Rendement locatif à Bordeaux en 2026 : brut, net et net-net
Le rendement locatif à Bordeaux atteint 4.5% brut en 2026, soit environ 3.1% net après charges et 2.5% net-net après fiscalité (estimations grossières : brut × 70 % et × 55 %, à préciser avec une analyse complète). Avec un prix moyen de 2,990€/m² et des loyers à 11.1€/m², Bordeaux affiche une tension locative de 75/100. La ville compte 260,958 habitants en Nouvelle-Aquitaine.
Cette page se concentre sur la rentabilité : calcul du rendement brut, net et net-net à Bordeaux. Pour la décision « où et pourquoi investir », consultez le guide investir à Bordeaux.
Prix au m² par type de bien à Bordeaux
Le prix médian global masque l'écart appartement / maison. Médianes des ventes enregistrées (DVF, Etalab).
Comment calculer le rendement locatif à Bordeaux ?
Le rendement locatif à Bordeaux se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Voici les trois niveaux de calcul :
Sources : prix basés sur les transactions DVF, loyers estimés à partir des annonces et de l'Observatoire des loyers.
Exemples de rendement à Bordeaux
T2 de 25m²
T2 de 40m²
* Cashflow estimé avant charges (taxe foncière, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion). Mensualité de crédit simulée à 0,5% du prix d'achat. Utilisez notre outil pour un calcul précis.
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Rendement par quartier à Bordeaux
Les rendements varient fortement d'un quartier à l'autre
| Quartier | Prix/m² | Rendement brut est. | Profil |
|---|---|---|---|
Bastide Rive droite en développement, prix inférieurs au centre | 3 500€ | 3.8% | Jeunes actifs |
Bacalan Quartier en mutation avec la Cité du Vin | 3 800€ | 3.5% | Jeunes actifs |
Victoire Coeur de la vie étudiante bordelaise | 4 000€ | 3.3% | Étudiants |
Chartrons Quartier tendance, antiquaires et restaurants | 4 800€ | 2.8% | Mixte |
Bordeaux vs autres villes : comparatif rendement
| Ville | Rdt brut | Prix/m² | Loyer/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|
| Bordeaux | 4.5% | 2 990€ | 11.1€ | 75/100 |
| Denain | 12.4% | 899€ | 9.3€ | 25/100 |
| Grigny | 12.3% | 1 333€ | 13.7€ | 50/100 |
| Maubeuge | 11.3% | 1 017€ | 9.6€ | 30/100 |
| Montluçon | 11.3% | 829€ | 7.8€ | 15/100 |
| Saint-Quentin | 10.5% | 1 107€ | 9.7€ | 25/100 |
Optimiser son rendement locatif à Bordeaux
- 1.Location meublée (LMNP) : majorez le loyer de 10 à 20% par rapport au nu. Rendement potentiel : ~5.2%.
- 2.Colocation : divisez un grand appartement en chambres. Rendement potentiel : ~6.3%.
- 3.Négociation : à Bordeaux, une décote de 10% sur le prix augmente le rendement de ~0.5 points.
- 4.Quartiers émergents : ciblez Bastide pour des prix plus bas et un meilleur rendement.
Questions fréquentes : rendement locatif à Bordeaux
Réponses aux questions les plus recherchées
Quel est le rendement locatif moyen à Bordeaux ?
Le rendement locatif brut moyen à Bordeaux est de 4.5%, soit environ 3.1% net de charges (estimation grossière). Ce rendement est calculé sur la base d'un prix moyen de 2 990€/m² et d'un loyer moyen de 11.1€/m²/mois. Ce rendement est dans la moyenne nationale.
Comment calculer le rendement locatif à Bordeaux ?
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Exemple à Bordeaux : un T2 de 25m² acheté 74 750€, loué 278€/mois = 3 336€/an → rendement brut de 4.5%. Pour le rendement net, déduisez charges, taxe foncière, assurance (~30% du brut). Utilisez notre simulateur pour un calcul précis en 30 secondes.
Est-ce un bon moment pour investir à Bordeaux en 2026 ?
Le marché à Bordeaux est en baisse (-6.8% sur 1 an), ce qui peut créer des opportunités d'achat avec des rendements supérieurs. La tension locative de 75/100 favorise une forte demande de locataires.
Quels quartiers offrent le meilleur rendement à Bordeaux ?
Les quartiers avec le meilleur potentiel de rendement à Bordeaux : Bastide (3 500€/m²) — Rive droite en développement, prix inférieurs au centre ; Bacalan (3 800€/m²) — Quartier en mutation avec la Cité du Vin ; Victoire (4 000€/m²) — Coeur de la vie étudiante bordelaise ; Chartrons (4 800€/m²) — Quartier tendance, antiquaires et restaurants. Les quartiers aux prix les plus bas offrent généralement les meilleurs rendements, sous réserve d'une bonne demande locative.
Rendement locatif Bordeaux : brut ou net, lequel regarder ?
Le rendement brut (4.5% à Bordeaux) donne une première indication, mais le rendement net (~3.1%) reflète la réalité. Le net déduit : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion. Pour aller plus loin, le rendement net-net intègre aussi la fiscalité (IR, prélèvements sociaux). En LMNP au réel, l'amortissement peut réduire l'impôt à zéro les premières années, augmentant le rendement effectif.