Checklist avant de faire une offre d'achat immobilier

L'offre d'achat : un engagement sérieux

Une offre d'achat n'est pas une simple lettre d'intention. C'est un engagement juridique : si le vendeur accepte, vous etes moralement (et parfois légalement) engage. Bien sur, vous pouvez vous rétracter pendant le délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis, mais une offre retirée laisse une mauvaise réputation.

Avant de signer, passez en revue cette checklist de 20 points.

PARTIE 1 : Vérification financière

1. Rentabilité brute calculée

• [ ] Loyer de marché vérifié (annonces similaires, observatoires locaux)
• [ ] Rentabilité brute > 5% en grande ville, > 7% en ville moyenne
• [ ] Calcul fait sur RentaImmo

2. Rentabilité nette calculée

• [ ] Charges de copropriété intégrées
• [ ] Taxe foncière intégrée
• [ ] Assurance PNO intégrée (150-250 EUR/an)
• [ ] Vacance locative estimée (1 mois/an = 8%)
• [ ] Provision pour travaux d'entretien (5% des loyers)
• [ ] Rentabilité nette > 3,5% après toutes charges

3. Cashflow mensuel

• [ ] Mensualité de credit calculée au taux actuel (~3,2% sur 20 ans)
• [ ] Cashflow = loyer - mensualité - charges - taxe foncière - assurance
• [ ] Cashflow acceptable (positif ou effort d'épargne < 150 EUR/mois)
• [ ] Simulation cashflow

4. Budget total réaliste

• [ ] Prix du bien
• [ ] + Frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf)
• [ ] + Travaux estimés (avec marge de sécurité 10-20%)
• [ ] + Frais d'agence (si à la charge de l'acheteur)
• [ ] + Mobilier (si location meublée : 3 000-5 000 EUR)
• [ ] = Coût total du projet

5. Financement valide

• [ ] Simulation de prêt réalisée (banque ou courtier)
• [ ] Taux d'endettement après achat < 35%
• [ ] Apport suffisant (minimum 10% du prix + frais)
• [ ] Attestation de financement obtenue (pas obligatoire mais rassure le vendeur)

PARTIE 2 : Vérification technique du bien

6. Surface vérifiée

• [ ] Surface Carrez mesurée (télémètre laser)
• [ ] Écart < 5% avec l'annonce
• [ ] Si écart > 5% : lévier de négociation

7. Diagnostics analysés

• [ ] DPE : classé compatible avec la location (pas G, attention F)
• [ ] Électricité : nombre d'anomalies et coût de mise aux normes
• [ ] Gaz : pas d'anomalie grave (DGI)
• [ ] Plomb : pas de dégradation nécessitant des travaux
• [ ] Amiante : si présent, coût de traitement évalué

8. État du bien

• [ ] Pas de fissures structurelles (murs, plafonds, façade)
• [ ] Pas d'humidité anormale (détecteur d'humidité)
• [ ] Fenêtres en bon état (double vitrage, joints)
• [ ] Toiture en bon état (vérifier depuis l'extérieur)
• [ ] Prises électriques fonctionnelles (testeur de prises)

9. Travaux chiffrés

• [ ] Liste des travaux nécessaires établie
• [ ] Estimation du coût (prix au m2 ou devis)
• [ ] Marge de sécurité ajoutée (+10 à 20%)
• [ ] Estimer le coût des travaux

PARTIE 3 : Vérification de la copropriété

10. PV d'AG des 3 dernières années

• [ ] Pas de gros travaux votés (ravalement, toiture, ascenseur)
• [ ] Pas d'appel de fonds exceptionnel prévu
• [ ] Pas de copropriété en difficulté (impayés importants)
• [ ] Fonds travaux alimente (loi ALUR)

11. Charges de copropriété

• [ ] Montant annuel connu
• [ ] Ratio charges/loyer < 20%
• [ ] Pas de hausse brutale sur les 3 dernières années

12. Règlement de copropriété

• [ ] Location meublée autorisée (si c'est votre stratégie)
• [ ] Pas d'interdiction de colocation
• [ ] Pas de restriction d'usage problématique

13. Syndic et gestion

• [ ] Syndic professionnel ou bénévole ? (professionnel = plus cher mais plus fiable)
• [ ] Honoraires du syndic raisonnables
• [ ] Pas de procédure judiciaire en cours contre la copropriété

