois à Toulouse (loyer moyen au m² observé, hors charges — à affiner selon le quartier et l'état du bien).
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