Le rendement net dit ce que rapporte un bien une année. Le TRI, lui, dit ce que rapporte votre argent sur toute la durée de détention, revente comprise. C'est l'indicateur qui permet de comparer honnêtement un bien à cash-flow élevé et un bien qui se valorise, ou un achat comptant et un achat à crédit.
En bref
- Le TRI (taux de rendement interne) est le taux annuel qui rend la valeur actuelle de tous vos flux égale à zéro.
- Il intègre l'apport, les cash-flows de chaque année, le crédit et la revente, avec leur date.
- Il dépend fortement de deux hypothèses : la valorisation du bien et les frais de revente.
- Il se lit avec le rendement net et le cash-flow, jamais seul.
Qu'est-ce que le TRI ?
Un investissement locatif est une suite de flux datés : une mise de départ (négative), des loyers nets chaque année (positifs ou négatifs), puis une revente (positive). Le TRI est le taux d'actualisation r tel que :
0 = − Mise + somme des flux de l'année t / (1 + r)^t + produit net de la revente / (1 + r)^N
Autrement dit : le rendement annuel moyen, composé, que vous obtenez sur l'argent réellement immobilisé. Un euro perçu en année 1 pèse plus qu'un euro perçu en année 10 : c'est ce que le rendement net ne voit pas.
Ce qui entre dans le calcul
| Élément | Sens | Remarque |
|---|---|---|
| Mise de départ | Sortie (année 0) | Sans crédit : coût total (prix + notaire + travaux). Avec crédit : apport. |
| Cash-flow annuel | Entrée ou sortie | Loyers encaissés − charges − impôt ; après mensualité si crédit. |
| Produit de la revente | Entrée (année N) | Valeur du bien − frais de revente − capital restant dû si crédit. |
| Impôt de plus-value | Sortie (année N) | À intégrer si l'on veut un TRI après impôt (voir plus bas). |
Deux précisions qui évitent les erreurs classiques :
- La valorisation s'applique au prix du bien, pas aux frais de notaire ni aux travaux.
- Les cash-flows ne sont comptés qu'une fois : ils figurent dans les flux annuels, pas aussi dans la valeur de sortie.
Exemple chiffré (hypothèses illustratives)
Vous avez un bien en tête ?
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Analyser une annonce gratuitementHypothèses fictives, choisies pour l'exemple : bien acheté 150 000 €, coût total 160 000 € (notaire inclus), cash-flow annuel de 6 400 € avant crédit, détention de 10 ans, frais de revente de 6 %.
Avec 2 % de valorisation par an : prix de revente ≈ 182 800 €, soit ≈ 171 900 € nets de frais. Flux : −160 000 €, puis 6 400 € par an, et en année 10 les 6 400 € plus la revente nette. Résultat : TRI ≈ 4,6 % par an, pour un rendement net de 6 400 / 160 000 = 4,0 %.
Sans aucune valorisation : revente à 150 000 €, soit 141 000 € nets de frais. TRI ≈ 3,0 %, inférieur au rendement net : les frais d'acquisition et de revente ne sont jamais amortis par le prix.
Ce que l'on retient : le TRI n'est pas « presque toujours supérieur » au rendement net. Il l'est si le bien se valorise assez pour couvrir les frais de revente, ou si le levier du crédit joue en votre faveur.
L'effet de levier : le TRI sur fonds propres
Avec un crédit, la mise de départ devient l'apport, les flux annuels sont ceux après mensualité, et la sortie déduit le capital restant dû. Le TRI mesure alors le rendement de vos fonds propres.
Le levier amplifie dans les deux sens : tant que le rendement de l'opération est supérieur au coût du crédit, le TRI sur fonds propres dépasse celui de l'opération ; sinon il le dégrade, et le cash-flow peut devenir négatif.
Même bien que plus haut, avec une hypothèse de financement fictive : apport de 30 000 €, emprunt de 130 000 € à 3,5 % sur 20 ans (hors assurance), soit une mensualité ≈ 754 €. Par simplicité, l'impôt reste celui de l'exemple sans crédit : la déduction des intérêts, qui améliorerait le résultat, est laissée de côté.
Le crédit coûte ≈ 9 050 € par an : le cash-flow passe de +6 400 € à ≈ −2 650 € par an (≈ −220 € par mois), un effort d'épargne d'environ 26 500 € sur 10 ans. À la revente, il reste ≈ 76 200 € de capital à rembourser à la banque.
| Valorisation | TRI sans crédit (mise : 160 000 €) | TRI sur fonds propres (mise : 30 000 €) |
|---|---|---|
| 2 % par an | ≈ 4,6 % | ≈ 7,0 % |
| 0 % | ≈ 3,0 % | ≈ 1,8 % |
Avec 2 % de valorisation, l'opération rapporte ≈ 4,6 %, plus que les 3,5 % du crédit : le levier porte le TRI à ≈ 7,0 %, malgré un cash-flow négatif chaque mois. Sans valorisation, l'opération ne rapporte plus que ≈ 3,0 %, moins que le crédit : le levier fait tomber le TRI à ≈ 1,8 %, et l'effort d'épargne reste dû. Pour mesurer l'effet précis sur votre dossier, comparez les deux bases dans le comparateur rendement / TRI. Le mécanisme du crédit est détaillé dans notre article sur l'effet de levier immobilier.
