Investissement locatif à Mont-de-Marsan : guide complet 2026

Pourquoi investir à Mont-de-Marsan en 2026 ?

Mont-de-Marsan, préfecture du département des Landes (40), est une ville à taille humaine qui séduit de plus en plus les investisseurs immobiliers en quête de rendement. Située au confluent du Douze et du Midou, deux rivières qui forment la Midouze, la ville offre un cadre de vie agréable mêlant patrimoine historique, espaces verts et traditions festives ancrées dans la culture gasconne.

Avec ses 32 000 habitants en ville (environ 60 000 dans l'agglomération du Marsan), Mont-de-Marsan est un pôle administratif et militaire de premier plan dans le Sud-Ouest. La ville abrite la base aérienne 118 (BA 118), l'une des plus importantes bases de l'armée de l'air et de l'espace en France, qui emploie plus de 3 500 militaires et civils. Cette présence militaire génère une demande locative structurelle et constante, véritable pilier du marché immobilier montois.

En tant que préfecture des Landes, Mont-de-Marsan concentre également l'ensemble des services déconcentrés de l'État, le tribunal judiciaire, la chambre de commerce et d'industrie, ainsi que de nombreux établissements publics. Cette fonction administrative assure un flux permanent de fonctionnaires et d'agents de l'État qui alimentent la demande locative.

La ville est aussi connue pour ses fêtes de la Madeleine, cinq jours de festivités taurines et musicales chaque été qui attirent plus de 800 000 visiteurs. Cet événement majeur, couplé à la proximité de l'océan Atlantique (1h15 de route) et des stations thermales landaises (Dax, Eugénie-les-Bains), confère à Mont-de-Marsan un rayonnement touristique non négligeable.

En 2026, plusieurs facteurs convergent pour rendre l'investissement à Mont-de-Marsan particulièrement attractif :

• Prix très accessibles : entre 1 200 et 1 800 EUR/m² selon les quartiers, soit un ticket d'entrée parmi les plus bas du Sud-Ouest
• Rendements bruts de 6 à 9 % : nettement supérieurs à la moyenne nationale de 4,5 %
• Demande locative militaire : la BA 118 assure un vivier de locataires stables et solvables
• Fonction préfectorale : flux constant de fonctionnaires mutés ou en détachement
• Cadre de vie attractif : ville verte, climat doux, gastronomie renommée, proximité océan et Pyrénées
• Absence d'encadrement des loyers : liberté totale dans la fixation du loyer initial

Que vous soyez investisseur débutant cherchant un premier bien à haut rendement ou investisseur expérimenté souhaitant diversifier votre patrimoine dans une ville à forte demande militaire, Mont-de-Marsan mérite toute votre attention. Ce guide détaille le marché immobilier montois, les meilleurs quartiers, les stratégies d'investissement et la fiscalité applicable en 2026.

Le marché immobilier à Mont-de-Marsan : prix et tendances 2026

Des prix parmi les plus bas du Sud-Ouest

Le marché immobilier de Mont-de-Marsan se caractérise par des prix au mètre carré très compétitifs, offrant des tickets d'entrée accessibles même pour les primo-investisseurs. Voici les fourchettes constatées en début d'année 2026 :

Ces prix sont à comparer avec d'autres villes du Sud-Ouest : Bordeaux (3 800 à 5 200 EUR/m²), Bayonne (3 000 à 4 500 EUR/m²), Dax (1 800 à 2 800 EUR/m²), Pau (1 300 à 2 000 EUR/m²). Mont-de-Marsan est 3 fois moins chère que Bordeaux pour des rendements locatifs nettement supérieurs.

Un studio de 25 m² en centre-ville se trouve entre 32 000 et 50 000 EUR. Un T2 de 45 m² entre 54 000 et 81 000 EUR. Un T3 de 65 m² entre 71 000 et 110 000 EUR. Ces tickets d'entrée permettent d'investir avec un apport minimal et de multiplier les opérations pour constituer un patrimoine immobilier diversifié.

