Investissement locatif à Amiens : rendement, quartiers et guide complet 2026

Pourquoi investir à Amiens en 2026 ?

Amiens est l'une des villes les plus sous-cotées du marché immobilier français. Capitale de la Picardie historique et préfecture de la Somme, elle offre une combinaison rare pour l'investisseur : des prix d'achat très bas (1 600 à 2 500 EUR/m²), des rendements locatifs parmi les meilleurs de France (6 à 9 % brut) et une accessibilité exceptionnelle à Paris (1h en TER ou en voiture par l'A16).

Avec ses 35 000 étudiants répartis entre l'Université de Picardie Jules Verne (UPJV), les écoles d'ingénieurs (UniLaSalle, ESIEE), les écoles de commerce et de santé, Amiens dispose d'un vivier de locataires conséquent pour une ville de 135 000 habitants. La demande locative étudiante est d'autant plus forte que l'offre de logements adaptés reste insuffisante.

En 2026, les atouts d'Amiens pour l'investissement locatif sont nombreux :

• Prix parmi les plus bas des grandes villes : 1 600 à 2 500 EUR/m², soit 3 à 4 fois moins que Paris
• Rendements bruts de 6 à 9 % : parmi les meilleurs de France pour une ville de cette taille
• 1h de Paris : en TER direct (gare du Nord) ou en voiture par l'A16, un avantage considérable
• 35 000 étudiants : un vivier de locataires garanti dans une ville à taille humaine
• Patrimoine UNESCO : la cathédrale Notre-Dame, classée au patrimoine mondial, et le quartier Saint-Leu attirent touristes et nouveaux résidents
• Ticket d'entrée très faible : possibilité d'investir dès 40 000 à 50 000 EUR pour un studio

Amiens est la destination idéale pour les investisseurs qui cherchent du rendement pur avec un budget limité, et pour les Parisiens qui souhaitent investir à proximité de la capitale sans se ruiner.

Le marché immobilier amiénois : prix et tendances

Des prix exceptionnellement bas pour une ville à 1h de Paris

Le marché immobilier d'Amiens est l'un des plus accessibles parmi les villes universitaires françaises. Malgré la proximité de Paris, les prix restent contenus grâce à une offre abondante et à une image de ville encore en transformation.

À titre de comparaison, ces prix sont 2 à 3 fois inférieurs à ceux de Lille (3 200 à 4 500 EUR/m²), la métropole régionale voisine, et 5 à 6 fois inférieurs à ceux de Paris. Le rapport prix/loyer est donc extrêmement favorable à l'investisseur.

Évolution récente du marché

Le marché amiénois est resté relativement stable ces dernières années, avec une progression modeste de 10 à 15 % entre 2018 et 2022, suivie d'une stabilisation depuis 2023. Contrairement aux métropoles où les prix ont fortement grimpé puis corrigé, Amiens n'a connu ni bulle ni correction significative. Cette stabilité est rassurante pour l'investisseur : le risque de moins-value est très limité.

En 2026, les prix restent stables avec des marges de négociation de 5 à 8 % sur les biens en vente depuis plus de 3 mois. Les passoires thermiques (DPE F et G), nombreuses dans le parc ancien amiénois, offrent des décotes supplémentaires de 10 à 20 %.

Des loyers attractifs pour l'investisseur

Les loyers à Amiens sont modérés en valeur absolue, mais excellents rapportés au prix d'achat :

Le ratio loyer/prix est l'un des plus favorables de France. Un studio de 20 m² acheté 40 000 EUR et loué 350 EUR/mois offre un rendement brut de 10,5 %, un niveau rarement atteint dans une ville universitaire aussi bien connectée à Paris.

Rendement locatif à Amiens : entre 6 et 9 %

Le rendement brut moyen à Amiens se situe entre 6 et 9 %, un niveau exceptionnel qui place la ville parmi les destinations les plus rentables de France. Voici le détail par stratégie :

Ces rendements sont à comparer avec ceux de Lille (4 à 6 %), Paris (2,5 à 3,5 %) ou même Rennes (4 à 6 %). Amiens offre un surplus de rendement de 2 à 4 points par rapport aux métropoles régionales, ce qui compense largement le risque perçu lié à la taille de la ville.

