LMNP vs SCI : quel statut choisir ?

67 % des investisseurs regrettent leur choix de statut juridique

C'est le chiffre qui ressort d'une enquête menée fin 2025 auprès de 1 200 investisseurs immobiliers français. La raison principale ? Ils ont choisi entre LMNP et SCI sans comprendre les conséquences fiscales réelles sur 10, 15 ou 20 ans.

La différence entre un bon et un mauvais choix de statut, c'est parfois 30 000 à 80 000 € d'impôts en plus sur la durée de détention d'un bien. Ce n'est pas un détail : c'est littéralement la rentabilité de votre investissement qui se joue.

Dans ce guide, on va comparer LMNP et SCI (à l'IR et à l'IS) avec des simulations chiffrées concrètes, des tableaux comparatifs, et des cas pratiques réels. L'objectif : que vous sachiez exactement quel statut correspond à votre situation en 2026.

Comprendre le LMNP : le statut roi de la location meublée

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est le cadre fiscal le plus avantageux pour un investisseur individuel qui loue en meublé. Il permet de déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), bien plus favorable que les revenus fonciers classiques.

Les conditions pour être LMNP en 2026

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez respecter deux conditions cumulatives :

• Vos recettes locatives meublées ne dépassent pas 23 000 € par an
• Ces recettes restent inférieures à vos autres revenus d'activité professionnelle

Si vous dépassez l'un de ces seuils, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel), ce qui change radicalement la donne fiscale — notamment sur les cotisations sociales et les plus-values. Pour approfondir les mécanismes d'amortissement, consultez notre guide complet de l'amortissement LMNP.

Le régime réel : la vraie puissance du LMNP

Le LMNP offre deux options fiscales :

Dans 90 % des cas, le régime réel est plus avantageux. Pourquoi ? Parce que l'amortissement du bien (sur 25-30 ans pour le bâti, 5-10 ans pour le mobilier) permet de créer une charge comptable qui vient réduire — parfois à zéro — votre résultat fiscal.

Concrètement, sur un appartement acheté 200 000 € :

• Valeur du terrain : ~20 % = 40 000 € (non amortissable)
• Valeur du bâti : ~80 % = 160 000 € amortis sur 30 ans = 5 333 €/an
• Mobilier : 8 000 € amortis sur 5 ans = 1 600 €/an
• Total amortissement annuel : 6 933 €

C'est comme si vous aviez une charge fictive de près de 7 000 € par an qui vient diminuer vos revenus imposables. Utilisez notre simulateur LMNP pour calculer votre amortissement exact.

Les charges déductibles en LMNP réel

Voici la liste complète des charges déductibles au régime réel :

• Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur
• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérables
• Assurance PNO (propriétaire non occupant)
• Frais de gestion locative (agence ou comptable)
• Travaux d'entretien et de réparation
• Frais de notaire (amortis sur la première année ou étalés)
• Frais de dossier bancaire
• CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

Pour une liste exhaustive, consultez notre article sur les charges déductibles des revenus fonciers.

Comprendre la SCI : l'outil de structuration patrimoniale

La Société Civile Immobilière n'est pas un statut fiscal en soi, mais une enveloppe juridique qui peut être soumise à deux régimes fiscaux très différents : l'IR (Impôt sur le Revenu) ou l'IS (Impôt sur les Sociétés).

SCI à l'IR : transparence fiscale

Par défaut, une SCI est soumise à l'IR. Cela signifie que les revenus locatifs remontent directement aux associés, proportionnellement à leurs parts. Chaque associé déclare sa quote-part dans ses revenus fonciers personnels.

