Rendement locatif à Cannes en 2026 : brut, net et net-net
Le rendement locatif à Cannes atteint 3.8% brut en 2026, soit environ 2.7% net après charges et 2.1% net-net après fiscalité (estimations grossières : brut × 70 % et × 55 %, à préciser avec une analyse complète). Avec un prix moyen de 5,578€/m² et des loyers à 17.8€/m², Cannes affiche une tension locative de 60/100. La ville compte 72,435 habitants en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Cette page se concentre sur la rentabilité : calcul du rendement brut, net et net-net à Cannes. Pour la décision « où et pourquoi investir », consultez le guide investir à Cannes.
Prix au m² par type de bien à Cannes
Le prix médian global masque l'écart appartement / maison. Médianes des ventes enregistrées (DVF, Etalab).
Ventes réelles à Cannes (2021–2025)
13 906 ventes de logements ont été enregistrées à Cannes entre janvier 2021 et décembre 2025.
Les appartements représentent 96 % de ces ventes.
Le prix médian des appartements a augmenté de 21,6 % entre 2021 et 2025 (4 717 → 5 735 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des appartements est resté stable entre 2024 et 2025 (5 757 → 5 735 €/m²).
Le prix médian des maisons a augmenté de 6 % entre 2021 et 2025 (6 131 → 6 500 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des maisons a baissé de 15,3 % entre 2024 et 2025 (7 674 → 6 500 €/m²).
Parmi les appartements vendus, les T2 sont les plus nombreux (36 %).
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 4 717 €/m²2 841 ventes | 6 131 €/m²163 ventes |
| 2022 | 5 195 €/m²3 161 ventes | 6 813 €/m²153 ventes |
| 2023 | 5 588 €/m²2 641 ventes | 6 774 €/m²112 ventes |
| 2024 | 5 757 €/m²2 247 ventes | 7 674 €/m²86 ventes |
| 2025 | 5 735 €/m²2 403 ventes | 6 500 €/m²99 ventes |
Source : DVF (Etalab, geo-dvf), ventes du 04/01/2021 au 31/12/2025. Ventes de marché seulement (hors VEFA, adjudications, échanges), prix aberrants exclus. Médiane publiée à partir de 20 ventes dans l'année, évolution à partir de 30 ventes dans chacune des deux années comparées, sur années civiles complètes ; « — » sinon.
Comment calculer le rendement locatif à Cannes ?
Le rendement locatif à Cannes se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Voici les trois niveaux de calcul :
Sources : prix basés sur les transactions DVF, loyers estimés à partir des annonces et de l'Observatoire des loyers.
Exemples de rendement à Cannes
Studio de 25m²
T2 de 40m²
* Cashflow estimé avant charges (taxe foncière, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion). Mensualité de crédit simulée à 0,5% du prix d'achat. Utilisez notre outil pour un calcul précis.
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Cannes vs autres villes : comparatif rendement
| Ville | Rdt brut | Prix/m² | Loyer/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|
| Cannes | 3.8% | 5 578€ | 17.8€ | 60/100 |
| Denain | 12.4% | 899€ | 9.3€ | 25/100 |
| Grigny | 12.3% | 1 333€ | 13.7€ | 50/100 |
| Maubeuge | 11.3% | 1 017€ | 9.6€ | 30/100 |
| Montluçon | 11.3% | 829€ | 7.8€ | 15/100 |
| Saint-Quentin | 10.5% | 1 107€ | 9.7€ | 25/100 |
Optimiser son rendement locatif à Cannes
- 1.Location meublée (LMNP) : majorez le loyer de 10 à 20% par rapport au nu. Rendement potentiel : ~4.4%.
- 2.Colocation : divisez un grand appartement en chambres. Rendement potentiel : ~5.3%.
- 3.Négociation : à Cannes, une décote de 10% sur le prix augmente le rendement de ~0.4 points.
- 4.Quartiers émergents : ciblez les quartiers en développement pour des prix d'entrée plus bas.
Questions fréquentes : rendement locatif à Cannes
Réponses aux questions les plus recherchées
Quel est le rendement locatif moyen à Cannes ?
Le rendement locatif brut moyen à Cannes est de 3.8%, soit environ 2.7% net de charges (estimation grossière). Ce rendement est calculé sur la base d'un prix moyen de 5 578€/m² et d'un loyer moyen de 17.8€/m²/mois. Le rendement est inférieur à la moyenne, compensé par la sécurité et le potentiel de plus-value.
Comment calculer le rendement locatif à Cannes ?
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Exemple à Cannes : un T2 de 25m² acheté 139 450€, loué 445€/mois = 5 340€/an → rendement brut de 3.8%. Pour le rendement net, déduisez charges, taxe foncière, assurance (~30% du brut). Utilisez notre simulateur pour un calcul précis en 30 secondes.
Est-ce un bon moment pour investir à Cannes en 2026 ?
Le marché à Cannes est stable (+0.7% sur 1 an), offrant une bonne visibilité pour les investisseurs. La tension locative de 60/100 indique une demande locative solide.
Rendement locatif Cannes : brut ou net, lequel regarder ?
Le rendement brut (3.8% à Cannes) donne une première indication, mais le rendement net (~2.7%) reflète la réalité. Le net déduit : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion. Pour aller plus loin, le rendement net-net intègre aussi la fiscalité (IR, prélèvements sociaux). En LMNP au réel, l'amortissement peut réduire l'impôt à zéro les premières années, augmentant le rendement effectif.