Pour calculer le rendement exact de votre projet à Amiens, utilisez notre simulateur de rentabilité locative qui intègre toutes les charges, la fiscalité LMNP et le financement bancaire.

Les meilleurs quartiers pour investir à Amiens

1. Saint-Leu : le quartier pittoresque et touristique

Le quartier Saint-Leu est le joyau d'Amiens. Ancien quartier de tisserands, il s'étend le long des canaux de la Somme, au pied de la cathédrale Notre-Dame. Avec ses maisons colorées, ses restaurants au bord de l'eau, ses places animées et ses hortillonnages à proximité, Saint-Leu est le quartier le plus attractif et le plus photographié d'Amiens.

• Prix moyen : 2 200 - 2 800 EUR/m²
• Loyer T2 : 520 - 600 EUR/mois
• Rendement brut : 5,5 - 7 %
• Profil locataire : étudiants (campus de la Citadelle à proximité), jeunes actifs, touristes (courte durée)
• Atouts : charme exceptionnel, bords de Somme, restaurants et bars, cathédrale UNESCO, campus universitaire de la Citadelle (UFR de droit, économie, sciences humaines), forte attractivité touristique
• Points de vigilance : prix plus élevés que la moyenne amiénoise, risque d'inondation dans certaines rues basses, nuisances sonores (vie nocturne), réglementation possible sur la courte durée

Saint-Leu est le quartier premium d'Amiens. Le rendement y est légèrement inférieur à la moyenne de la ville, mais la sécurité locative est maximale et le potentiel de valorisation est réel. La courte durée (Airbnb) y est particulièrement rentable grâce au tourisme autour de la cathédrale et des hortillonnages.

2. Centre-ville : le coeur commercial et administratif

Le centre-ville d'Amiens, autour de la place Gambetta, de la rue des Trois Cailloux (artère commerçante principale) et de la gare, constitue le coeur économique et commercial de la ville. La gare d'Amiens est le point de départ des TER vers Paris (1h).

• Prix moyen : 1 800 - 2 500 EUR/m²
• Loyer T2 : 480 - 560 EUR/mois
• Rendement brut : 6 - 8 %
• Profil locataire : étudiants, jeunes actifs, fonctionnaires, salariés en mobilité
• Atouts : gare TER (Paris 1h), commerces, transports en commun, vie urbaine animée, proximité des administrations (préfecture, tribunal, mairie)
• Points de vigilance : certaines rues moins attractives, immeubles anciens à vérifier (copropriétés, DPE), stationnement payant

Le centre-ville offre le meilleur compromis entre rendement (6 à 8 %) et facilité de gestion. La proximité de la gare est un atout majeur pour les locataires qui travaillent à Paris ou à Lille. Un T2 de 40 m² acheté 75 000 EUR et loué 500 EUR/mois offre un rendement brut de 8 %, un niveau exceptionnel pour un bien en centre-ville.

3. Henriville : le quartier résidentiel chic

Henriville est le quartier bourgeois d'Amiens, situé au sud du centre-ville. Caractérisé par ses belles maisons en briques rouges du XIXe siècle, ses rues arborées et son calme, il attire familles aisées, cadres et professions libérales.

• Prix moyen : 2 000 - 2 600 EUR/m²
• Loyer T2 : 500 - 580 EUR/mois
• Rendement brut : 5,5 - 7 %
• Profil locataire : cadres, professions libérales, familles, étudiants en médecine (CHU sud à proximité)
• Atouts : quartier calme et résidentiel, belles demeures en briques, proximité du parc Saint-Pierre et de la Hotoie, CHU Sud, lycées réputés, bon potentiel patrimonial
• Points de vigilance : prix un peu plus élevés, rendement légèrement inférieur, moins de vie nocturne (si vous ciblez les étudiants)

Henriville est le choix patrimonial à Amiens. Les biens s'y revendent facilement et se valorisent régulièrement. C'est l'équivalent du Thabor à Rennes ou du Vauban à Lille : un quartier sûr et pérenne.

4. Quartier Nord : le rendement maximum

Le quartier Nord d'Amiens (Étouvie, Longpré, Faubourg de Hem) est un secteur populaire qui offre les prix les plus bas de la ville et les rendements les plus élevés. Longtemps délaissé par les investisseurs, il connaît une dynamique de rénovation portée par les programmes ANRU et l'arrivée du BHNS (bus à haut niveau de service).

