Amortissement LMNP : calcul, durées et exemple concret 2026

Introduction : pourquoi l'amortissement LMNP change tout

L'amortissement est le mécanisme fiscal le plus puissant du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il permet de déduire chaque année une fraction du prix de votre bien immobilier, de vos meubles et de vos travaux, sans aucune sortie de trésorerie réelle. Résultat : votre résultat fiscal diminue, et vos impôts avec.

Mais encore faut-il savoir comment calculer l'amortissement LMNP correctement. Entre la décomposition par composants, le terrain non amortissable, les durées d'usage et le report des amortissements excédentaires, les erreurs sont fréquentes.

Ce guide vous donne toutes les formules, les durées officielles et un exemple chiffré complet pour un bien à 200 000 EUR en 2026. Vous saurez exactement combien vous pouvez déduire chaque année.

Cet article est complémentaire de notre guide complet sur l'amortissement LMNP qui couvre les principes généraux. Ici, on entre dans le détail du calcul.

1. Principe de l'amortissement comptable en LMNP

Définition

L'amortissement comptable LMNP consiste à répartir le coût d'acquisition d'un actif (bien immobilier, meubles, travaux) sur sa durée d'utilisation estimée. Chaque année, vous inscrivez en charge une fraction de ce coût. Cette charge vient en déduction de vos revenus locatifs meublés (BIC).

La formule de base

La formule de calcul de l'amortissement linéaire est simple :

Amortissement annuel = Valeur amortissable / Durée d'amortissement (en années)

Par exemple, un meuble acheté 700 EUR amorti sur 7 ans donne : 700 / 7 = 100 EUR de déduction par an.

Ce qui rend le LMNP unique

Contrairement à la location nue (revenus fonciers), le LMNP au régime réel permet d'amortir le bien immobilier lui-même. C'est une différence considérable : sur un appartement à 200 000 EUR, cela représente plusieurs milliers d'euros de déduction annuelle, année après année, pendant 25 à 50 ans.

Point clé : l'amortissement LMNP ne peut pas créer de déficit fiscal. Si vos amortissements dépassent votre résultat (après déduction des autres charges), l'excédent est reportable indéfiniment sur les bénéfices futurs de même nature. On y reviendra en détail.

2. Condition préalable : le régime réel obligatoire

Pas d'amortissement en micro-BIC

L'amortissement n'est possible qu'au régime réel (réel simplifié ou réel normal). Si vous êtes en micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, mais vous ne pouvez pas amortir votre bien.

Quand le régime réel est-il avantageux ?

Le régime réel devient plus intéressant que le micro-BIC dès que vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % de vos recettes. En pratique, c'est presque toujours le cas quand vous avez un crédit immobilier (intérêts déductibles) et un bien à amortir.

Exemple rapide : loyers de 9 600 EUR/an. En micro-BIC, vous êtes imposé sur 4 800 EUR (après abattement 50 %). En régime réel, avec 3 000 EUR de charges + 5 500 EUR d'amortissement, vous êtes imposé sur 1 100 EUR seulement. L'économie est massive.

Pour comparer les deux régimes en détail, consultez notre guide LMNP réel vs micro-BIC.

Comment opter pour le régime réel ?

Vous devez envoyer votre option au SIE (Service des Impôts des Entreprises) avant le 1er février de l'année concernée, ou lors de votre immatriculation si vous démarrez l'activité. L'option est valable 2 ans et se renouvelle tacitement.

3. Décomposition par composants : durées et pourcentages

Pourquoi décomposer ?

Le plan comptable impose de ventiler le bien immobilier en composants ayant des durées de vie différentes. Vous n'amortissez pas l'ensemble du bien sur une durée unique : chaque composant a sa propre durée.

Tableau des composants immobiliers

Précision importante sur le terrain : le terrain ne se déprécie pas avec le temps, il n'est donc jamais amortissable. Sa quote-part est généralement estimée entre 15 % et 20 % du prix d'acquisition. En centre-ville de grande métropole, elle peut monter à 25-30 %. En zone rurale, elle peut descendre à 10-15 %. L'administration fiscale peut contester votre estimation si elle est trop basse.

