Analyser une annonce immobilière en 5 min — RentaImmo

Pourquoi analyser avant de visiter

Visiter un bien prend 2 a 3 heures (trajet + visite + debriefing). Si vous visitez 10 biens pour en acheter 1, c'est 25 heures perdues. Avec RentaImmo, vous analysez une annonce en 5 minutes et ne visitez que les biens qui passent l'analyse.

Étape 1 : Trouver une annonce et copier l'URL

Rendez-vous sur LeBonCoin, SeLoger, PAP ou Bien'ici. Quand vous trouvez une annonce intéressante :

1. Vérifiez que l'annonce contient le prix, la surface, la ville et le nombre de pièces
2. Copiez l'URL complète depuis la barre d'adresse

Astuce : cherchez large et laissez RentaImmo vous dire quels biens sont rentables. Vous serez surpris par des annonces que vous auriez ignorees.

Étape 2 : Coller l'URL et lancer l'analyse

Rendez-vous sur le calculateur de rentabilité.

1. Collez l'URL dans le champ prévu
2. Cliquez sur Analyser
3. RentaImmo récupère automatiquement : prix, surface, localisation, nombre de pièces, DPE
4. L'analyse se génère en quelques secondes

Saisie manuelle : si l'URL n'est pas reconnue ou si vous avez un bien hors annonce, utilisez le formulaire de saisie manuelle.

Étape 3 : Lire les résultats

Rendement brut

(Loyer annuel / Prix d'achat) x 100. L'indicateur le plus simple.

Rendement net

((Loyer - Charges) / (Prix + Notaire)) x 100. Plus réaliste. C'est ce chiffre qui sert à comparer les biens entre eux.

Cash-flow mensuel

Loyer - credit - charges - impôts. Positif = le bien s'autofinance. Negatif = effort d'épargne mensuel.

Pour approfondir : calculateur cash-flow.

Étape 4 : Consulter les données DVF

RentaImmo intégré les données DVF (prix de vente réels enregistres par les notaires). Vérifiez :

• Le prix médian au m2 du quartier pour le meme type de bien
• Le nombre de transactions (liquidité du marché)
• La tendance sur 5 ans (hausse, baisse, stable)

Regle : n'achetez jamais au-dessus du prix médian du quartier sans raison exceptionnelle. Visez 5 a 10 % en dessous.

Étape 5 : Comparer les régimes fiscaux

RentaImmo compare automatiquement :

• Micro-foncier (nu, abattement 30 %)
• Reel foncier (nu, charges reelles)
• Micro-BIC (LMNP, abattement 50 %)
• Reel LMNP (charges + amortissement)

Le régime optimal est mis en evidence. Dans la majorité des cas, le réel LMNP est le plus avantageux.

Pour approfondir : simulateur fiscal et comparateur nu vs meublé.

Étape 6 : Utiliser les outils avances

Simulateur de credit

Testez differentes durees et taux sur le simulateur credit :

• 15 ans vs 20 ans vs 25 ans
• Impact d'un apport de 10 000 ou 20 000 EUR
• Delegation d'assurance (0,10 % au lieu de 0,35 % = 30-50 EUR/mois d'économie)

Effort d'épargne

Le montant réel sorti de votre poche chaque mois, après impôts et toutes charges : Effort d'épargne.

Frais de notaire

Calculez-les au centime pres selon le departement et le type de bien : Calculateur de frais de notaire.

Étape 7 : Sauvegarder, comparer, exporter

• Sauvegarder l'analyse dans votre espace personnel
• Comparer plusieurs biens cote a cote (cash-flow, rendement net, effort)
• Exporter en PDF pour votre dossier bancaire ou votre comptable

Les signaux d'alerte

Passez votre chemin si :

• Rendement brut < 3 % (sauf Paris intra-muros)
• Cash-flow < -500 EUR/mois
• Prix > 20 % au-dessus de la médiane DVF
• DPE F ou G sans budget travaux
• Charges copro > 200 EUR/mois pour un T2

Les signaux positifs

Foncez si :

• Cash-flow positif ou neutre en réel LMNP
• Prix 10 %+ sous la médiane DVF
• Rendement net > 5 % en ville a forte tension
• DPE C ou D, pas de travaux
• Quartier en developpement (tram, eco-quartier)

Conclusion

La méthode en 7 points :

1. Copiez l'URL
2. Collez dans RentaImmo
3. Vérifiez rendement, cash-flow, effort
4. Validez le prix avec les DVF
5. Comparez les régimes fiscaux (simulateur)
6. Affinez avec le credit et l'effort d'épargne
7. Ne visitez que les meilleurs

Chaque minute d'analyse en amont est une heure economisee en visite inutile.