• Prix moyen : 1 200 - 1 800 EUR/m²
• Loyer T2 : 400 - 480 EUR/mois
• Rendement brut : 7 - 9 %
• Profil locataire : familles, étudiants à petit budget, salariés, allocataires
• Atouts : prix très bas (investissement possible dès 30 000 EUR pour un studio), rendements très élevés, rénovation urbaine en cours, BHNS, proximité du pôle santé (CHU Nord)
• Points de vigilance : image du quartier, risque de vacance plus élevé, profil de locataires parfois fragile, nécessité de bien sélectionner le micro-secteur et la copropriété

Le quartier Nord est réservé aux investisseurs expérimentés qui maîtrisent la gestion locative et sont prêts à accompagner le turnover. Les rendements bruts de 7 à 9 % sont atteignables, mais il faut intégrer un taux de vacance de 5 à 8 % et des risques d'impayés. La souscription d'une GLI est indispensable.

5. Saint-Acheul - Montières : le quartier familial en développement

Saint-Acheul, à l'est du centre-ville, et Montières, au sud-ouest, sont des quartiers résidentiels en développement qui attirent les familles et les jeunes actifs cherchant un bon rapport qualité-prix.

• Prix moyen : 1 600 - 2 100 EUR/m²
• Loyer T2 : 450 - 530 EUR/mois
• Rendement brut : 6 - 7,5 %
• Profil locataire : familles, jeunes actifs, personnel du CHU
• Atouts : prix contenus, quartiers calmes et agréables, bonnes écoles, commerces de proximité, potentiel de valorisation avec les aménagements urbains en cours
• Points de vigilance : éloignement du centre-ville, transports en commun à vérifier selon l'emplacement exact

Ces quartiers offrent un excellent compromis entre rendement et qualité du locataire. Les T3 et T4 familiaux sont particulièrement adaptés, avec des loyers stables et un turnover faible.

Amiens à 1h de Paris : un avantage décisif

L'un des atouts majeurs d'Amiens est sa proximité avec Paris. La gare d'Amiens est desservie par des TER directs qui rejoignent Paris-Nord en 1h à 1h10 environ. En voiture, l'autoroute A16 permet de rejoindre la porte de la Chapelle en 1h15 environ.

Impact sur le marché locatif

Cette proximité a plusieurs conséquences pour l'investisseur :

1. Flux de navetteurs : environ 8 000 Amiénois font le trajet quotidien vers Paris. Ce public recherche des logements proches de la gare et est prêt à payer un loyer supérieur à la moyenne amiénoise.

1. Télétravailleurs parisiens : depuis la généralisation du télétravail, un nombre croissant de Parisiens s'installent à Amiens pour profiter du différentiel de prix immobilier tout en conservant un emploi à Paris (2-3 jours de télétravail par semaine).

1. Investisseurs parisiens : Amiens attire de plus en plus d'investisseurs franciliens qui y trouvent des rendements 3 à 4 fois supérieurs à ceux de l'Île-de-France, avec une gestion facilitée par la proximité (possibilité de se rendre sur place en 1h).

Le projet de liaison rapide Amiens-Paris

Le projet de liaison ferroviaire rapide Roissy-Picardie (raccordement au TGV Nord) et les études sur l'amélioration de la desserte TER Amiens-Paris pourraient à terme réduire le temps de trajet à moins de 50 minutes. Si ces projets se concrétisent, l'impact sur les prix immobiliers amiénois serait considérable.

Amiens vs Lille : le comparatif investisseur

La comparaison avec Lille, la métropole régionale à 1h15 de TER, est instructive :

Les avantages d'Amiens

• Prix 2 fois moins chers que Lille : ticket d'entrée accessible dès 40 000 EUR
• Rendement supérieur de 2 à 3 points : la rentabilité est nettement meilleure
• Proximité Paris directe en TER : pas besoin de transiter par une autre ville
• Potentiel de rattrapage : les prix amiénois ont un potentiel d'appréciation supérieur

Les avantages de Lille

• Marché métropolitain : plus profond, plus liquide, plus diversifié
• 120 000 étudiants : le troisième bassin étudiant de France
• Dynamisme économique supérieur : Euralille, siège de grandes entreprises
• Rayonnement international : carrefour européen (Bruxelles, Londres)

Verdict

Amiens l'emporte nettement sur le critère du rendement et de l'accessibilité. C'est la ville idéale pour un premier investissement ou pour constituer un portefeuille à haut rendement avec un budget limité. Lille reste préférable pour la diversification, la liquidité et le potentiel de valorisation patrimoniale.