Durées acceptées par l'administration

Les durées indiquées ci-dessus sont des durées d'usage couramment admises par l'administration fiscale. Vous pouvez les ajuster légèrement selon l'état réel du bien (un immeuble ancien pourra avoir un gros oeuvre amorti sur 50 ans, un bien récent sur 30 ans), mais des écarts trop importants peuvent être redressés.

La fourchette admise pour la structure est de 30 à 50 ans selon l'ancienneté et la qualité de construction.

4. Amortissement des meubles : durées par catégorie

En LMNP, les meubles et équipements sont amortis séparément du bien immobilier. Voici les durées usuelles :

Tableau d'amortissement des meubles

Règle pratique

Pour un meublé standard (T2), le budget meubles se situe entre 5 000 et 10 000 EUR. Avec une durée moyenne pondérée de 6-7 ans, cela donne un amortissement annuel de 700 à 1 500 EUR.

Astuce : conservez toutes les factures. L'administration peut vous demander de justifier chaque ligne d'amortissement. Sans facture, pas de déduction.

5. Amortissement des travaux : durées selon la nature

Les travaux réalisés dans le logement sont amortissables selon leur nature :

Tableau d'amortissement des travaux

Travaux d'amélioration vs travaux d'entretien

Travaux d'amélioration (augmentent la valeur ou prolongent la durée de vie) : ils sont amortissables sur leur durée d'usage.

Travaux d'entretien courant (maintiennent le bien en état) : ils sont déductibles immédiatement en charges, en une seule fois. Exemples : remplacement d'un robinet, petite réparation de peinture.

La frontière est parfois floue. En cas de doute, demandez conseil à votre expert-comptable.

6. Exemple complet : amortissement d'un bien à 200 000 EUR

Passons au calcul concret. Voici un cas type d'investissement LMNP en 2026.

Données de l'investissement

• Prix d'achat du bien : 200 000 EUR
• Frais de notaire : 16 000 EUR (8 % dans l'ancien)
• Travaux de rénovation : 15 000 EUR
• Meubles et équipements : 8 000 EUR
• Loyer mensuel : 800 EUR, soit 9 600 EUR/an
• Charges annuelles déductibles : 3 000 EUR (taxe foncière, assurance PNO, comptable, CFE, intérêts d'emprunt, etc.)

Étape 1 : Déterminer la base amortissable du bien

La base d'amortissement du bien immobilier inclut le prix d'achat + les frais de notaire :

Base totale = 200 000 + 16 000 = 216 000 EUR

On retire la part du terrain (non amortissable). On retient 15 % :

Part terrain = 216 000 x 15 % = 32 400 EUR (non amortissable)

Base amortissable du bien = 216 000 - 32 400 = 183 600 EUR

Étape 2 : Ventiler par composants et calculer chaque amortissement

Attention : les pourcentages de chaque composant s'appliquent sur la base amortissable (hors terrain), pas sur le prix total.

Étape 3 : Amortissement des travaux

Les travaux de 15 000 EUR comprennent dans notre exemple :

• Rénovation électrique : 5 000 EUR sur 15 ans = 333 EUR/an
• Peinture complète : 4 000 EUR sur 10 ans = 400 EUR/an
• Salle de bain : 6 000 EUR sur 15 ans = 400 EUR/an

Total amortissement travaux = 1 133 EUR/an

Étape 4 : Amortissement des meubles

Les meubles de 8 000 EUR se décomposent ainsi :

• Literie (lit + matelas) : 1 200 EUR sur 7 ans = 171 EUR/an
• Canapé : 800 EUR sur 7 ans = 114 EUR/an
• Table + 4 chaises : 600 EUR sur 10 ans = 60 EUR/an
• Électroménager (réfrigérateur, lave-linge, four, micro-ondes) : 2 500 EUR sur 5 ans = 500 EUR/an
• Bureau + étagères : 500 EUR sur 10 ans = 50 EUR/an
• Luminaires : 400 EUR sur 5 ans = 80 EUR/an
• Rideaux + stores : 300 EUR sur 5 ans = 60 EUR/an
• Télévision : 500 EUR sur 5 ans = 100 EUR/an
• Vaisselle + ustensiles : 400 EUR sur 3 ans = 133 EUR/an
• Linge de maison : 300 EUR sur 3 ans = 100 EUR/an

Total amortissement meubles = 1 368 EUR/an (durée moyenne pondérée : environ 5,8 ans)

Étape 5 : Total de l'amortissement annuel

Soit 844 EUR par mois de déduction comptable, sans aucune sortie d'argent.