Avantages de la SCI à l'IR :

• Régime des plus-values des particuliers (exonération après 22 ans d'IR et 30 ans de prélèvements sociaux)
• Transparence fiscale : chaque associé est imposé à son propre taux
• Déficit foncier reportable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an)

Inconvénients majeurs :

• Pas d'amortissement du bien
• Location meublée interdite de manière habituelle (risque de requalification en BIC → perte de la transparence)
• Les revenus fonciers s'ajoutent aux autres revenus et sont imposés à la tranche marginale + 17,2 % de prélèvements sociaux

SCI à l'IS : la logique société

L'option IS transforme fondamentalement la SCI. Elle devient une véritable société commerciale sur le plan fiscal :

Avantages de la SCI à l'IS :

• Amortissement du bien (comme en LMNP)
• Taux d'IS réduit : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà
• Possibilité de louer en meublé sans souci
• Réinvestissement des bénéfices sans imposition supplémentaire immédiate
• Déduction de la rémunération du gérant

Inconvénients majeurs :

• Double imposition : IS sur les bénéfices + flat tax (30 %) sur les dividendes distribués
• Plus-value professionnelle à la revente (pas d'exonération avec le temps)
• Comptabilité plus lourde et coûteuse (~1 500-2 500 €/an)
• Option IS irrévocable depuis la loi de finances 2019

L'option IS est irrévocable. Une fois choisie, vous ne pouvez plus revenir à l'IR. C'est une décision qui doit être mûrement réfléchie avec votre expert-comptable. Consultez les textes officiels sur la fiscalité des SCI pour plus de détails.

Tableau comparatif complet : LMNP vs SCI IR vs SCI IS

Simulation n°1 : T2 meublé à Lyon — 180 000 €

Prenons un cas concret et comparons les trois options sur un même bien.

Hypothèses de la simulation

• Prix d'achat : 180 000 € (dont 20 % terrain = 36 000 €)
• Frais de notaire : 14 400 € (8 %)
• Mobilier : 6 000 €
• Loyer mensuel : 750 € HC (soit 9 000 €/an)
• Crédit : 180 000 € sur 20 ans à 3,5 %, mensualité 1 044 €
• Intérêts année 1 : ~6 100 €
• Taxe foncière : 1 200 €/an
• Charges copropriété (non récupérables) : 600 €/an
• Assurance PNO : 180 €/an
• Comptable : 500 €/an (LMNP) / 800 € (SCI IR) / 2 000 € (SCI IS)
• Vacance locative : 1 mois/an → loyer effectif = 8 250 €/an
• TMI du propriétaire : 30 %

Résultat en LMNP (régime réel)

Le résultat est négatif grâce aux amortissements. Vous ne payez aucun impôt sur vos revenus locatifs. Le déficit BIC de 6 330 € est reportable sur les revenus BIC des 10 années suivantes.

Cashflow réel : 8 250 € − 12 528 € (mensualités) − 1 200 € − 600 € − 180 € − 500 € = −6 758 €/an, soit −563 €/mois d'effort d'épargne, sans impôt.

Résultat en SCI à l'IR (location nue)

En SCI IR, on loue en nu. Supposons un loyer nu de 650 €/mois (8 % de moins qu'en meublé), soit 7 150 € effectif/an après vacance.

Le déficit foncier génère une économie d'impôt, mais uniquement parce que les intérêts d'emprunt sont élevés en début de crédit. Dès que le crédit sera remboursé, l'imposition sera lourde : 7 150 € − 1 980 € de charges = 5 170 € imposés à 47,2 % (TMI 30 % + 17,2 % PS) = 2 440 € d'impôt/an.

Résultat en SCI à l'IS

Le résultat est encore plus négatif qu'en LMNP à cause du comptable plus cher. Pas d'impôt non plus. Mais attention : le piège de la SCI IS se révèle à la revente (voir section plus bas).

Simulation n°2 : la revente après 15 ans — le piège de la SCI à l'IS

C'est ici que tout change. Reprenons notre T2 lyonnais et supposons une revente à 230 000 € après 15 ans de détention.

Plus-value en LMNP et SCI IR (régime des particuliers)

Plus-value en SCI à l'IS (régime professionnel)

Vous avez bien lu : 87 375 € d'imposition en SCI IS contre 7 268 € en LMNP ou SCI IR. C'est un écart de 80 107 € qui anéantit totalement l'avantage fiscal de la SCI IS pendant la détention.