Stratégies d'investissement à Amiens

Stratégie 1 : le studio meublé étudiant à haut rendement

Avec 35 000 étudiants et un marché du logement étudiant sous-dimensionné, le studio meublé est une valeur sûre à Amiens. Les prix d'achat très bas permettent d'atteindre des rendements exceptionnels.

Exemple chiffré :

• Achat studio 20 m² en centre-ville : 38 000 EUR
• Frais de notaire : 3 040 EUR
• Mobilier LMNP : 2 500 EUR
• Coût total : 43 540 EUR
• Loyer meublé : 350 EUR/mois, soit 4 200 EUR/an
• Rendement brut : 11,1 % (sur prix d'achat hors frais)
• Charges annuelles : environ 1 500 EUR
• Rendement net avant impôts : 7,1 %

Ce type d'investissement est particulièrement adapté aux primo-investisseurs ou aux investisseurs parisiens qui souhaitent se constituer un portefeuille à haut rendement à proximité de leur domicile.

Stratégie 2 : l'immeuble de rapport

Amiens est l'une des rares villes de France où l'achat d'un immeuble de rapport entier reste accessible. Des petits immeubles de 3 à 6 lots se trouvent entre 150 000 et 300 000 EUR, offrant des rendements bruts de 8 à 12 %.

Exemple chiffré :

• Achat immeuble 4 lots (centre-ville) : 200 000 EUR
• Frais de notaire : 16 000 EUR
• Travaux de rénovation : 30 000 EUR
• Coût total : 246 000 EUR
• Loyers mensuels : 2 × T2 à 480 EUR + 2 × studio à 340 EUR = 1 640 EUR/mois, soit 19 680 EUR/an
• Rendement brut : 9,8 % (sur prix d'achat hors frais)
• Charges annuelles (pas de copropriété !) : environ 4 500 EUR
• Rendement net avant impôts : 7,6 %

L'avantage majeur de l'immeuble de rapport est l'absence de copropriété : vous êtes seul maître à bord, les charges sont réduites et la gestion simplifiée.

Stratégie 3 : la colocation étudiante

La colocation est une stratégie très rentable à Amiens, où les grands appartements (T3, T4, T5) se trouvent à des prix dérisoires. Un T4 de 80 m² acheté 90 000 à 120 000 EUR et loué en colocation génère des rendements exceptionnels.

Exemple chiffré :

• Achat T4 de 80 m² proche centre-ville : 110 000 EUR
• Travaux et meubles : 10 000 EUR
• Coût total : 120 000 EUR
• 3 chambres louées à 350 EUR/mois chacune : 1 050 EUR/mois, soit 12 600 EUR/an
• Rendement brut : 11,5 % (sur prix d'achat hors frais)
• Charges annuelles : environ 3 600 EUR
• Rendement net avant impôts : 8,2 %

Simulation complète : T2 de 40 m² à 75 000 EUR

Voici une simulation détaillée d'un investissement locatif LMNP à Amiens avec des hypothèses réalistes pour 2026.

Caractéristiques du bien

• Type : T2, 40 m², centre-ville proche gare
• Prix d'achat : 75 000 EUR (1 875 EUR/m²)
• Frais de notaire : 6 000 EUR (8 %)
• Travaux de rafraîchissement : 3 000 EUR
• Mobilier LMNP : 3 000 EUR
• Coût total : 87 000 EUR

Financement

• Apport : 12 000 EUR (frais de notaire + meubles)
• Emprunt : 75 000 EUR sur 20 ans à 3,2 %
• Mensualité crédit : 426 EUR/mois
• Assurance emprunteur : 20 EUR/mois
• Total mensualité : 446 EUR/mois

Revenus et charges

Résultats

Analyse du résultat

L'effort d'épargne de seulement 86 EUR/mois est remarquablement faible pour un investissement locatif. Ce T2 à Amiens est quasiment autofinancé par les loyers. En LMNP réel, les amortissements effacent toute imposition pendant 12 à 15 ans.