PARTIE 4 : Vérification juridique et administrative

14. Titre de propriété

• [ ] Le vendeur est bien propriétaire
• [ ] Pas d'hypothèque bloquante
• [ ] Pas de servitude gênante (droit de passage, vue)
• [ ] Pas de préemption (DPU) par la mairie

15. Urbanisme

• [ ] Zone PLU compatible avec votre projet
• [ ] Pas de projet d'urbanisme impactant (route, démolition, zone protégée)
• [ ] Permis de construire en règle (si extension ou transformation)

16. Situation locative

• [ ] Bien libre ou loué ? Si loué :

- [ ] Bail en cours vérifié (durée, loyer, dépôt de garantie)

- [ ] Locataire à jour des loyers

- [ ] Type de bail (nu 3 ans, meublé 1 an, étudiant 9 mois)

17. Risques naturels et technologiques

• [ ] ERP (État des Risques et Pollutions) consulté
• [ ] Pas de zone inondable critique
• [ ] Pas de zone de retrait-gonflement d'argiles fort
• [ ] Georisques vérifié

PARTIE 5 : Vérification fiscale et stratégique

18. Régime fiscal choisi

• [ ] Comparaison des régimes faite : micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC, LMNP réel, SCI IS
• [ ] Régime le plus avantageux identifié pour votre situation
• [ ] Comparateur fiscal RentaImmo

19. Impact sur votre patrimoine global

• [ ] Diversification géographique (pas tous les biens dans la même ville)
• [ ] Taux d'endettement global après achat
• [ ] Capacité de réinvestissement préservée
• [ ] Vue portefeuille

20. Stratégie de sortie

• [ ] Plus-value potentielle à 10 ans estimée
• [ ] Revente possible sans perte (prix d'achat + travaux + frais < valeur de marché)
• [ ] Abattements plus-value calculés (6 ans = exonération partielle, 22 ans = exonération totale IR)

Comment formuler l'offre d'achat

Une fois tous les voyants au vert, voici les éléments de votre offre :

Structure de l'offre :

• Nom et coordonnées de l'acheteur
• Description du bien (adresse, lot, surface)
• Prix proposé (voir la section négociation ci-dessous)
• Durée de validité : 7 à 10 jours (pas plus, ça vous engage trop longtemps)
• Conditions suspensives : obtention du financement, diagnostics conformes
• Date et signature

A quel prix faire l'offre ?

Conseil : basez votre offre sur des faits objectifs (prix au m2 du quartier, travaux a réaliser, défauts identifiés). Une offre argumentee est bien mieux acceptee qu'une offre "au feeling".

Score RentaImmo : votre verdict automatique

Avant de faire votre offre, analysez le bien sur RentaImmo. Notre algorithme calcule automatiquement :

• Score d'investissement (0-100) base sur 15 critères objectifs
• Indice de tension locative de la zone (données DVF + INSEE)
• Estimation du loyer de marché par rapport aux transactions réelles
• Comparaison automatique avec les 50 dernières ventes similaires (données DVF)
• Projection cash-flow sur 5, 10, 15 et 20 ans

Ne faites jamais d'offre sans avoir vu votre Score RentaImmo. Analyser ce bien maintenant

Les erreurs les plus courantes

1. Faire une offre emotionnelle : "j'adore ce bien, je fais une offre au prix". L'investissement n'est pas un coup de coeur, c'est un calcul.

1. Oublier les frais annexes : le prix d'achat n'est que le début. Ajoutez frais de notaire, travaux, mobilier, et recalculez.

1. Ne pas négocier : dans 80% des cas, le prix affiché n'est pas le prix final. Ne pas négocier, c'est laisser de l'argent sur la table.

1. Faire une offre sans financement : assurez-vous de pouvoir obtenir le prêt avant de faire une offre. Un refus de prêt après offre acceptee = temps perdu pour tout le monde.

1. Oublier la condition suspensive de financement : sans elle, vous etes engage même si la banque refuse le prêt.

Conclusion

Cette checklist de 20 points couvre tous les aspects d'un investissement locatif. Si vous ne pouvez pas cocher tous les points, ce n'est pas forcément éliminatoire — mais chaque point non vérifié est un risque supplémentaire.

La règle : ne jamais faire une offre sous pression. Un bien qui "va partir" sans vous laisser le temps de vérifier n'est pas le bon bien. Il y en aura d'autres.

Pour aller plus loin :

• Les outils indispensables pour vos visites
• Documents à demander avant la visite
• Estimer le coût des travaux
• Techniques de négociation immobilière