Les trois pièges du TRI
- La valorisation est une hypothèse, pas un résultat. Un TRI porté par la plus-value reste théorique tant que le bien n'est pas vendu. Testez 0 %, une valeur prudente et une valeur optimiste.
- La fiscalité à la sortie. Un TRI « avant impôt de plus-value » surestime la performance : la revente peut être taxée, selon la durée de détention et le régime (voir plus-value immobilière). Précisez toujours si le TRI est avant ou après impôt.
- L'horizon. Le TRI à 5 ans pénalise les frais d'acquisition, qui pèsent lourd sur une courte durée ; il s'améliore souvent avec la durée. Comparez des TRI au même horizon.
Quand le TRI n'existe pas
Si les flux n'ont jamais de signe positif (aucune revente, aucun loyer net) ou ne changent pas de signe, aucun taux ne résout l'équation : le TRI est non calculable. Un bon outil l'affiche comme tel, et ne le remplace ni par 0 % ni par un chiffre fabriqué.
TRI, rendement net, cash-on-cash : lequel regarder ?
| Indicateur | Question à laquelle il répond | Horizon | Intègre crédit et revente |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | Quel loyer par rapport au prix ? | 1 an | Non |
| Rendement net | Que reste-t-il après charges, sur le coût total ? | 1 an | Non |
| Cash-on-cash | Quel cash-flow par euro d'apport ? | 1 an | Crédit seulement |
| TRI | Que rapporte mon argent sur toute la détention ? | Durée choisie | Oui |
En pratique : le rendement net pour filtrer les annonces, le cash-flow pour vérifier que vous tenez le prêt, le TRI pour arbitrer entre deux projets et décider du moment de la revente. La différence entre rendement brut et net est détaillée dans rentabilité brute, nette et net-net, et le calcul du cash-flow dans comment calculer le cash-flow.
Calculer le TRI de votre projet
Le simulateur de TRI immobilier reprend vos hypothèses (prix, loyer, charges, crédit, valorisation, durée, régime fiscal) et affiche le TRI avec ses hypothèses visibles et modifiables. Pour voir l'écart avec le rendement annuel, utilisez le comparateur rendement / TRI.
FAQ
Un bon TRI, c'est combien ?
Il n'existe pas de seuil universel : cela dépend de votre horizon, de votre aversion au risque et de ce que rapporteraient vos autres placements. Comparez toujours à une alternative au même horizon, avant ou après impôt de la même façon.
Le TRI inclut-il les impôts ?
Seulement si l'impôt sur les loyers est déduit des flux et l'impôt de plus-value de la sortie. Vérifiez la mention « avant impôt de plus-value » dans l'outil que vous utilisez.
Pourquoi mon TRI baisse-t-il quand j'ajoute les frais de revente ?
Parce qu'ils réduisent le produit de la vente, donc le dernier flux, qui pèse le plus. C'est précisément ce que le rendement net ignore.
Le TRI est-il différent de la rentabilité sur fonds propres ?
Oui : la rentabilité sur fonds propres d'une année (cash-on-cash) ne tient compte ni de la revente ni du temps. Le TRI en est la version sur toute la durée, actualisée.
Méthode et sources
- Les chiffres de l'exemple sont hypothétiques : ils illustrent le mécanisme et ne constituent ni une moyenne de marché ni une prévision. Les TRI (≈ 4,6 % et ≈ 3,0 % sans crédit, ≈ 7,0 % et ≈ 1,8 % sur fonds propres) sont le taux qui annule la valeur actuelle des flux décrits, flux constants d'une année sur l'autre ; avec crédit, la mensualité est celle d'un prêt amortissable à échéances constantes. Le simulateur de TRI applique en plus la fiscalité, la revalorisation des loyers et l'inflation des charges : avec les mêmes montants, il ne donne donc pas exactement ces valeurs.
- Conventions du simulateur : TRI avant impôt de plus-value par défaut, base fonds propres lorsqu'un crédit est renseigné, valorisation appliquée au prix du bien, frais de revente déduits de la sortie.
- Imposition de la plus-value immobilière des particuliers : article 150 U et suivants du Code général des impôts, consultable sur Légifrance.