Évolution récente du marché

Le marché montois a connu des évolutions modérées ces dernières années, à l'image de nombreuses villes moyennes du Sud-Ouest :

• 2020-2022 : hausse de 4 à 6 % portée par l'effet post-Covid et la recherche de qualité de vie en ville moyenne
• 2023-2024 : stabilisation puis légère correction de 2 à 3 % liée à la hausse des taux d'intérêt
• 2025-2026 : reprise progressive avec des marges de négociation de 5 à 10 % selon les biens, surtout ceux nécessitant des travaux

La stabilité du marché montois est un atout pour les investisseurs : le risque de moins-value est limité, et les fondamentaux de la demande locative (base militaire, administration, santé) assurent une résilience supérieure à celle de villes dépendantes d'un seul secteur économique.

Des loyers soutenus par la demande militaire et administrative

La demande locative à Mont-de-Marsan repose sur plusieurs piliers solides : militaires de la BA 118 (souvent en mutation tous les 3 à 5 ans), fonctionnaires de la préfecture et des administrations, personnel hospitalier du centre hospitalier de Mont-de-Marsan, et étudiants de l'IUT des Pays de l'Adour.

Les loyers sont restés globalement stables, avec une progression de 1 à 2 % par an liée à l'indexation sur l'IRL. Fait notable : Mont-de-Marsan n'est pas soumise à l'encadrement des loyers, ce qui offre une liberté totale dans la fixation du loyer initial et permet d'optimiser le rendement.

La particularité du marché montois est la demande en T2 et T3 meublés de la part des militaires célibataires ou en couple sans enfants. Ces locataires sont solvables (revenus réguliers), disciplinés et bénéficient souvent d'aides au logement militaire (IGESA). Ils recherchent des logements meublés fonctionnels, proches de la base ou du centre-ville.

Rendement locatif à Mont-de-Marsan : entre 6 et 9 %

Le rendement brut moyen à Mont-de-Marsan se situe entre 6 et 9 %, ce qui place la ville parmi les plus rentables du Sud-Ouest. Voici le détail par stratégie d'investissement :

Exemple concret : T2 meublé pour militaire

Prenons un exemple concret pour illustrer le potentiel de Mont-de-Marsan :

• Achat : T2 de 42 m², quartier Saint-Médard, 58 000 EUR
• Frais de notaire : 4 900 EUR (8,4 %)
• Travaux de rafraîchissement : 4 000 EUR
• Ameublement complet : 3 500 EUR
• Coût total : 70 400 EUR
• Loyer meublé : 460 EUR/mois
• Charges propriétaire : taxe foncière 450 EUR/an, copropriété 720 EUR/an, assurance PNO 130 EUR/an, vacance locative 0,5 mois/an (faible vacance grâce à la demande militaire)
• Revenu annuel brut : 5 520 EUR
• Rendement brut : 7,8 % (sur coût total)
• Rendement net avant impôt : environ 5,8 %

En régime LMNP au réel, l'amortissement du bien et du mobilier permet souvent de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant les 10 à 15 premières années. Le rendement net-net rejoint alors le rendement net avant impôt.

L'avantage spécifique de Mont-de-Marsan est la faible vacance locative sur les biens ciblant les militaires : les mutations sont régulières et prévisibles, et le nouvel arrivant cherche généralement un logement avant même que le précédent locataire ne parte.

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Les meilleurs quartiers pour investir à Mont-de-Marsan

1. Centre-ville historique

Le centre historique de Mont-de-Marsan, autour de la place Charles de Gaulle, de la rue Gambetta et des bords de la Midouze, est le secteur le plus recherché de la ville. On y trouve des immeubles de caractère en pierre, des commerces, des restaurants et l'essentiel de la vie culturelle montoise (musée Despiau-Wlérick, arènes du Plumaçon).

Points forts : charme du bâti ancien, proximité commerces et services, prestige de l'adresse, animation permanente. Les locataires sont des fonctionnaires, des cadres, des couples et des retraités actifs.