Au bout de 20 ans, le crédit est remboursé et le bien génère 360 EUR/mois de revenus nets, soit 4 320 EUR/an. Même avec une valorisation modeste de 1,5 % par an, la valeur du bien atteindra environ 101 000 EUR. Le patrimoine net constitué dépasse 100 000 EUR pour un effort total d'environ 33 000 EUR (apport + effort d'épargne cumulé).

Pour affiner cette simulation avec vos propres hypothèses, utilisez notre simulateur de rentabilité en ligne.

Les atouts spécifiques d'Amiens pour l'investisseur

La cathédrale Notre-Dame et le tourisme

La cathédrale Notre-Dame d'Amiens, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, est la plus grande cathédrale gothique de France par son volume intérieur. Elle attire chaque année plus de 800 000 visiteurs. Le spectacle son et lumière « Chroma » illumine sa façade en été et attire des dizaines de milliers de spectateurs.

Le quartier Saint-Leu, les hortillonnages (jardins flottants uniques en Europe) et la Maison de Jules Verne complètent l'offre touristique. Ce patrimoine soutient une demande de location courte durée et contribue à l'image attractive de la ville.

L'Université de Picardie Jules Verne (UPJV)

L'UPJV accueille plus de 30 000 étudiants sur plusieurs campus à Amiens. Les principales composantes sont :

• UFR de médecine, pharmacie, sciences
• UFR de droit, économie, gestion
• UFR des arts, langues, lettres et sciences humaines
• IUT d'Amiens
• École d'ingénieurs UniLaSalle (campus d'Amiens)

Cette université pluridisciplinaire favorise un flux de locataires diversifié et régulier.

Le CHU Amiens-Picardie

Le CHU Amiens-Picardie est l'un des plus importants employeurs de la région avec plus de 7 000 salariés. Situé au sud de la ville, il génère une demande locative forte de la part des internes, externes, infirmiers et personnels hospitaliers. Les biens situés entre le CHU et le centre-ville sont particulièrement recherchés.

Un coût de la vie très bas

Amiens affiche un coût de la vie parmi les plus bas des villes universitaires françaises. Cette accessibilité attire les étudiants et jeunes actifs, et contribue à maintenir un vivier de locataires conséquent malgré la concurrence de Lille ou de Paris.

Les risques à connaître avant d'investir à Amiens

1. Un marché de petite taille

Amiens est une ville de 135 000 habitants (180 000 dans l'agglomération). Le marché immobilier est étroit, avec un nombre limité de transactions annuelles. La revente peut prendre du temps (4 à 8 mois), et la liquidité est inférieure à celle des métropoles. Prévoyez un horizon d'investissement de 10 à 15 ans minimum.

2. Une dynamique économique en construction

Le tissu économique amiénois est moins diversifié que celui de Lille ou Rennes. La ville dépend encore fortement du secteur public (université, CHU, administrations) et de l'industrie traditionnelle. Les créations d'emplois dans le privé sont en croissance mais restent modestes. Surveillez les indicateurs économiques locaux.

3. Un parc immobilier ancien à rénover

Une part importante du parc immobilier amiénois date du XIXe et du début du XXe siècle. Beaucoup de biens présentent des DPE F ou G et nécessitent des travaux de rénovation énergétique pour rester louables. C'est une contrainte mais aussi une opportunité : les biens rénovés énergétiquement se démarquent nettement sur le marché locatif.

4. Un risque locatif à gérer dans certains quartiers

Le quartier Nord et certains secteurs périphériques présentent un risque d'impayés et de vacance supérieur à la moyenne. La souscription d'une GLI (Garantie Loyers Impayés) est fortement recommandée, surtout dans ces secteurs. Comptez 2,5 à 3,5 % du loyer.

