Le bien : T2 de 42 m2 à Rennes, quartier Sainte-Therese
Voici les caractéristiques de l'annonce analysée :
- Type : Appartement T2 (2 pièces, 1 chambre)
- Surface : 42 m2
- Localisation : Rennes, quartier Sainte-Therese (sud du centre-ville)
- Prix affiché : 139 000 EUR
- Prix négocié : 135 000 EUR (-2,9 %)
- Étage : 3e sur 5, avec ascenseur
- DPE : D (150 kWh/m2/an)
- Année de construction : 1975
- Charges de copropriété : 110 EUR/mois (dont 30 EUR de provision chauffage collectif)
Pourquoi ce bien ?
Rennes est une métropole de 220 000 habitants (720 000 dans l'agglomeration) avec une université de 70 000 étudiants, un bassin d'emploi diversifié (numérique, agroalimentaire, automobile), et une tension locative forte. Le quartier Sainte-Therese est bien desservi (bus, proximité metro), avec des commerces et des écoles.
Vérification du prix avec les données DVF
En consultant les données DVF pour Rennes, on constaté :
- Prix médian au m2 dans le quartier Sainte-Therese (T2, ancien) : 3 150 EUR/m2
- Notre bien : 135 000 / 42 = 3 214 EUR/m2
- Écart : +2 % par rapport à la médiane — dans la norme
- Évolution des prix sur 1 an : -3,2 % (légère baisse, marché acheteur)
- Nombre de transactions sur 12 mois dans le quartier : 47 (bonne liquidité)
Verdict DVF : le prix est cohérent avec le marché. La négociation de 4 000 EUR obtenue est correcte. On pourrait viser 132 000 EUR dans un marché moins tendu, mais Rennes reste très demande.
Coût total de l'acquisition
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat négocié | 135 000 EUR |
| Frais de notaire (ancien, Ille-et-Vilaine) | 10 530 EUR |
| Meubles (scénario LMNP) | 5 000 EUR |
| Total investissement (nu) | 145 530 EUR |
| Total investissement (meublé) | 150 530 EUR |
Les frais de notaire sont calculés avec le calculateur de frais de notaire RentaImmo. En Ille-et-Vilaine, le taux est de 7,8 % environ sur l'ancien.
Financement
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Analyser une annonce gratuitementHypothèse retenue :
- Apport : 15 000 EUR (frais de notaire + petit apport)
- Emprunt : 135 000 EUR
- Taux : 3,4 % sur 20 ans
- Assurance emprunteur : 0,12 % (délégation)
- Mensualité crédit : 775 EUR/mois
- Mensualité assurance : 14 EUR/mois
- Mensualité totale : 789 EUR/mois
Variantes testees sur le simulateur de crédit :
| Durée | Taux | Mensualité | Coût total du crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,1 % | 943 EUR | 34 740 EUR |
| 20 ans | 3,4 % | 789 EUR | 54 360 EUR |
| 25 ans | 3,6 % | 685 EUR | 70 500 EUR |
Choix optimal : 20 ans offre le meilleur équilibre entre mensualité supportable et coût total du crédit.