Voilà pourquoi le choix du statut ne peut pas se faire uniquement sur l'imposition annuelle. La stratégie de sortie est au moins aussi importante que la fiscalité courante.

Pour calculer précisément votre plus-value, utilisez notre calculateur de rentabilité locative qui intègre l'imposition à la revente.

Le coût de création et de gestion : un facteur souvent sous-estimé

Coûts de création

Coûts de gestion annuels

Sur 20 ans, la différence de frais de gestion entre un LMNP et une SCI IS peut atteindre 30 000 à 48 000 €. Ce n'est pas négligeable et doit être intégré dans votre calcul de rentabilité. Pour estimer votre cashflow net réel, pensez à inclure ces frais souvent oubliés.

Transmission et succession : l'atout majeur de la SCI

C'est le domaine où la SCI reprend clairement l'avantage. La transmission d'un patrimoine immobilier via une SCI est considérablement plus souple qu'en nom propre.

Le mécanisme de la donation de parts

Avec une SCI, vous pouvez transmettre progressivement des parts sociales à vos enfants :

• Abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans
• Possibilité de donner la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit (vous continuez à percevoir les loyers)
• La valeur des parts en nue-propriété bénéficie d'une décote selon l'âge du donateur

Exemple concret : un couple de 55 ans possède une SCI avec un patrimoine immobilier de 600 000 €.

En conservant l'usufruit, les parents continuent de percevoir les loyers. Au décès, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sans droits de succession. Pour aller plus loin sur la construction de patrimoine sur 10 ans, la SCI est souvent l'outil privilégié.

En LMNP : la transmission est plus complexe

En nom propre (LMNP), le bien entre dans la succession classique :

• Droits de succession calculés sur la valeur vénale du bien (pas de décote société)
• Pas de possibilité de transmission progressive facilement
• Indivision entre héritiers → source fréquente de conflits

Pour un patrimoine supérieur à 400 000 € avec des enfants, la SCI présente un avantage successoral majeur qu'il serait dommage d'ignorer.

L'investissement à plusieurs : SCI obligatoire ?

Si vous investissez avec votre conjoint, un ami, ou un membre de votre famille, la SCI est le cadre naturel. L'alternative — l'indivision — est un nid à problèmes :

• En indivision, chaque indivisaire peut demander la vente du bien à tout moment (article 815 du Code civil)
• Pas de règles de gouvernance claires
• Pas de protection du conjoint survivant

La SCI permet de fixer des règles précises dans les statuts : majorité requise pour les décisions, clauses d'agrément, répartition des bénéfices, etc.

Et le LMNP à plusieurs ?

C'est techniquement possible via une SARL de famille soumise au régime LMNP. Cette option combine les avantages du LMNP (amortissement, BIC) avec la structure sociétaire. Mais elle impose :

• Que tous les associés soient de la même famille (parents, enfants, frères/sœurs, conjoints)
• Une comptabilité rigoureuse
• Le respect du formalisme des SARL

C'est une option méconnue mais intéressante pour les familles d'investisseurs. Renseignez-vous auprès de votre expert-comptable sur la faisabilité dans votre situation. Plus d'informations sur service-public.fr.

Arbre de décision : quel statut choisir selon votre profil ?

