15 choses à faire après l'achat d'un bien locatif

Le jour de la signature : les bases

Vous venez de signer l'acte authentique chez le notaire. Félicitations ! Mais le travail ne fait que commencer. Voici les 15 étapes à suivre, dans l'ordre chronologique.

Semaine 1 : Les démarches immédiates

1. Souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

Quand : Le jour même de la signature (idéalement souscrite avant).

Pourquoi : Obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR. Elle couvre les dégâts des eaux, incendies et votre responsabilité civile en tant que propriétaire bailleur.

Coût : 100 a 250 EUR/an selon la surface et la ville.

Où souscrire :

En ligne : Luko, Lovys, Acheel (souscription en 5 min)
Votre banque (souvent plus cher)
Un courtier en assurance

Piège à éviter : ne confondez pas PNO et assurance habitation. La PNO est pour le propriétaire bailleur, l'assurance habitation est pour le locataire.

2. Ouvrir les compteurs à votre nom

Quand : Dans les 48h après la signature.

A faire :

Électricité : choisir un fournisseur (EDF, TotalEnergies, Engie...) et ouvrir un contrat à votre nom. Relevez le compteur le jour de la remise des clés.
Gaz : idem si le bien est chauffe au gaz individuel
Eau : contacter le service des eaux de la commune (parfois géré par la copro en compteur collectif)

Astuce : gardez les compteurs à votre nom pendant les travaux, puis faites le transfert au locataire à l'entrée dans les lieux.

3. Déclarer l'achat aux impôts

Quand : Automatique via le notaire, mais vérifiez.

Le notaire transmet l'acte au service de publicité foncière. Vous recevrez votre titre de propriété par courrier dans les 3 a 6 mois. En attendant, l'attestation notariée fait foi.

Important : Déclaré le bien sur votre espace impôts.gouv.fr dans la rubrique "Biens immobiliers" (obligatoire depuis 2023). Indiquez s'il sera loué ou non.

4. Informer le syndic de copropriété

Quand : Dans la semaine suivant la signature.

A faire :

Envoyer une copie de l'acte de vente au syndic
Communiquer vos coordonnées (adresse, téléphone, email)
Demander le transfert des appels de charges à votre nom
Vérifier le montant du prochain appel de charges

Semaines 2-4 : Les travaux (si nécessaire)

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5. Planifier et lancer les travaux

Quand : Des la réception des clés, avant la mise en location.

Ordre optimal des travaux :

Gros oeuvre et structure (si nécessaire)
Électricité et plomberie
Isolation et fenêtres
Cloisons et plâtrerie
Sols
Peinture
Cuisine et salle de bain
Finitions et nettoyage

Points clés :

Exigez un planning de chantier écrit
Prévoyez 2 semaines de marge sur la date de fin
Ne payez jamais 100% d'avance (30% au démarrage, 30% a mi-chantier, 40% à la réception)
Faites une réception de chantier avec un PV listant les réserves

Conseil : si vous n'avez que du rafraîchissement (peinture + sols), 2 semaines suffisent. Pour une rénovation lourde, comptez 2 à 3 mois.

6. Commander le mobilier (si location meublée)

Quand : 2-3 semaines avant la fin des travaux.

La liste obligatoire du mobilier en LMNP :

Literie (matelas, sommier, couette, oreiller)
Dispositif d'occultation des fenêtres (rideaux, volets)
Plaques de cuisson
Four ou micro-ondes
Réfrigérateur avec compartiment congélateur
Vaisselle et ustensiles de cuisine
Table et chaises
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager

Budget mobilier : 2 500 à 5 000 EUR pour un T2 (IKEA principalement).

Astuce fiscale : en LMNP réel, le mobilier est amortissable sur 5 à 10 ans. Un investissement de 4 000 EUR génère 400-800 EUR de charges déductibles par an.

Mois 1-2 : La mise en location

7. Fixer le loyer

Comment déterminer le bon loyer :

Étudiez 10-15 annonces similaires (même ville, même surface, même état)
Regardez les loyers sur SeLoger, LeBonCoin, PAP
Vérifiez l'encadrement des loyers si applicable (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux)
Positionnez-vous legérement en dessous du marché pour louer vite

Règle : il vaut mieux louer 20 EUR/mois en dessous du marché et trouver un locataire en 1 semaine que louer au prix fort et avoir 2 mois de vacance (perte : 2 x 600 = 1 200 EUR).

8. Publier l'annonce

Les plateformes incontournables :

LeBonCoin (80% des recherches de location en France)
SeLoger
PAP
Facebook Marketplace (groupes locaux)

L'annonce idéale :

8-12 photos de qualité (lumière naturelle, grand angle)
Surface, nombre de pièces, étage, orientation
Loyer charges comprises + détail des charges
DPE (obligatoire dans l'annonce depuis 2022)
Proximité transports, commerces, écoles

9. Sélectionner le locataire

Documents à demander (décret du 5 novembre 2015) :

Pièce d'identité
3 derniers bulletins de salaire (ou avis d'imposition pour les indépendants)
Contrat de travail ou attestation employeur
Dernier avis d'imposition
3 dernières quittances de loyer (ou attestation d'hébergement)

Critères de selection :

Revenus = 3x le loyer (charges comprises)
Situation professionnelle stable (CDI, fonctionnaire)
Pas d'incidents de paiement sur les quittances précédentes
Garant solide ou garantie Visale

Attention : il est interdit de demander certains documents (relevé bancaire, photo, extrait de casier judiciaire, attestation de bonne tenue de compte). La liste des documents autorisés est limitative.

10. Souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI)

Quand : Avant la signature du bail.

Coût : 2,5 a 3,5% du loyer charges comprises par an.

Ce que ça couvre :

Loyers impayés (jusqu'a 70 000-90 000 EUR selon les contrats)
Frais de procédure d'expulsion
Dégradations locatives (souvent plafonnées a 7 000-10 000 EUR)

Notre avis : indispensable pour un premier investissement. Le coût est déductible des revenus fonciers.

11. Rédiger et signer le bail

Type de bail selon votre stratégie :

Type	Durée	Régime fiscal	Dépôt de garantie
Location nue	3 ans	Micro-foncier ou réel	1 mois hors charges
Location meublée	1 an	LMNP micro-BIC ou réel	2 mois hors charges
Bail étudiant meublé	9 mois	LMNP	2 mois hors charges
Bail mobilité	1-10 mois	LMNP	Interdit

Documents a annexer au bail :

DDT complet (diagnostics)
État des lieux d'entrée
Notice d'information sur les droits et obligations
Règlement de copropriété (extraits)
Attestation d'assurance du locataire

12. Réaliser l'état des lieux d'entrée

Règles d'or :

Faites-le en journée (lumière naturelle)
Soyez extrêmement détaillé (chaque fissure, chaque tache, chaque rayure)
Prenez des photos de chaque piece + gros plans des défauts
Testez tous les équipements (plaques, four, robinets, volets)
Relevez les compteurs eau, électricité, gaz

Conseil : un état des lieux d'entrée trop "parfait" vous desservira à la sortie. Notez tout, même les micro-défauts. C'est votre protection contre les litiges.

Mois 2-3 : L'optimisation

13. Choisir votre régime fiscal

Location nue :

Micro-foncier : abattement de 30%, si revenus fonciers < 15 000 EUR/an. Simple mais rarement optimal.
Régime réel : déduction de toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges copro, taxe foncière). Optimal si charges > 30% des loyers.

Location meublée (LMNP) :

Micro-BIC : abattement de 50%, si recettes < 83 600 EUR/an (revenus 2026). Très simple.
Régime réel : déduction des charges + amortissement du bien et du mobilier. Souvent 0 EUR d'impôt pendant 8-15 ans.

Notre recommandation : le LMNP au réel est presque toujours le régime le plus avantageux pour les premiers investissements. Comparez avec notre outil.

14. Mettre en place la gestion locative

3 options :

Option	Coût	Pour qui
Gestion directe	0 EUR	Investisseurs proches du bien, bricoleurs
Gestion en ligne (Flatlooker, Homepilot)	3-5% du loyer	Investisseurs à distance, technophiles
Agence traditionnelle	6-8% du loyer	Investisseurs sans temps disponible

Ce que fait un gestionnaire :

Encaissement des loyers
Relances en cas d'impayé
Gestion des sinistres et réparations
Révision annuelle du loyer
État des lieux d'entrée et de sortie
Déclarations fiscales (en option)

15. Suivre votre investissement

Mensuellement :

Vérifier l'encaissement du loyer
Provisionner pour les charges (10% du loyer en épargne de précaution)

Trimestriellement :

Vérifier les charges de copropriété
S'assurer qu'il n'y a pas de sinistre non déclaré

Annuellement :

Déclaration fiscale (revenus fonciers ou BIC)
Révision du loyer (si clause de révision dans le bail)
Reviser l'assurance PNO
Vérifier l'évolution du marché local

Outils utiles :

RentaImmo : suivi du portefeuille et de la rentabilité
Finary : suivi du patrimoine global
Tableur ou application de gestion locative

Bonus : Suivez votre investissement avec RentaImmo

Une fois votre bien en location, ne faites pas l'erreur de l'oublier dans un coin. Utilisez le tableau de bord RentaImmo pour :

Suivre l'évolution du prix de votre bien (données DVF actualisées)
Comparer votre rendement réel avec vos projections initiales
Recevoir des alertes si le marché évolue dans votre zone
Préparer votre prochaine acquisition en analysant de nouvelles opportunités

Les investisseurs qui suivent activement leur portefeuille optimisent leur rendement de 0,5 a 1 point par an en moyenne. Accéder à mon tableau de bord

Conclusion

Les premières semaines après un achat sont cruciales. En suivant ces 15 étapes dans l'ordre, vous maximisez vos chances de réussir votre investissement locatif des le départ.

Pour aller plus loin :