Rendement locatif à Aix-les-Bains en 2026 : brut, net et net-net
Le rendement locatif à Aix-les-Bains atteint 3.7% brut en 2026, soit environ 2.6% net après charges et 2.0% net-net après fiscalité (estimations grossières : brut × 70 % et × 55 %, à préciser avec une analyse complète). Avec un prix moyen de 4,235€/m² et des loyers à 13€/m², Aix-les-Bains affiche une tension locative de 70/100. La ville compte 31,100 habitants en Auvergne-Rhône-Alpes.
Cette page se concentre sur la rentabilité : calcul du rendement brut, net et net-net à Aix-les-Bains. Pour la décision « où et pourquoi investir », consultez le guide investir à Aix-les-Bains.
Prix au m² par type de bien à Aix-les-Bains
Le prix médian global masque l'écart appartement / maison. Médianes des ventes enregistrées (DVF, Etalab).
Ventes réelles à Aix-les-Bains (2021–2025)
3 468 ventes de logements ont été enregistrées à Aix-les-Bains entre janvier 2021 et décembre 2025.
Les appartements représentent 86 % de ces ventes.
Le prix médian des appartements a augmenté de 7,7 % entre 2021 et 2025 (3 778 → 4 070 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des appartements est resté stable entre 2024 et 2025 (4 150 → 4 070 €/m²).
Le prix médian des maisons a augmenté de 8,3 % entre 2021 et 2025 (4 146 → 4 490 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des maisons a baissé de 8,3 % entre 2024 et 2025 (4 899 → 4 490 €/m²).
Parmi les appartements vendus, les T3 sont les plus nombreux (27 %).
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 3 778 €/m²684 ventes | 4 146 €/m²125 ventes |
| 2022 | 4 136 €/m²645 ventes | 4 570 €/m²113 ventes |
| 2023 | 4 406 €/m²555 ventes | 4 807 €/m²76 ventes |
| 2024 | 4 150 €/m²521 ventes | 4 899 €/m²81 ventes |
| 2025 | 4 070 €/m²571 ventes | 4 490 €/m²97 ventes |
Source : DVF (Etalab, geo-dvf), ventes du 04/01/2021 au 31/12/2025. Ventes de marché seulement (hors VEFA, adjudications, échanges), prix aberrants exclus. Médiane publiée à partir de 20 ventes dans l'année, évolution à partir de 30 ventes dans chacune des deux années comparées, sur années civiles complètes ; « — » sinon.
Comment calculer le rendement locatif à Aix-les-Bains ?
Le rendement locatif à Aix-les-Bains se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Voici les trois niveaux de calcul :
Sources : prix basés sur les transactions DVF, loyers estimés à partir des annonces et de l'Observatoire des loyers.
Exemples de rendement à Aix-les-Bains
Studio de 25m²
T2 de 40m²
* Cashflow estimé avant charges (taxe foncière, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion). Mensualité de crédit simulée à 0,5% du prix d'achat. Utilisez notre outil pour un calcul précis.
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Aix-les-Bains vs autres villes : comparatif rendement
| Ville | Rdt brut | Prix/m² | Loyer/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|
| Aix-les-Bains | 3.7% | 4 235€ | 13€ | 70/100 |
| Denain | 12.4% | 899€ | 9.3€ | 25/100 |
| Grigny | 12.3% | 1 333€ | 13.7€ | 50/100 |
| Maubeuge | 11.3% | 1 017€ | 9.6€ | 30/100 |
| Montluçon | 11.3% | 829€ | 7.8€ | 15/100 |
| Saint-Quentin | 10.5% | 1 107€ | 9.7€ | 25/100 |
Optimiser son rendement locatif à Aix-les-Bains
- 1.Location meublée (LMNP) : majorez le loyer de 10 à 20% par rapport au nu. Rendement potentiel : ~4.3%.
- 2.Colocation : divisez un grand appartement en chambres. Rendement potentiel : ~5.2%.
- 3.Négociation : à Aix-les-Bains, une décote de 10% sur le prix augmente le rendement de ~0.4 points.
- 4.Quartiers émergents : ciblez les quartiers en développement pour des prix d'entrée plus bas.
Questions fréquentes : rendement locatif à Aix-les-Bains
Réponses aux questions les plus recherchées
Quel est le rendement locatif moyen à Aix-les-Bains ?
Le rendement locatif brut moyen à Aix-les-Bains est de 3.7%, soit environ 2.6% net de charges (estimation grossière). Ce rendement est calculé sur la base d'un prix moyen de 4 235€/m² et d'un loyer moyen de 13€/m²/mois. Le rendement est inférieur à la moyenne, compensé par la sécurité et le potentiel de plus-value.
Comment calculer le rendement locatif à Aix-les-Bains ?
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Exemple à Aix-les-Bains : un T2 de 25m² acheté 105 875€, loué 325€/mois = 3 900€/an → rendement brut de 3.7%. Pour le rendement net, déduisez charges, taxe foncière, assurance (~30% du brut). Utilisez notre simulateur pour un calcul précis en 30 secondes.
Est-ce un bon moment pour investir à Aix-les-Bains en 2026 ?
Le marché à Aix-les-Bains est en baisse (-2.4% sur 1 an), ce qui peut créer des opportunités d'achat avec des rendements supérieurs. La tension locative de 70/100 indique une demande locative solide.
Rendement locatif Aix-les-Bains : brut ou net, lequel regarder ?
Le rendement brut (3.7% à Aix-les-Bains) donne une première indication, mais le rendement net (~2.6%) reflète la réalité. Le net déduit : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion. Pour aller plus loin, le rendement net-net intègre aussi la fiscalité (IR, prélèvements sociaux). En LMNP au réel, l'amortissement peut réduire l'impôt à zéro les premières années, augmentant le rendement effectif.