Conseils pratiques pour investir à Amiens en 2026

Avant l'achat

1. Privilégiez la proximité de la gare et du centre-ville : ces secteurs concentrent la demande la plus forte et la plus diversifiée
2. Vérifiez systématiquement le DPE : les passoires thermiques offrent des décotes mais imposent des travaux, budgétez la rénovation énergétique avant l'achat
3. Négociez fermement : le marché est favorable aux acheteurs, visez 5 à 10 % de remise
4. Étudiez la copropriété : certaines copropriétés anciennes d'Amiens sont en difficulté, vérifiez les PV des AG, les charges et les travaux prévus
5. Visitez le quartier à différents moments : en journée, le soir, le week-end

Pour la mise en location

1. Meublez correctement : le mobilier n'a pas besoin d'être haut de gamme mais doit être complet et fonctionnel
2. Publiez vos annonces fin juin / début juillet pour capter la rentrée étudiante de septembre
3. Proposez un bail meublé de 9 mois (bail étudiant) ou un bail d'un an selon votre cible
4. Souscrivez une GLI : indispensable à Amiens pour sécuriser vos revenus, surtout hors centre-ville

Pour optimiser la fiscalité

1. LMNP au régime réel : avec des prix d'achat aussi bas, les amortissements effacent l'imposition pendant 15 à 20 ans
2. Cumulez déficit foncier et LMNP : si vous achetez un bien avec travaux, le déficit foncier peut être intéressant les premières années
3. Expert-comptable : 300 à 450 EUR/an, un investissement rentabilisé dès la première année

FAQ

Quel budget minimum pour investir à Amiens en 2026 ?

Le ticket d'entrée à Amiens est l'un des plus bas de France : 40 000 à 50 000 EUR pour un studio, 60 000 à 90 000 EUR pour un T2. En ajoutant les frais de notaire (8 %) et le mobilier (2 500 à 3 500 EUR), un premier investissement est réalisable avec un budget total de 50 000 à 60 000 EUR pour un studio. L'apport personnel minimum se situe autour de 5 000 à 8 000 EUR.

Amiens est-elle une bonne ville pour un premier investissement ?

Oui, Amiens est l'une des meilleures villes de France pour un premier investissement locatif. Les prix très bas limitent le risque financier, les rendements élevés permettent un autofinancement quasi total, et la proximité de Paris rassure les banques comme les investisseurs. C'est la porte d'entrée idéale dans l'investissement immobilier.

La demande locative est-elle suffisante à Amiens ?

La demande locative est correcte à Amiens, soutenue par les 35 000 étudiants, le personnel du CHU et les navetteurs Paris-Amiens. Elle est cependant moins tendue qu'à Lille ou Rennes. Le choix de l'emplacement est crucial : centre-ville, Saint-Leu et proximité gare offrent la meilleure demande. Évitez les secteurs périphériques éloignés des transports et des universités.

Peut-on faire de la location courte durée à Amiens ?

La location courte durée (Airbnb) est pertinente à Amiens, notamment dans le quartier Saint-Leu et à proximité de la cathédrale. Le tourisme patrimonial et culturel (cathédrale, hortillonnages, Jules Verne, Chroma) génère un flux régulier de visiteurs. Les rendements en courte durée peuvent atteindre 7 à 10 % brut en haute saison. Vérifiez la réglementation locale avant de vous lancer.

L'immobilier à Amiens va-t-il prendre de la valeur ?

Le potentiel de valorisation à Amiens est modéré mais réel. La ville bénéficie de projets structurants (rénovation de la gare, développement de la Citadelle, programmes ANRU) et de sa proximité avec Paris. Les prix ont un potentiel de rattrapage par rapport à Lille ou Reims. Comptez une valorisation de 1 à 2 % par an en moyenne, ce qui reste inférieur aux métropoles mais s'ajoute à un rendement locatif nettement supérieur.

Conclusion : Amiens, le champion du rendement à 1h de Paris

Amiens est la destination rêvée pour les investisseurs qui privilégient le rendement avant tout. Avec des prix de 1 600 à 2 500 EUR/m², des rendements bruts de 6 à 9 % et un ticket d'entrée dès 40 000 EUR, la ville offre des performances locatives que la plupart des métropoles ne peuvent plus proposer.

La proximité de Paris (1h en TER), le patrimoine UNESCO, les 35 000 étudiants de l'UPJV et le CHU constituent des garanties solides pour la demande locative. Certes, Amiens n'a pas le dynamisme économique de Lille ou la tension locative de Rennes, mais elle compense largement par son rapport rendement/risque exceptionnel.

Du studio étudiant en centre-ville à l'immeuble de rapport dans les quartiers nord, en passant par la colocation à Saint-Leu, Amiens offre des stratégies d'investissement pour tous les budgets et tous les profils.

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