Prix : 1 500 à 2 000 EUR/m²

Rendement brut estimé : 5,5 à 7 %

Stratégie recommandée : T2/T3 meublés LMNP ciblant les fonctionnaires et cadres, ou location saisonnière pendant les fêtes de la Madeleine.

2. Quartier Saint-Médard

Situé au nord du centre-ville, le quartier Saint-Médard est un secteur résidentiel prisé qui offre un bon compromis entre proximité du centre et tranquillité. On y trouve des maisons individuelles, des petits immeubles et des résidences récentes. Le quartier est bien desservi et proche des écoles.

Points forts : cadre résidentiel calme, proches écoles et commerces de proximité, bon état général du parc immobilier, demande locative familiale stable.

Prix : 1 300 à 1 700 EUR/m²

Rendement brut estimé : 6 à 7,5 %

Stratégie recommandée : T3/T4 meublés pour familles de militaires ou fonctionnaires, colocation pour jeunes actifs.

3. Nonères / Saint-Pierre

Le secteur Nonères - Saint-Pierre, au sud de la ville, offre des prix particulièrement attractifs. Ce quartier populaire en cours de revalorisation propose des opportunités d'achat à bas prix, notamment des immeubles anciens à rénover avec un fort potentiel de rendement.

Points forts : prix très bas, potentiel de plus-value après rénovation, possibilité d'acheter des immeubles entiers, éligibilité aux aides à la rénovation énergétique.

Prix : 1 000 à 1 400 EUR/m²

Rendement brut estimé : 7 à 9,5 %

Stratégie recommandée : immeuble de rapport rénové, colocation meublée, achat-rénovation avec déficit foncier.

4. Quartier de la Base / Saint-Jean-d'Août

Ce secteur situé à proximité de la base aérienne 118 attire naturellement les militaires qui souhaitent résider à faible distance de leur lieu de travail. Les logements y sont majoritairement des pavillons et des petites résidences collectives.

Points forts : proximité directe de la BA 118, demande locative militaire captive, faible vacance, locataires solvables. Idéal pour les investisseurs ciblant spécifiquement la clientèle militaire.

Prix : 1 200 à 1 600 EUR/m²

Rendement brut estimé : 6,5 à 8 %

Stratégie recommandée : T2/T3 meublés fonctionnels avec parking, baux de 3 ans calés sur les cycles de mutation militaire.

5. Première couronne : Saint-Pierre-du-Mont, Bretagne-de-Marsan

Les communes limitrophes de Saint-Pierre-du-Mont et Bretagne-de-Marsan font partie de l'agglomération et offrent des prix encore plus bas. Saint-Pierre-du-Mont, en particulier, accueille la zone commerciale principale de l'agglomération et bénéficie d'une bonne desserte routière.

Points forts : prix très accessibles, maisons avec jardin, potentiel colocation familiale, zone commerciale dynamique (Saint-Pierre-du-Mont).

Prix : 950 à 1 400 EUR/m²

Rendement brut estimé : 7 à 10 %

Stratégie recommandée : maisons T4/T5 en colocation, petits immeubles de rapport, location à des familles de militaires avec enfants.

Stratégies d'investissement adaptées à Mont-de-Marsan

T2/T3 meublé pour militaires (LMNP)

C'est la stratégie reine à Mont-de-Marsan. La base aérienne 118 génère un flux régulier de militaires en mutation qui cherchent des logements meublés pour des durées de 2 à 5 ans. Ces locataires ont des revenus stables, sont généralement soigneux et bénéficient parfois d'aides au logement via l'IGESA.

Un T2 de 40 m² acheté entre 48 000 et 72 000 EUR et loué meublé entre 420 et 500 EUR/mois offre des rendements bruts de 7 à 8,5 %.

Avantages : demande constante et prévisible, locataires solvables, faible vacance (les mutations se chevauchent), régime LMNP avantageux.

Inconvénients : dépendance à la pérennité de la base aérienne (risque de restructuration militaire), turn-over lié aux mutations.