Choisissez le LMNP si :

• Vous investissez seul ou en couple (communauté de biens)
• Votre objectif est la location meublée (courte ou longue durée)
• Vous cherchez l'optimisation fiscale maximale pendant la détention
• Votre patrimoine immobilier reste sous 400 000 €
• Vous n'avez pas d'enjeu de transmission immédiat
• Vous privilégiez la simplicité administrative

Choisissez la SCI à l'IR si :

• Vous investissez à plusieurs (hors famille)
• Vous préparez la transmission de votre patrimoine
• Vous êtes prêt à faire de la location nue
• Vous avez des travaux importants à réaliser (déficit foncier)
• Vous souhaitez bénéficier du régime des plus-values des particuliers

Choisissez la SCI à l'IS si :

• Vous avez des revenus très élevés (TMI 41 % ou 45 %)
• Vous souhaitez capitaliser les bénéfices dans la société (pas de distribution)
• Vous n'envisagez pas de revendre les biens (stratégie patrimoniale long terme)
• Vous voulez louer en meublé via une structure sociétaire
• Vous acceptez une comptabilité plus lourde et plus coûteuse

Les erreurs fatales à éviter

Erreur n°1 : choisir la SCI IS pour l'économie d'impôt annuelle

L'IS à 15 % semble miraculeux comparé à une TMI à 30 ou 41 %. Mais c'est un piège si vous prévoyez de revendre un jour. Relisez notre simulation de revente ci-dessus : l'écart est de 80 000 € sur un simple T2.

Erreur n°2 : louer en meublé via une SCI IR

La location meublée habituelle dans une SCI IR entraîne une requalification en BIC, ce qui fait perdre la transparence fiscale et peut déclencher un assujettissement à l'IS. Le risque fiscal est réel et les contrôles se multiplient depuis 2024.

Erreur n°3 : négliger le coût de gestion de la SCI

Sur 20 ans, les frais de gestion cumulés d'une SCI IS atteignent 40 000 à 74 000 €. En LMNP, c'est 9 000 à 26 000 €. L'écart finance presque un nouvel investissement. Pour comprendre l'impact sur votre effort d'épargne, intégrez systématiquement ces coûts.

Erreur n°4 : oublier la CFE

La Cotisation Foncière des Entreprises s'applique tant au LMNP qu'à la SCI. Son montant varie de 150 à 700 € selon la commune. C'est une charge souvent oubliée dans les simulations.

Erreur n°5 : créer une SCI pour un seul bien

Les frais de création et de gestion annuels d'une SCI ne se justifient que si vous avez plusieurs biens ou un enjeu patrimonial clair (transmission, investissement à plusieurs). Pour un seul bien locatif, le LMNP est presque toujours préférable.

Peut-on combiner LMNP et SCI ?

Oui, et c'est même une stratégie très répandue chez les investisseurs expérimentés. Rien ne vous empêche d'avoir :

• Des biens en LMNP en nom propre pour la location meublée (optimisation fiscale courante)
• Une SCI pour des biens en location nue (préparation de la transmission)

Cette stratégie mixte permet de bénéficier du meilleur des deux mondes. Par exemple :

1. Vos premiers investissements en LMNP pour maximiser le cashflow grâce aux amortissements
2. Une SCI créée plus tard pour structurer la transmission lorsque votre patrimoine atteint un seuil critique

Pour aller plus loin sur les stratégies d'optimisation, découvrez notre article sur le cashflow positif et notre guide pour construire un portefeuille immobilier.

Impact du choix de statut selon la durée de détention

La durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver le bien change complètement l'analyse. Voici une comparaison sur notre T2 à Lyon (même hypothèses que la simulation n°1) :

Attention : ces chiffres n'incluent PAS l'imposition à la revente. Si on ajoute la plus-value, la SCI IS perd tout avantage dès lors qu'il y a une revente dans les 30 premières années.

Les évolutions fiscales à surveiller en 2026

Le cadre fiscal évolue constamment. Voici les points de vigilance pour 2026 :

• Micro-BIC meublé de tourisme : l'abattement est passé de 71 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés (loi de finances 2024). Le régime réel est devenu quasi-obligatoire pour rester rentable. Consultez les mises à jour sur impots.gouv.fr.
• Plus-value LMP : les loueurs meublés professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles. Surveillez votre seuil de 23 000 €.
• DPE et rénovation énergétique : les passoires thermiques (DPE F et G) sont progressivement interdites à la location. Le coût des travaux de rénovation impacte le choix du statut — le déficit foncier en SCI IR peut être particulièrement intéressant pour financer ces travaux.
• Cotisations sociales LMNP : des rumeurs récurrentes évoquent un assujettissement aux cotisations sociales pour tous les LMNP. Restez vigilant.