Estimation du loyer
Scénario 1 : Location nue
- Loyer estimé : 650 EUR/mois (hors charges)
- Base : loyers moyens du quartier pour T2, source SeLoger + annonces locales
- Charges récupérables : 80 EUR/mois
Scénario 2 : Location meublée
- Loyer estimé : 750 EUR/mois (hors charges)
- Supplement meublé : +15 % (standard à Rennes pour un T2 bien équipé)
- Investissement mobilier : 5 000 EUR (lit, canape, table, électroménager, vaisselle)
Cash-flow mensuel : nu vs meublé
Location nue — Cash-flow brut
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyer HC | +650 EUR |
| Mensualité crédit + assurance | -789 EUR |
| Charges propriétaire (hors recup.) | -30 EUR |
| Taxe foncière (mensualise) | -75 EUR |
| Assurance PNO | -15 EUR |
| Provision vacance (1 mois/an) | -54 EUR |
| Provision entretien | -25 EUR |
| Cash-flow avant impôts | -338 EUR/mois |
Location meublée — Cash-flow brut
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyer HC | +750 EUR |
| Mensualité crédit + assurance | -789 EUR |
| Charges propriétaire (hors recup.) | -30 EUR |
| Taxe foncière (mensualise) | -75 EUR |
| Assurance PNO | -15 EUR |
| Provision vacance (1 mois/an) | -63 EUR |
| Provision entretien | -25 EUR |
| Cash-flow avant impôts | -247 EUR/mois |
Comparaison fiscale : 4 régimes
Voici l'impact fiscal annuel selon le régime choisi (TMI 30 %, calculé avec le simulateur fiscal RentaImmo) :
| Régime | Revenu imposable | Impôt IR + PS | Cash-flow après impôts (mensuel) | Effort d'épargne |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier (nu) | 5 460 EUR | 2 577 EUR | -553 EUR | 553 EUR |
| Réel foncier (nu) | 3 120 EUR | 1 473 EUR | -461 EUR | 461 EUR |
| Micro-BIC (meublé) | 4 500 EUR | 2 124 EUR | -424 EUR | 424 EUR |
| Réel LMNP (meublé) | 0 EUR | 0 EUR | -247 EUR | 247 EUR |
Verdict fiscal : le réel LMNP est de loin le plus avantageux. Grâce à l'amortissement du bien (environ 3 400 EUR/an) et du mobilier (1 000 EUR/an), le résultat fiscal est nul. L'investisseur ne paie aucun impôt pendant les 12 à 15 premières années.
Projection a 10 ans
Hypotheses : loyer revalorisé +1,5 %/an, charges +1 %/an, amortissements constants, régime LMNP réel.
| Année | Loyer annuel | Charges totales | Mensualités | Cash-flow annuel | Capital remboursé | Patrimoine net |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 9 000 | 2 736 | 9 468 | -3 204 | 4 668 | 4 668 |
| 2 | 9 135 | 2 763 | 9 468 | -3 096 | 4 832 | 9 500 |
| 3 | 9 272 | 2 791 | 9 468 | -2 987 | 5 000 | 14 500 |
| 4 | 9 411 | 2 819 | 9 468 | -2 876 | 5 173 | 19 673 |
| 5 | 9 552 | 2 847 | 9 468 | -2 763 | 5 351 | 25 024 |
| 6 | 9 696 | 2 876 | 9 468 | -2 648 | 5 534 | 30 558 |
| 7 | 9 841 | 2 904 | 9 468 | -2 531 | 5 722 | 36 280 |
| 8 | 9 989 | 2 934 | 9 468 | -2 413 | 5 916 | 42 196 |
| 9 | 10 139 | 2 963 | 9 468 | -2 292 | 6 115 | 48 311 |
| 10 | 10 291 | 2 993 | 9 468 | -2 170 | 6 320 | 54 631 |
| TOTAL | 96 326 | 28 626 | 94 680 | -26 980 | 54 631 |
Bilan à 10 ans
- Effort total sorti de poche : 26 980 EUR (soit 225 EUR/mois en moyenne)
- Apport initial : 15 000 EUR + 5 000 EUR mobilier = 20 000 EUR
- Total investi sur 10 ans : 46 980 EUR
- Patrimoine constitue : 54 631 EUR de capital remboursé + valeur du bien
- Valeur estimée du bien à 10 ans (hypothèse +1 %/an) : 149 000 EUR
- Patrimoine net : 149 000 - 80 369 (capital restant du) = 68 631 EUR
- Rendement sur capital investi : 68 631 / 46 980 = 146 % sur 10 ans
En résumé : pour un effort de 225 EUR/mois pendant 10 ans, vous constituez un patrimoine de pres de 70 000 EUR. C'est 3 fois mieux qu'un Livret A au même effort d'épargne.
Verdict final
Ce T2 à Rennes n'est pas un bien a cash-flow positif — quasiment aucun bien en métropole ne l'est en 2026 sans apport significatif. Mais c'est un investissement solide :
- Sécurité : Rennes à une tension locative forte, le risque de vacance est minimal
- Rentabilité : 6,7 % brut en meublé, 0 EUR d'impôt en LMNP réel pendant 12-15 ans
- Effort réel : 247 EUR/mois après impôts — inférieur au prix d'un abonnement salle de sport + Netflix + assurance voiture
- Patrimoine à 10 ans : pres de 70 000 EUR pour un investissement total de 47 000 EUR
L'investisseur qui cherche du cash-flow pur devra se tourner vers Saint-Étienne ou Mulhouse (voir notre analyse de marché 2026).
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