Colocation pour jeunes militaires ou actifs

La colocation est une stratégie particulièrement pertinente à Mont-de-Marsan. Les jeunes militaires célibataires de la BA 118 et les jeunes actifs des administrations sont des cibles idéales. Un T4 de 80 m² acheté 95 000 EUR et loué en 3 chambres à 320 EUR chacune (960 EUR/mois) génère un rendement brut supérieur à 10 %.

Avantages : rendement élevé, mutualisation du risque locatif, forte demande des jeunes militaires.

Inconvénients : gestion plus intensive, nécessité d'un ameublement complet, turn-over plus fréquent.

Immeuble de rapport

Mont-de-Marsan recèle encore des immeubles de rapport à des prix très attractifs, notamment dans les quartiers Nonères et centre-ville. Un petit immeuble de 3 à 5 lots peut se trouver entre 120 000 et 250 000 EUR, offrant des rendements bruts de 8 à 12 %.

Avantages : rendement maximal, absence de copropriété, maîtrise totale des charges et des travaux, possibilité de créer de la valeur par la rénovation.

Inconvénients : ticket d'entrée plus élevé, gestion de plusieurs locataires, travaux potentiellement importants, liquidité moindre à la revente.

Location saisonnière (fêtes et tourisme)

Mont-de-Marsan attire plus de 800 000 visiteurs pendant les fêtes de la Madeleine (juillet) et bénéficie de la proximité de l'océan, des thermes de Dax et Eugénie-les-Bains, et de la forêt landaise. Un appartement bien situé en centre-ville peut être loué en courte durée pendant les périodes festives et touristiques, puis en location classique le reste de l'année.

Avantages : revenus très élevés pendant les fêtes (tarifs x3 à x5), complément de revenus en location classique.

Inconvénients : stratégie saisonnière limitée en nombre de jours, gestion intensive, réglementation à surveiller.

Achat-rénovation avec déficit foncier

Les quartiers anciens de Mont-de-Marsan (Nonères, centre historique) proposent des biens à rénover à prix bas. L'achat d'un bien dégradé suivi d'une rénovation énergétique permet de bénéficier du mécanisme du déficit foncier : les travaux déductibles des revenus fonciers, et le surplus (jusqu'à 10 700 EUR/an) imputable sur le revenu global.

Avantages : réduction d'impôt significative, création de valeur patrimoniale, amélioration du DPE.

Inconvénients : obligation de louer en nu pendant 3 ans minimum, gestion de chantier, trésorerie nécessaire pour les travaux.

Fiscalité de l'investissement locatif à Mont-de-Marsan en 2026

Le régime LMNP au réel : le choix optimal

Pour la grande majorité des investissements locatifs meublés à Mont-de-Marsan, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est le plus avantageux. Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges réelles et surtout d'amortir le bien immobilier, le mobilier et les frais d'acquisition.

Prenons l'exemple d'un T2 acheté 62 000 EUR :

Résultat : zéro impôt sur les revenus locatifs grâce à l'amortissement. Ce déficit BIC non professionnel est reportable sur les BIC de même nature des années suivantes. En pratique, un investisseur à Mont-de-Marsan peut ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs meublés pendant 10 à 15 ans.

Micro-BIC vs réel : comparaison

Le régime réel est quasi systématiquement plus avantageux à Mont-de-Marsan en raison des prix d'achat bas qui permettent un amortissement proportionnellement élevé par rapport aux loyers perçus.

Taxe foncière à Mont-de-Marsan

La taxe foncière à Mont-de-Marsan est modérée. Le taux communal est d'environ 45 % de la base locative cadastrale. En pratique, comptez :

• Studio : 280 à 420 EUR/an
• T2 : 380 à 550 EUR/an
• T3 : 500 à 750 EUR/an
• T4 et maison : 700 à 1 200 EUR/an

Ces montants restent raisonnables et n'obèrent pas significativement la rentabilité. À noter que la commune de Saint-Pierre-du-Mont peut avoir des taux légèrement différents.