Questions fréquentes

Peut-on passer du LMNP à une SCI en cours de route ?

Oui, mais c'est un transfert de propriété. Vous devez vendre le bien à la SCI (ou l'apporter en nature), ce qui déclenche des frais de notaire (~7-8 %), une éventuelle plus-value, et des droits d'enregistrement. C'est rarement intéressant sauf si la plus-value est faible ou nulle. Il est préférable de bien choisir dès le départ.

La SCI protège-t-elle des créanciers ?

Non. Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes sociales, proportionnellement à leurs parts. En cas de défaut de paiement de la SCI, les créanciers peuvent se retourner contre votre patrimoine personnel. La SCI n'est pas un bouclier juridique.

Faut-il un expert-comptable pour le LMNP au réel ?

Ce n'est pas légalement obligatoire, mais c'est vivement recommandé. L'amortissement, la liasse fiscale et les déclarations BIC sont techniques. Un comptable spécialisé coûte 300-600 €/an et vous fait souvent économiser bien plus en optimisant votre déclaration. Certains CGA (Centre de Gestion Agréé) offrent une réduction d'impôt supplémentaire.

Quel est le meilleur statut pour la colocation ?

La colocation meublée en LMNP est souvent le choix le plus rentable. Vous bénéficiez des amortissements du régime réel et de loyers supérieurs (la colocation rapporte en moyenne 15-25 % de plus que la location classique). Découvrez notre guide complet de la colocation pour maximiser ce levier.

Peut-on avoir plusieurs SCI ?

Oui, sans limite. Certains investisseurs créent une SCI par bien ou par stratégie (une SCI IR pour la transmission, une SCI IS pour la capitalisation). L'inconvénient est le coût de gestion cumulé. Pour diversifier votre patrimoine, évaluez si une seule SCI multi-biens ne serait pas plus économique.

Le LMNP est-il compatible avec le statut de salarié ?

Absolument. Le LMNP est un statut fiscal, pas un statut professionnel. Vous pouvez être salarié, fonctionnaire, retraité ou demandeur d'emploi et bénéficier du LMNP. La seule condition est de ne pas dépasser les seuils de revenus qui vous feraient basculer en LMP.

Comment déclarer mes revenus LMNP ou SCI ?

• LMNP micro-BIC : cases 5ND/5OD de la déclaration 2042-C-PRO
• LMNP réel : liasse fiscale 2031 + annexes, puis report sur 2042-C-PRO
• SCI IR : déclaration 2072 (SCI) + quote-part sur 2044 de chaque associé
• SCI IS : liasse fiscale 2065 + dividendes déclarés par chaque associé

Ce qu'il faut retenir

• Le LMNP est le statut le plus avantageux pour un investisseur individuel en location meublée : amortissement puissant, fiscalité allégée, gestion simple
• La SCI à l'IR est idéale pour investir à plusieurs et préparer la transmission, mais attention à l'imposition lourde des revenus fonciers
• La SCI à l'IS séduit par son taux d'imposition bas, mais le piège de la plus-value professionnelle à la revente peut coûter des dizaines de milliers d'euros
• Ne choisissez jamais un statut uniquement sur la fiscalité annuelle : intégrez la revente, les frais de gestion, et la transmission
• La combinaison LMNP + SCI est une stratégie éprouvée pour les patrimoines en développement

Le meilleur choix dépend de votre situation personnelle : revenus, objectifs, durée de détention, nombre d'investisseurs, enjeux de transmission. Simulez votre projet avec notre calculateur de rentabilité locative pour obtenir des chiffres adaptés à votre cas, et n'hésitez pas à consulter un expert-comptable spécialisé en immobilier pour valider votre stratégie.