Charges déductibles des revenus fonciers : la liste complète 2026

Introduction : pourquoi connaître vos charges déductibles est essentiel

En location nue au régime réel d'imposition, chaque euro de charge déductible réduit directement votre revenu foncier imposable. Or, beaucoup d'investisseurs ignorent l'étendue des dépenses qu'ils peuvent déduire et paient plus d'impôts que nécessaire.

Ce guide est conçu comme une check-list exhaustive : parcourez chaque catégorie, vérifiez que vous n'oubliez rien, et optimisez votre déclaration de revenus fonciers 2026. Les montants cités sont basés sur les barèmes et la législation en vigueur au 1er janvier 2026.

Rappel important : ces charges ne sont déductibles que si vous êtes au régime réel d'imposition (déclaration 2044 ou 2044 spéciale). Au régime micro-foncier (revenus fonciers < 15 000 €/an), un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les déductions.

Catégorie 1 : les intérêts d'emprunt et frais financiers

C'est souvent le poste de déduction le plus important, surtout les premières années du crédit.

Les intérêts d'emprunt

Les intérêts de votre crédit immobilier sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers, sans plafond. Cela concerne le prêt ayant servi à :

• Acheter le bien locatif
• Construire le bien
• Rénover ou améliorer le bien
• Conserver le bien (par exemple un prêt pour payer les droits de succession sur un immeuble locatif)

Justificatif : l'attestation annuelle d'intérêts fournie par votre banque (disponible dans votre espace en ligne).

Les frais de dossier bancaire

Les frais de dossier facturés par la banque lors de l'obtention du prêt sont déductibles l'année de leur paiement. Ils varient généralement entre 500 € et 1 500 €.

Les frais de garantie du prêt

Selon le type de garantie choisi :

• Hypothèque : frais d'inscription hypothécaire (acte notarié + taxe de publicité foncière)
• Privilège de prêteur de deniers (PPD) : frais réduits car exonéré de taxe de publicité foncière
• Caution bancaire (Crédit Logement, CAMCA, etc.) : la commission de caution est déductible

L'assurance emprunteur

Les primes d'assurance décès-invalidité liées au prêt immobilier sont entièrement déductibles. Ce poste représente souvent 0,10 % à 0,50 % du capital emprunté par an.

Exemple : pour un prêt de 200 000 € avec une assurance à 0,25 %, cela représente 500 €/an de déduction.

Les frais de courtage

Si vous avez fait appel à un courtier en crédit immobilier, ses honoraires sont déductibles l'année de leur paiement. Comptez généralement entre 1 000 € et 3 000 €.

Les pénalités de remboursement anticipé

En cas de remboursement anticipé du prêt, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) versées à la banque sont déductibles. Elles sont plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû.

Tableau récapitulatif — Frais financiers déductibles

Catégorie 2 : les travaux déductibles

Les travaux sont un levier majeur de déduction, mais attention : tous les travaux ne sont pas déductibles. La distinction clé est entre travaux d'entretien/réparation, travaux d'amélioration, et travaux de construction/reconstruction/agrandissement.

Travaux d'entretien et de réparation (toujours déductibles)

Ce sont les travaux destinés à maintenir ou remettre en état le bien sans en modifier la structure ni la consistance. Ils sont intégralement déductibles l'année de leur paiement.

Exemples concrets :

• Remplacement de la chaudière par un modèle équivalent
• Réfection de la toiture
• Ravalement de façade
• Remplacement de gouttières, de canalisations
• Réparation de la plomberie ou de l'électricité
• Peinture intérieure et extérieure
• Remise en état des sols (parquet, carrelage)
• Remplacement de volets, fenêtres (à l'identique ou proche)
• Traitement contre les termites ou l'humidité
• Remise aux normes électriques

Travaux d'amélioration (déductibles sous conditions)

Les travaux d'amélioration apportent un équipement ou un élément de confort nouveau au bien, sans en modifier la structure.

Déductibles pour les logements d'habitation :

• Installation ou remplacement d'un chauffage central
• Installation d'une salle de bain ou mise aux normes
• Pose d'un ascenseur
• Installation d'une cuisine équipée
• Pose de double vitrage (amélioration thermique)
• Installation d'un interphone ou d'un digicode
• Mise en conformité électrique (au-delà de la simple réparation)
• Installation d'une VMC
• Aménagement pour personnes handicapées

Non déductibles pour les locaux commerciaux (sauf si les travaux d'amélioration sont indissociables de travaux de réparation).

Travaux de construction, reconstruction et agrandissement (NON déductibles)

Ces travaux ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Ils viennent s'ajouter au prix de revient du bien et ne seront pris en compte que lors de la revente (calcul de la plus-value).