Financer son investissement à Mont-de-Marsan

Conditions de crédit en 2026

En mars 2026, les taux d'intérêt immobiliers se situent autour de 3,2 à 3,6 % sur 20 ans pour un bon dossier. Les banques locales sont bien disposées pour financer l'investissement locatif à Mont-de-Marsan : le Crédit Agricole des Landes, la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique et la Caisse d'Épargne Aquitaine Poitou-Charentes connaissent bien le marché local et la solidité de la demande militaire.

Pour un achat à 70 400 EUR tout compris (T2 meublé) :

Grâce aux prix bas de Mont-de-Marsan, il est tout à fait possible d'obtenir un cash-flow positif dès le premier mois, même avec un financement à 110 % (sans apport). C'est un avantage considérable par rapport aux grandes métropoles où le cash-flow est systématiquement négatif.

Les banques apprécient particulièrement les dossiers ciblant la clientèle militaire, car elles connaissent la stabilité des revenus et la fiabilité des locataires issus de la Défense. Certaines agences locales ont même des offres dédiées aux investisseurs du secteur.

La base aérienne 118 : le moteur de la demande locative

Présentation de la BA 118

La base aérienne 118 Colonel Rozanoff est l'un des piliers économiques de Mont-de-Marsan. Elle accueille le Centre d'Expertise Aérienne Militaire (CEAM), chargé de l'expérimentation et de la mise en service opérationnel des nouveaux équipements de l'armée de l'air. La base héberge également le Centre de Formation des Navigants d'Essai et de Réception (CFNER).

Avec plus de 3 500 personnels (militaires, civils de la Défense, personnels des industriels partenaires), la BA 118 est le premier employeur de l'agglomération. Les mutations régulières (tous les 3 à 5 ans en moyenne) créent un flux continu de locataires entrants et sortants.

Profil des locataires militaires

Les militaires de la BA 118 présentent un profil locatif idéal :

• Revenus stables : soldes militaires régulières, souvent complétées par des primes (indemnité de résidence, supplément familial)
• Aides au logement : accès aux dispositifs IGESA et aux aides spécifiques Défense
• Durée de bail prévisible : mutations tous les 3 à 5 ans, ce qui limite la vacance
• Bonne tenue du logement : discipline militaire qui se traduit souvent par un entretien soigneux des lieux
• Demande de meublé : les militaires en mutation préfèrent les logements meublés pour éviter les contraintes de déménagement

Comment capter cette clientèle ?

Pour maximiser vos chances de louer à des militaires :

• Inscrivez votre bien sur les panneaux d'affichage de la base (via le bureau logement de la BA 118)
• Proposez des logements meublés fonctionnels avec parking
• Adaptez la durée du bail (bail meublé d'un an renouvelable, idéal pour les cycles de mutation)
• Maintenez un bon état général du logement : les militaires comparent souvent avec les logements de fonction
• Soyez réactif : les arrivants cherchent rapidement un logement et décident vite

Les risques à connaître avant d'investir à Mont-de-Marsan

Dépendance à la base aérienne

Le risque principal à Mont-de-Marsan est la dépendance économique à la BA 118. Une restructuration militaire avec fermeture ou réduction d'effectifs de la base aurait un impact significatif sur la demande locative et, par ricochet, sur les prix de l'immobilier.

Cependant, ce risque est atténué par plusieurs facteurs :

• La BA 118 abrite le CEAM, centre d'expertise stratégique difficilement délocalisable
• Les investissements récents dans les infrastructures de la base témoignent de la volonté de pérenniser le site
• Le programme de modernisation de l'armée de l'air (Rafale, drones) conforte le rôle du CEAM
• La ville diversifie progressivement son économie (agroalimentaire, bois, services)

Démographie et attractivité

Mont-de-Marsan connaît une démographie stable mais sans dynamisme marqué. La population stagne autour de 30 000 à 32 000 habitants depuis plusieurs années. Cette absence de croissance démographique limite le potentiel de plus-value immobilière à long terme.

Pour compenser ce risque, concentrez-vous sur le rendement locatif plutôt que sur la spéculation. À Mont-de-Marsan, on investit pour le cash-flow, pas pour la plus-value.

