Comparateur Marseille / Nice : prix, loyer, rendement
Les indicateurs de marché des deux villes côte à côte : prix au m² (DVF), loyer au m², rendement brut et tension locative.
Marseille
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Nice
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Comparatif détaillé
| Critère | Marseille | Nice | Avantage |
|---|---|---|---|
| Prix au m² | 3,238€ | 4,692€ | Marseille |
| Rendement brut | 5.3% | 4.6% | Marseille |
| Tension locative | 45/100 | 65/100 | Nice |
Marseille ou Nice : ce que disent les chiffres
Côté prix, l'écart est de 45 % : Marseille s'achète autour de 3 238 €/m² quand Nice se négocie vers 4 692 €/m² (données DVF). Pour un 45 m², comptez environ 145 710 € à Marseille contre 211 140 € à Nice, hors frais d'acquisition.
Côté loyers, un 45 m² se loue environ 644 €/mois à Marseille (14.3 €/m²) et 810 €/mois à Nice (18 €/m²). La tension locative — 45/100 à Marseille, 65/100 à Nice — mesure la facilité à trouver un locataire et le risque de vacance.
Au global, Marseille affiche le meilleur rendement brut (5.3 % contre 4.6 % à Nice). Un rendement plus élevé signale souvent un prix d'entrée plus bas ou des loyers plus porteurs — mais comparez aussi la tension et la profondeur du marché avant de trancher : le rendement seul ne fait pas un bon investissement.
Selon votre profil
5.3 % de rendement brut contre 4.6 % — l'écart se ressent directement sur le cash-flow.
3 238 €/m² contre 4 692 €/m² : à budget égal, vous achetez 45 % de surface en plus.
Tension locative de 65/100 contre 45/100 : la demande y est plus forte, la vacance plus courte.
870 731 habitants contre 342 669 : bassin locatif plus large, revente plus liquide.
Marseille ou Nice : notre analyse détaillée
Quartiers, profils de locataires et verdict investisseur : l'article complet sur ces deux villes.
Lire l'analyse Marseille ou NiceNotre verdict
Pour le rendement, Marseille l'emporte avec 5.3% contre 4.6%. En termes de sécurité locative, Nice offre une meilleure tension (65/100).
Analyser un bienQuestions fréquentes
Quelle ville a le meilleur rendement locatif entre Marseille et Nice ?
Marseille, avec 5.3 % de rendement brut contre 4.6 % à Nice (loyer annuel rapporté au prix d'achat, données DVF et loyers de marché).
Où le prix au m² est-il le plus abordable ?
À Marseille : 3 238 €/m² en moyenne, contre 4 692 €/m² à Nice, soit 45 % d'écart.
Où la demande locative est-elle la plus forte ?
Nice affiche une tension locative de 65/100, contre 45/100 à Marseille — la location y est plus rapide et la vacance plus courte.
Combien rapporte un T2 de 45 m² dans chaque ville ?
Environ 644 €/mois à Marseille et 810 €/mois à Nice (loyer moyen au m² observé, hors charges — à affiner selon le quartier et l'état du bien).
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