Exemples :

• Surélévation du bâtiment
• Ajout d'une extension
• Transformation complète d'un local commercial en logement
• Démolition suivie de reconstruction
• Modification de la structure porteuse (murs porteurs, planchers)

Le cas délicat des « gros travaux mixtes »

Quand des travaux d'amélioration sont indissociables de travaux de reconstruction, l'ensemble est considéré comme non déductible. Pour maximiser vos déductions, dissociez autant que possible les travaux déductibles des travaux de structure dans vos devis et factures.

Astuce : demandez à votre artisan de séparer clairement sur la facture les postes « entretien/réparation », « amélioration » et « structure ». Cela facilite la justification en cas de contrôle fiscal.

Travaux payés avant la mise en location

Les travaux réalisés avant la première mise en location sont déductibles si vous pouvez démontrer votre intention locative au moment des travaux. Conservez les petites annonces publiées, les mandats de gestion, ou tout document prouvant cette intention.

Catégorie 3 : les primes d'assurance

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

L'assurance PNO est obligatoire en copropriété et fortement recommandée sinon. Sa prime est intégralement déductible. Coût moyen : 100 € à 300 €/an selon la surface et la localisation.

Assurance loyers impayés (GLI)

La Garantie Loyers Impayés est déductible. Son coût varie entre 2,5 % et 4 % des loyers annuels.

Exemple : pour un loyer de 800 €/mois, une GLI à 3 % représente 288 €/an de charge déductible.

Assurance vacance locative

Certaines assurances couvrent les périodes de vacance locative. Les primes sont déductibles au même titre que l'assurance PNO.

Autres assurances déductibles

• Assurance responsabilité civile du propriétaire bailleur
• Assurance dégât des eaux, incendie (hors assurance PNO si souscrite séparément)

Catégorie 4 : les impôts et taxes

La taxe foncière

La taxe foncière (y compris les taxes annexes : TEOM, taxe spéciale d'équipement, etc.) est intégralement déductible.

Attention : la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est récupérable auprès du locataire. Si vous la récupérez effectivement, vous ne pouvez pas la déduire de vos revenus fonciers (ce serait une double déduction). Si vous ne la récupérez pas, elle est déductible.

La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV)

Si votre logement est involontairement vacant et que vous êtes soumis à la taxe sur les logements vacants, cette taxe est déductible si vous pouvez prouver que vous cherchez activement à louer.

Les contributions sociales sur les revenus fonciers

Non déductibles. Les prélèvements sociaux de 17,2 % ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ce sont des contributions calculées sur le revenu net foncier, pas des charges en amont.

Catégorie 5 : les frais de gestion et d'administration

Les frais de gestion forfaitaires (20 €/an par local)

L'administration fiscale accorde un forfait de 20 € par an et par local pour couvrir les petits frais de gestion non justifiés : téléphone, courriers, déplacements, etc. Ce forfait se cumule avec les frais réels justifiés.

Les honoraires d'agence de gestion locative

Si vous confiez la gestion de votre bien à une agence immobilière, les honoraires sont intégralement déductibles. Ils représentent en général 6 % à 10 % des loyers TTC.

Exemple : pour un loyer de 900 €/mois, des frais de gestion de 8 % = 864 €/an déductibles.

Les honoraires du syndic de copropriété

Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire sont déductibles. Cela inclut les honoraires du syndic et les charges de copropriété non refacturables.

Attention : les charges locatives récupérables (eau, entretien des parties communes, ascenseur) ne sont pas déductibles puisqu'elles sont normalement remboursées par le locataire.

Les honoraires d'expert-comptable

Si vous faites appel à un comptable pour votre déclaration de revenus fonciers, ses honoraires sont déductibles.

Les honoraires d'avocat

Les frais d'avocat engagés pour un litige avec un locataire (impayés, expulsion), avec un voisin, ou avec l'administration sont déductibles s'ils sont en rapport avec la conservation ou l'acquisition des revenus fonciers.

Les frais de procédure judiciaire

Huissier, avocat, frais de tribunal : tous les frais liés à un contentieux locatif sont déductibles.

Catégorie 6 : les charges locatives non récupérées

Quand le locataire quitte le logement sans avoir remboursé toutes les charges locatives qui lui incombent, le propriétaire peut déduire les charges non récupérées de ses revenus fonciers, à condition d'avoir engagé des démarches pour les récupérer.

De même, si le montant de la régularisation des charges est en défaveur du propriétaire (provisions appelées < charges réelles), la différence est déductible.

Catégorie 7 : les provisions pour charges de copropriété

Le mécanisme en deux temps

1. Année N : vous déduisez l'intégralité des provisions pour charges versées au syndic (ligne 229 du formulaire 2044)
2. Année N+1 : lors de l'approbation des comptes, vous réintégrez la part de provisions correspondant aux charges non déductibles et aux charges récupérables sur le locataire (ligne 230)

Ce mécanisme en deux temps peut sembler complexe, mais il permet de déduire les charges de copropriété dès leur versement, sans attendre l'approbation des comptes.