État du parc immobilier ancien

Une partie du parc immobilier montois, notamment en centre-ville et dans le quartier Nonères, est ancienne et peut nécessiter des travaux importants. Il est essentiel d'évaluer précisément le coût de mise aux normes (isolation, électricité, DPE) avant d'acheter, d'autant que les interdictions de location des passoires thermiques s'appliquent (DPE G interdits depuis 2025, DPE F interdits à partir de 2028).

Liquidité à la revente

Mont-de-Marsan n'est pas un marché très liquide. Les délais de vente peuvent atteindre 4 à 8 mois pour un appartement et jusqu'à 12 mois pour un immeuble de rapport. Prévoyez un horizon d'investissement long (10 ans minimum) et ne comptez pas sur une revente rapide en cas de besoin de trésorerie.

Vacance locative hors marché militaire

Si vous ne ciblez pas la clientèle militaire, la vacance locative peut être plus élevée (6 à 8 %). Le marché montois hors militaires est plus étroit et la concurrence entre bailleurs peut tirer les loyers vers le bas. Cibler les militaires et fonctionnaires est donc une stratégie clé pour sécuriser votre investissement.

Les atouts complémentaires de Mont-de-Marsan

Cadre de vie et gastronomie

Mont-de-Marsan est surnommée la « ville aux trois rivières » grâce au confluent du Douze et du Midou qui forment la Midouze. La ville offre de nombreux espaces verts, des berges aménagées pour la promenade et un patrimoine architectural intéressant (donjon Lacataye, musée Despiau-Wlérick dédié à la sculpture figurative du XXe siècle).

La gastronomie landaise est un atout majeur du cadre de vie : foie gras, magret, asperges des Landes, bœuf de Chalosse, Armagnac, vins de Tursan. Cette qualité de vie attire des locataires qui apprécient l'art de vivre gascon.

Accessibilité et transports

Mont-de-Marsan est bien desservie par le réseau routier :

• A65 : autoroute vers Pau (1h) et Langon (1h15, puis A62 vers Bordeaux)
• RN 134 : axe vers Dax (30 min) et le littoral atlantique (1h15)
• Gare SNCF : liaison vers Bordeaux (1h40) et Dax (30 min)
• Aéroport de Pau : à 1h de route, avec des vols vers Paris, Lyon et d'autres villes

Proximité touristique

La situation géographique de Mont-de-Marsan est un atout :

• Littoral atlantique : Hossegor, Capbreton, Biscarrosse à 1h-1h15
• Thermalisme : Dax (30 min), Eugénie-les-Bains (25 min), Préchacq-les-Bains (20 min)
• Pyrénées : stations de ski à 2h
• Forêt landaise : plus grande forêt artificielle d'Europe, activités nature à proximité immédiate

Conclusion : Mont-de-Marsan, un rendement sécurisé par la demande militaire

Mont-de-Marsan offre en 2026 un profil d'investissement atypique et séduisant : des prix très bas (1 200 à 1 800 EUR/m²), des rendements bruts de 6 à 9 % (et jusqu'à 12 % en immeuble de rapport), une demande locative structurellement portée par la base aérienne 118 et la fonction préfectorale, et une fiscalité LMNP qui permet d'investir quasiment sans impôt.

Le ticket d'entrée accessible (à partir de 30 000 EUR pour un studio, 55 000 EUR pour un T2) permet aux investisseurs débutants de se lancer avec un budget limité et aux investisseurs confirmés de multiplier les opérations. La clé du succès à Mont-de-Marsan réside dans le ciblage de la clientèle militaire, le choix du bon quartier et la maîtrise du régime LMNP au réel.

Le risque principal — la dépendance à la base aérienne — est réel mais mesuré compte tenu du rôle stratégique du CEAM et des investissements consentis par l'État sur le site. En diversifiant vos locataires cibles (militaires, fonctionnaires, personnels hospitaliers) et en choisissant des biens de qualité dans des quartiers porteurs, vous construisez un patrimoine résilient et rentable.

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