7. Impact fiscal : combien économisez-vous ?

Calcul du résultat fiscal LMNP

Reprenons notre exemple avec les données complètes :

La règle fondamentale : l'amortissement ne crée pas de déficit

Ici, les amortissements (10 120 EUR) dépassent le résultat avant amortissement (6 600 EUR). Mais en LMNP, l'amortissement ne peut pas rendre le résultat négatif. Le résultat fiscal est donc plafonné à 0 EUR.

L'excédent d'amortissement non utilisé (10 120 - 6 600 = 3 520 EUR) est reporté sur les exercices suivants. Ce stock d'amortissements reportables est utilisable sans limite de durée (contrairement au déficit BIC classique limité à 10 ans).

Comparaison avec le micro-BIC

Sur 10 ans, l'économie cumulée dépasse 23 000 EUR. C'est considérable.

8. Le report des amortissements excédentaires

Mécanisme du report

Quand vos amortissements dépassent votre résultat (après déduction des charges), l'excédent n'est pas perdu. Il est stocké et reportable sur les bénéfices futurs de même nature (BIC meublé).

Différence avec le déficit foncier

Attention à ne pas confondre :

• Déficit BIC en LMNP (hors amortissement) : reportable pendant 10 ans sur les BIC meublés uniquement. Non imputable sur le revenu global.
• Amortissements excédentaires en LMNP : reportables sans limite de durée. Utilisables dès que le résultat avant amortissement redevient positif.

Exemple de report sur 5 ans

Reprenons notre bien à 200 000 EUR. Supposons que les intérêts d'emprunt diminuent au fil du temps (amortissement du prêt) :

*Note : à partir de l'année 4, certains meubles (amortis sur 3 ans) arrivent en fin d'amortissement. L'amortissement annuel diminue légèrement, mais le stock reporté continue de croître car les charges baissent aussi. Le calcul est simplifié ici pour la clarté.

Résultat : pendant au moins 15 à 20 ans, votre résultat fiscal reste à 0 EUR grâce à la combinaison des amortissements courants et reportés. Vous ne payez aucun impôt sur vos revenus locatifs meublés.

9. Tableau récapitulatif : amortissement année par année (années 1 à 10)

Voici le détail de l'amortissement par composant pour les 10 premières années :

Bien immobilier

Évolution de l'amortissement total par période

*Les montants diminuent au fur et à mesure que certains composants arrivent en fin d'amortissement.

Observation clé : même après 25 ans, il reste 2 295 EUR/an d'amortissement sur la structure. Et le stock d'amortissements reportés accumulé les premières années continue de réduire votre imposition.

10. Simulation d'amortissement LMNP : utilisez notre outil

Les calculs ci-dessus sont simplifiés pour la compréhension. En réalité, chaque situation est unique : le prix d'achat, la répartition terrain/bati, les travaux, le type de meubles et les charges varient d'un investissement à l'autre.

Pour obtenir un calcul précis adapté à votre projet, utilisez notre simulateur de rentabilité locative qui intègre automatiquement :

• La décomposition par composants
• L'amortissement des meubles et travaux
• Le calcul du résultat fiscal année par année
• La comparaison régime réel vs micro-BIC
• Le report des amortissements excédentaires

Lancer une simulation complète sur RentaImmo

Vous pouvez aussi utiliser notre page d'accueil pour découvrir toutes les fonctionnalités d'analyse.

11. Les 7 erreurs fatales dans le calcul de l'amortissement LMNP

Erreur n°1 : Oublier de retirer le terrain

C'est l'erreur la plus courante. Le terrain n'est pas amortissable. Si vous amortissez 100 % du prix d'achat, l'administration fiscale requalifiera votre déclaration et exigera un rappel d'impôt majoré de pénalités.

Solution : retirez systématiquement 15 à 20 % pour le terrain. Si votre bien est en centre-ville d'une grande métropole (Paris, Lyon, Bordeaux), le terrain peut représenter 25-30 % du prix.