Exemple pratique

• En 2025, vous versez 2 400 € de provisions au syndic → déduction de 2 400 € sur la déclaration 2025
• En 2026, les comptes de 2025 sont approuvés : 1 200 € de charges récupérables + 200 € de charges non déductibles = 1 400 € à réintégrer sur la déclaration 2026

Catégorie 8 : les indemnités d'éviction et frais de relogement

Si vous versez une indemnité d'éviction à un locataire pour récupérer votre bien (en vue de le relouer à un loyer supérieur, par exemple), cette indemnité est déductible de vos revenus fonciers.

De même, les frais de relogement du locataire évincé sont déductibles.

Condition : le bien doit être remis en location après l'éviction. Si vous reprenez le bien pour l'occuper personnellement, l'indemnité n'est pas déductible des revenus fonciers.

Catégorie 9 : les frais liés à la recherche de locataire

Les honoraires d'agence pour la mise en location

Les frais de recherche de locataire facturés par l'agence immobilière (rédaction de l'annonce, visites, sélection du dossier, état des lieux) sont déductibles pour la part restant à la charge du propriétaire.

Depuis la loi ALUR, les honoraires sont encadrés et partiellement à la charge du locataire. La part propriétaire reste déductible.

Les frais de publicité

Si vous publiez des annonces payantes (SeLoger, LeBonCoin Premium, etc.), ces frais sont déductibles.

Catégorie 10 : les charges liées au déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier

Quand le total de vos charges déductibles dépasse vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt).

Règles importantes :

• Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers (pas du revenu global)
• Le déficit excédant 10 700 € est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
• Le déficit imputable sur le revenu global (intérêts déduits en premier) est également reportable 10 ans s'il n'est pas utilisé

Exemple de calcul du déficit foncier

Décomposition :

1. Les intérêts (4 000 €) s'imputent en priorité sur les revenus fonciers : 8 000 - 4 000 = 4 000 €
2. Les autres charges (20 000 €) s'imputent sur le solde : 4 000 - 20 000 = - 16 000 € de déficit
3. 10 700 € sont déductibles du revenu global de l'année
4. 5 300 € sont reportables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

Pour un contribuable à la TMI 30 %, les 10 700 € de déficit foncier génèrent une économie de 10 700 × (30 % + 17,2 %) = 5 050 € d'impôts et prélèvements sociaux.

Le tableau récapitulatif complet

Erreurs fréquentes en déclaration

Erreur n°1 : déduire la TEOM récupérée

Si vous récupérez la TEOM auprès du locataire (ce qui est la norme), vous ne pouvez pas la déduire de vos revenus fonciers. Beaucoup de propriétaires font cette double déduction par mégarde.

Erreur n°2 : déduire des travaux de construction

Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles. Ils s'ajoutent au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente.

Erreur n°3 : oublier la régularisation des charges de copropriété

Chaque année, vous devez réintégrer la part non déductible des provisions de copropriété de l'année précédente. L'oubli de cette régularisation est un classique des contrôles fiscaux.

Erreur n°4 : ne pas conserver les justificatifs

L'administration peut contrôler vos déductions pendant 3 ans (voire 6 ans en cas de fraude). Conservez toutes les factures, attestations, relevés bancaires, et courriers relatifs à vos charges déductibles.

Erreur n°5 : confondre régime réel foncier et régime réel BIC

Les charges déductibles décrites dans cet article concernent les revenus fonciers (location nue). En location meublée (BIC), les règles sont différentes : l'amortissement est possible, les charges déductibles diffèrent, et la déclaration se fait via la liasse fiscale 2031/2033.

Optimiser ses déductions : conseils pratiques

Conseil n°1 : planifier les travaux par année fiscale

Si vous avez un gros programme de travaux, répartissez-les sur plusieurs années pour maximiser le déficit foncier imputable chaque année (10 700 €/an sur le revenu global).

Conseil n°2 : conserver l'engagement locatif 3 ans

Quand vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez maintenir le bien en location pendant au moins 3 ans après l'imputation. Si vous vendez ou cessez de louer avant, les déductions sont remises en cause.

Conseil n°3 : passer en réel même sous 15 000 €

Le régime micro-foncier (abattement 30 %) est rarement optimal si vous avez un crédit en cours ou des travaux. N'hésitez pas à opter pour le réel même avec des revenus fonciers modestes. L'option est irrévocable pendant 3 ans minimum.

Conseil n°4 : utiliser un simulateur fiscal

Chaque situation est unique. Utilisez notre simulateur pour calculer précisément votre imposition en fonction de toutes vos charges déductibles et de votre tranche marginale.

Conclusion

La maîtrise des charges déductibles est un pilier de la rentabilité nette de tout investissement locatif en location nue. En appliquant rigoureusement les déductions auxquelles vous avez droit, vous pouvez réduire significativement — voire annuler — votre imposition foncière.

Reprenez cette liste point par point lors de votre prochaine déclaration, et assurez-vous de ne rien oublier. Un oubli de 500 € de charges déductibles, pour un contribuable à la TMI 30 %, coûte 236 € d'impôt en plus chaque année.