LMNP et LMP : rappel des définitions
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur Meublé Professionnel) ne sont pas des choix : c'est votre situation qui détermine automatiquement dans quelle catégorie vous tombez.
Les deux conditions cumulatives pour être LMP
Vous êtes automatiquement LMP si vous remplissez les deux conditions suivantes simultanément :
- Vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 EUR par an (loyers bruts, charges comprises)
- Ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérant)
Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, vous restez LMNP.
Point crucial : ces conditions s'apprécient au niveau du foyer fiscal. Si vous gagnez 30 000 EUR de loyers meublés mais que votre conjoint gagne 40 000 EUR de salaire, le total des revenus professionnels du foyer est 70 000 EUR. Vos loyers représentent 43 % du total : vous restez LMNP.
Exemples concrets de basculement
Exemple 1 — Reste LMNP :
- Loyers meublés : 30 000 EUR/an
- Salaire de l'investisseur : 40 000 EUR/an
- Test 1 : 30 000 > 23 000 EUR ? Oui
- Test 2 : 30 000 > 50 % de (40 000 + 30 000) = 35 000 ? Non (30 000 < 35 000)
- Résultat : LMNP
Exemple 2 — Bascule en LMP :
- Loyers meublés : 50 000 EUR/an
- Salaire : 35 000 EUR/an
- Test 1 : 50 000 > 23 000 EUR ? Oui
- Test 2 : 50 000 > 50 % de (35 000 + 50 000) = 42 500 ? Oui
- Résultat : LMP
Le tableau comparatif complet
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 18,6 % (LFSS 2026) | SSI (ex-RSI) : 35-45 % du bénéfice |
| Amortissement | Oui (réel) | Oui (réel) |
| Déficit | Reportable sur BIC meublés (10 ans) | Imputable sur revenu global sans plafond |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (exo après 22 ans IR, 30 ans PS) | Plus-value professionnelle |
| Réintégration amortissements | Oui (depuis 2025) dans le calcul PV | Oui, dans la PV à court terme |
| IFI | Biens inclus dans l'assiette | Biens exclus si activité principale |
| Succession | Pas d'exonération spécifique | Exonération partielle (Dutreil) si > 5 ans |
Le coût majeur du LMP : les cotisations sociales
En LMNP, vous payez 18,6 % de prélèvements sociaux (PS sur BIC meublé, LFSS 2026). En LMP, vous etes affilié a la SSI et payez 35 a 45 % du bénéfice.
Simulation sur un bénéfice de 15 000 EUR :
| Poste | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Benefice BIC | 15 000 EUR | 15 000 EUR |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 2 790 EUR | — |
| Cotisations SSI (~40 %) | — | 6 000 EUR |
| Surcout LMP | +3 210 EUR/an |
En LMP, meme avec un résultat fiscal à zéro, les cotisations SSI minimales s'appliquent : environ 1 100 a 1 200 EUR/an.
La plus-value : la différence fondamentale
En LMNP : régime des particuliers avec abattements progressifs. Exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans. Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés.
En LMP : régime professionnel. Court terme (amortissements) imposé au barème + cotisations. Long terme imposé à 30 %. Mais exonération possible si recettes < 90 000 EUR et activité > 5 ans (article 151 septies CGI).
Simulation : Investisseur A reste LMNP
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Analyser une annonce gratuitement- Salaire : 40 000 EUR/an
- 3 appartements, loyers : 30 000 EUR/an
- Charges : 12 000 EUR/an, amortissements : 10 000 EUR/an
- Résultat BIC : 8 000 EUR
| Poste | Montant |
|---|---|
| IR (TMI 30 %) | 2 400 EUR |
| PS (18,6 %) | 1 488 EUR |
| Total fiscalité | 3 888 EUR |
| Taux effectif | 13,0 % |
Simulation : Investisseur B bascule en LMP
- Salaire : 35 000 EUR/an
- 5 appartements, loyers : 50 000 EUR/an
- Charges : 18 000 EUR/an, amortissements : 18 000 EUR/an
- Résultat BIC : 14 000 EUR
| Poste | Montant |
|---|---|
| IR (TMI 30 %) | 4 200 EUR |
| Cotisations SSI (~40 %) | 5 600 EUR |
| Total | 9 800 EUR |
| Taux effectif | 19,6 % |
Surcout annuel du LMP vs LMNP hypothetique : 2 996 EUR, soit 250 EUR/mois de cash-flow en moins.
Stratégies : rester LMNP ou assumer le LMP ?
Rester LMNP en controlant les seuils
Lévier A : le salaire du conjoint entre dans le calcul. Plus il est élevé, plus le ratio loyers/revenus baisse.
Lévier B : basculer un bien en location nue (les loyers nus ne comptent pas dans le seuil des 23 000 EUR).
Lévier C : créer une SCI a l'IS pour les prochains achats. Les loyers percus par la SCI ne sont pas vos recettes personnelles.
Comparez les avantages de la SCI avec le comparateur LMNP vs SCI.
Assumer le LMP quand c'est pertinent
Le LMP devient intéressant dans ces cas :
- Déficit important : imputable sur le revenu global sans plafond
- Succession : acces au dispositif Dutreil (exonération 75 % des droits)
- Exonération de PV : si recettes < 90 000 EUR et activité > 5 ans
- IFI : biens exclus de l'assiette si activité principale
Tableau de décision
| Profil | Statut optimal |
|---|---|
| Salarie, 1-2 biens, loyers < 23 000 EUR | LMNP |
| Salarie, 3+ biens, conjoint actif | LMNP (ratio < 50 %) |
| Investisseur a temps plein, loyers > 50 000 EUR | LMP (exploiter déficit + Dutreil) |
| Gros patrimoine (> 500 000 EUR) | LMP (Dutreil + IFI) |
| Multi-investisseur souhaitant scaler | SCI IS + LMNP (mixer) |
Ce qu'il faut retenir
- Le LMNP est presque toujours préférable pour un investisseur salarié avec un patrimoine modéré
- Le basculement coûte 3 000 à 5 000 EUR/an en cotisations supplémentaires
- Le LMP a de vrais avantages pour les gros patrimoines : déficit, Dutreil, IFI
- Anticipez : mettez en place les leviers avant de dépasser les seuils
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