Erreur n°2 : Ne pas décomposer par composants

Amortir l'ensemble du bien sur une durée unique (par exemple 30 ans) est une erreur comptable. La décomposition par composants est obligatoire. Elle est d'ailleurs souvent plus avantageuse, car les composants à durée courte (installations techniques, agencements sur 15 ans) génèrent un amortissement plus élevé les premières années.

Erreur n°3 : Utiliser des durées fantaisistes

Amortir un gros oeuvre sur 15 ans ou des meubles sur 20 ans sera redressé. Les durées doivent correspondre aux durées d'usage réelles, conformes aux pratiques admises par l'administration fiscale.

Erreur n°4 : Croire que l'amortissement crée un déficit imputable

En LMNP, l'amortissement ne peut jamais créer un déficit. Il est limité au résultat avant amortissement. L'excédent est reportable, mais ne vient jamais en déduction de vos salaires ou autres revenus.

Erreur n°5 : Perdre les factures

Sans facture, pas de preuve. Sans preuve, pas de déduction. Conservez toutes les factures d'achat (bien, meubles, travaux, équipements) pendant toute la durée de l'amortissement + 3 ans (délai de reprise de l'administration).

Erreur n°6 : Ne pas tenir de tableau d'amortissement

Chaque actif amorti doit figurer dans un registre des immobilisations avec : la date d'acquisition, la valeur d'origine, la durée d'amortissement, le cumul amorti et la valeur nette comptable. Ce registre est obligatoire et doit être présenté en cas de contrôle.

Erreur n°7 : Mal ventiler les composants sur un bien ancien

Sur un bien ancien, la part des installations techniques et agencements peut être plus élevée (car ils ont été rénovés récemment) ou plus faible (car ils sont vétustes et à remplacer). Adaptez la ventilation à la réalité de votre bien, en vous appuyant sur l'état des lieux et les diagnostics.

12. Amortissement LMNP et revente : ce qu'il faut savoir

Aucune reprise d'amortissement à la revente

Bonne nouvelle : contrairement à certaines idées reçues, les amortissements déduits en LMNP ne sont pas repris lors de la revente du bien. La plus-value est calculée selon le régime des plus-values des particuliers, sur la base du prix d'achat initial (et non de la valeur nette comptable).

Autrement dit, vous avez bénéficié de déductions fiscales pendant la détention sans aucun impact sur la taxation de la plus-value à la revente. C'est un avantage majeur du LMNP par rapport à d'autres montages (LMP, SCI à l'IS).

Abattements pour durée de détention

La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les amortissements n'entrent pas en ligne de compte.

13. Checklist : bien préparer votre amortissement LMNP

Avant de démarrer votre activité LMNP, vérifiez ces points :

• Vous avez opté pour le régime réel (ou vos recettes dépassent 83 600 EUR, seuil revenus 2026)
• Vous avez immatriculé votre activité au Guichet Unique (ex-greffe du tribunal de commerce)
• Vous avez un expert-comptable (fortement recommandé, ses honoraires sont déductibles)
• Vous avez conservé toutes les factures (achat, notaire, travaux, meubles)
• Vous avez estimé la quote-part du terrain (15-20 % en général)
• Vous avez établi la ventilation par composants
• Vous tenez un registre des immobilisations et un tableau d'amortissement

Conclusion : l'amortissement LMNP, un levier fiscal incomparable

L'amortissement en LMNP est le mécanisme qui permet à des milliers d'investisseurs de percevoir des loyers en payant 0 EUR d'impôt pendant 15 à 25 ans. Pour en profiter pleinement :

1. Choisissez le régime réel dès le début
2. Décomposez correctement votre bien par composants
3. N'oubliez pas le terrain (non amortissable)
4. Amortissez séparément les meubles et les travaux
5. Conservez toutes vos factures et tenez votre tableau d'amortissement
6. Faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé

Dans notre exemple, un bien à 200 000 EUR génère 10 120 EUR d'amortissement annuel les premières années, soit plus que les loyers nets de charges. Résultat fiscal : 0 EUR.

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Pour aller plus loin :

• Guide complet de l'amortissement LMNP — les principes généraux et stratégies
• Fiscalité LMNP 2026 : le guide complet — toutes les règles fiscales du LMNP
• Simulateur de rentabilité locative RentaImmo — calcul automatique de votre amortissement