Rendement locatif à Bayonne en 2026 : brut, net et net-net
Le rendement locatif à Bayonne atteint 3.5% brut en 2026, soit environ 2.4% net après charges et 1.9% net-net après fiscalité (estimations grossières : brut × 70 % et × 55 %, à préciser avec une analyse complète). Avec un prix moyen de 4,156€/m² et des loyers à 12.1€/m², Bayonne affiche une tension locative de 75/100. La ville compte 52,006 habitants en Nouvelle-Aquitaine.
Cette page se concentre sur la rentabilité : calcul du rendement brut, net et net-net à Bayonne. Pour la décision « où et pourquoi investir », consultez le guide investir à Bayonne.
Prix au m² par type de bien à Bayonne
Le prix médian global masque l'écart appartement / maison. Médianes des ventes enregistrées (DVF, Etalab).
Ventes réelles à Bayonne (2021–2025)
4 580 ventes de logements ont été enregistrées à Bayonne entre janvier 2021 et décembre 2025.
Les appartements représentent 91 % de ces ventes.
Le prix médian des appartements a augmenté de 6,3 % entre 2021 et 2025 (3 764 → 4 000 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des appartements est resté stable entre 2024 et 2025 (4 054 → 4 000 €/m²).
Le prix médian des maisons est resté stable entre 2021 et 2025 (4 555 → 4 601 €/m²).
Sur la dernière année, le prix médian des maisons a baissé de 2,8 % entre 2024 et 2025 (4 732 → 4 601 €/m²).
Parmi les appartements vendus, les T3 sont les plus nombreux (36 %).
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 3 764 €/m²1 078 ventes | 4 555 €/m²100 ventes |
| 2022 | 4 158 €/m²966 ventes | 5 061 €/m²110 ventes |
| 2023 | 4 221 €/m²704 ventes | 4 808 €/m²66 ventes |
| 2024 | 4 054 €/m²633 ventes | 4 732 €/m²74 ventes |
| 2025 | 4 000 €/m²767 ventes | 4 601 €/m²82 ventes |
Source : DVF (Etalab, geo-dvf), ventes du 04/01/2021 au 30/12/2025. Ventes de marché seulement (hors VEFA, adjudications, échanges), prix aberrants exclus. Médiane publiée à partir de 20 ventes dans l'année, évolution à partir de 30 ventes dans chacune des deux années comparées, sur années civiles complètes ; « — » sinon.
Comment calculer le rendement locatif à Bayonne ?
Le rendement locatif à Bayonne se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Voici les trois niveaux de calcul :
Sources : prix basés sur les transactions DVF, loyers estimés à partir des annonces et de l'Observatoire des loyers.
Exemples de rendement à Bayonne
Studio de 25m²
T2 de 40m²
* Cashflow estimé avant charges (taxe foncière, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion). Mensualité de crédit simulée à 0,5% du prix d'achat. Utilisez notre outil pour un calcul précis.
Calculez le rendement exact d'un bien à Bayonne
Collez l'URL d'une annonce et obtenez le rendement brut, net et le cashflow en 30 secondes.
Bayonne vs autres villes : comparatif rendement
| Ville | Rdt brut | Prix/m² | Loyer/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|
| Bayonne | 3.5% | 4 156€ | 12.1€ | 75/100 |
| Denain | 12.4% | 899€ | 9.3€ | 25/100 |
| Grigny | 12.3% | 1 333€ | 13.7€ | 50/100 |
| Maubeuge | 11.3% | 1 017€ | 9.6€ | 30/100 |
| Montluçon | 11.3% | 829€ | 7.8€ | 15/100 |
| Saint-Quentin | 10.5% | 1 107€ | 9.7€ | 25/100 |
Optimiser son rendement locatif à Bayonne
- 1.Location meublée (LMNP) : majorez le loyer de 10 à 20% par rapport au nu. Rendement potentiel : ~4.0%.
- 2.Colocation : divisez un grand appartement en chambres. Rendement potentiel : ~4.9%.
- 3.Négociation : à Bayonne, une décote de 10% sur le prix augmente le rendement de ~0.4 points.
- 4.Quartiers émergents : ciblez les quartiers en développement pour des prix d'entrée plus bas.
Questions fréquentes : rendement locatif à Bayonne
Réponses aux questions les plus recherchées
Quel est le rendement locatif moyen à Bayonne ?
Le rendement locatif brut moyen à Bayonne est de 3.5%, soit environ 2.4% net de charges (estimation grossière). Ce rendement est calculé sur la base d'un prix moyen de 4 156€/m² et d'un loyer moyen de 12.1€/m²/mois. Le rendement est inférieur à la moyenne, compensé par la sécurité et le potentiel de plus-value.
Comment calculer le rendement locatif à Bayonne ?
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Exemple à Bayonne : un T2 de 25m² acheté 103 900€, loué 303€/mois = 3 636€/an → rendement brut de 3.5%. Pour le rendement net, déduisez charges, taxe foncière, assurance (~30% du brut). Utilisez notre simulateur pour un calcul précis en 30 secondes.
Est-ce un bon moment pour investir à Bayonne en 2026 ?
Le marché à Bayonne est en baisse (-2.7% sur 1 an), ce qui peut créer des opportunités d'achat avec des rendements supérieurs. La tension locative de 75/100 favorise une forte demande de locataires.
Rendement locatif Bayonne : brut ou net, lequel regarder ?
Le rendement brut (3.5% à Bayonne) donne une première indication, mais le rendement net (~2.4%) reflète la réalité. Le net déduit : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion. Pour aller plus loin, le rendement net-net intègre aussi la fiscalité (IR, prélèvements sociaux). En LMNP au réel, l'amortissement peut réduire l'impôt à zéro les premières années, augmentant le rendement effectif.