Le rendement net dit ce que rapporte le bien. Le cash-on-cash dit ce que rapporte l'argent que vous avez sorti de votre poche. Dès qu'un crédit finance une partie de l'achat, les deux chiffres divergent, parfois fortement, et pas toujours dans le sens espéré.
En bref
- Le cash-on-cash (ou rendement des fonds propres) = cash-flow annuel ÷ fonds propres investis.
- Il intègre l'effet de levier du crédit, mais pas la revente ni la valorisation du bien.
- Le levier l'améliore seulement si le rendement net du bien dépasse le taux d'annuité du prêt (mensualités annuelles ÷ montant emprunté), pas seulement le taux d'intérêt.
- Il se lit avec le rendement net et le TRI, jamais seul.
Qu'est-ce que le cash-on-cash ?
Le cash-on-cash (« cash-on-cash return » en anglais) rapporte l'argent que le bien vous verse chaque année à l'argent que vous y avez immobilisé :
Cash-on-cash = cash-flow annuel après crédit ÷ fonds propres investis × 100
- Cash-flow annuel après crédit : loyers encaissés (après vacance) − charges (copropriété, taxe foncière, assurance, entretien, gestion) − mensualités du prêt sur l'année. Le simulateur RentaImmo le calcule avant impôt.
- Fonds propres investis : coût total du projet (prix + frais de notaire + travaux) − montant emprunté. C'est votre apport réel, frais compris.
Sans crédit, les fonds propres sont égaux au coût total et la mensualité est nulle : le cash-on-cash est alors égal au rendement net. Toute la différence entre les deux indicateurs vient donc du financement.
Exemple chiffré (hypothèses illustratives)
Hypothèses fictives, choisies pour l'exemple : bien acheté 100 000 €, coût total 108 000 € (notaire et petits travaux inclus), cash-flow annuel avant crédit de 7 560 € (loyers encaissés moins charges), soit un rendement net de 7 560 / 108 000 = 7,0 %. Impôt laissé de côté.
Achat comptant : fonds propres = 108 000 €, cash-flow = 7 560 €. Cash-on-cash = 7 560 / 108 000 = 7,0 %, identique au rendement net.
Achat à crédit : apport de 28 000 €, emprunt de 80 000 € à 3,5 % sur 25 ans (hors assurance). La mensualité est ≈ 400,50 €, soit ≈ 4 806 € par an. Cash-flow après crédit : 7 560 − 4 806 = ≈ 2 754 € par an. Cash-on-cash = 2 754 / 28 000 = ≈ 9,8 %.
Avec le même bien, votre apport rapporte ≈ 9,8 % au lieu de 7,0 % : c'est l'effet de levier. Le cash-flow annuel est plus faible (2 754 € contre 7 560 €), mais il est obtenu avec près de quatre fois moins d'argent immobilisé.
Quand le levier se retourne
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Bien fictif : coût total 160 000 €, cash-flow avant crédit de 6 400 € par an, soit un rendement net de 4,0 %. Apport de 40 000 €, emprunt de 120 000 € aux mêmes conditions (3,5 % sur 25 ans).
La mensualité est ≈ 600,75 €, soit ≈ 7 209 € par an. Cash-flow après crédit : 6 400 − 7 209 = ≈ −809 € par an. Cash-on-cash = −809 / 40 000 = ≈ −2,0 % : chaque année, vous remettez de l'argent dans l'opération.
La règle qui départage les deux cas : comparez le rendement net au taux d'annuité du prêt, c'est-à-dire les mensualités d'une année divisées par le capital emprunté. Ici, 4 806 / 80 000 = 7 209 / 120 000 ≈ 6,0 %.
| Bien | Rendement net | Taux d'annuité du prêt | Cash-on-cash à crédit |
|---|---|---|---|
| A | 7,0 % | ≈ 6,0 % | ≈ 9,8 % |
| B | 4,0 % | ≈ 6,0 % | ≈ −2,0 % |
Si le rendement net dépasse le taux d'annuité, emprunter fait monter le cash-on-cash au-dessus du rendement net. Sinon, il le fait descendre, jusqu'à devenir négatif. Le taux d'annuité est toujours supérieur au taux d'intérêt (3,5 % ici), car la mensualité rembourse aussi du capital. Allonger la durée du prêt l'abaisse ; c'est pourquoi la durée pèse autant que le taux sur le cash-flow. Le mécanisme complet est détaillé dans notre article sur l'effet de levier immobilier.
Les trois limites du cash-on-cash
- Il compte le remboursement du capital comme une dépense. Dans l'exemple A, la première année, ≈ 2 040 € des 4 806 € de mensualités remboursent du capital : c'est de l'épargne qui reviendra à la revente, pas une perte. Le cash-on-cash mesure la trésorerie, pas l'enrichissement.
- Il ignore la revente et la valorisation. Un bien à cash-on-cash faible qui se valorise peut rapporter plus, sur la durée, qu'un bien à fort cash-on-cash qui stagne. C'est le rôle du TRI.
- Il ne décrit qu'une année. Les loyers sont revalorisés, les charges augmentent, la part d'intérêts baisse : le cash-on-cash de l'année 1 n'est pas celui de l'année 10.
Quand le cash-on-cash n'existe pas
Si l'achat est financé à 100 %, frais compris, les fonds propres sont nuls : la division n'a pas de sens. Le cash-on-cash est alors non calculable. Un bon outil l'affiche comme tel, et ne le remplace ni par 0 % ni par un « rendement infini ». Dans ce cas, regardez directement le cash-flow mensuel et l'effort d'épargne. Pour les enjeux d'un achat sans apport, voir combien d'apport pour un investissement locatif.
Cash-on-cash, rendement net, TRI : lequel regarder ?
| Indicateur | Question à laquelle il répond | Dénominateur | Intègre crédit et revente |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | Quel loyer par rapport au prix ? | Prix d'achat | Non |
| Rendement net | Que reste-t-il après charges, sur le coût total ? | Coût total | Non |
| Cash-on-cash | Quel cash-flow par euro d'apport, cette année ? | Fonds propres | Crédit seulement |
| TRI | Que rapporte mon argent sur toute la détention ? | Flux actualisés | Oui |
En pratique : le rendement net pour comparer des biens entre eux, indépendamment du financement ; le cash-on-cash pour comparer des financements pour un même bien (plus ou moins d'apport, durée de prêt) ; le TRI pour arbitrer sur la durée, revente comprise. Le TRI est expliqué en détail dans TRI en investissement locatif, la différence entre rendement brut et net dans rentabilité brute, nette et net-net, et le calcul du cash-flow dans comment calculer le cash-flow.
Calculer le cash-on-cash de votre projet
Le simulateur de cash-on-cash reprend vos hypothèses (prix, loyer, charges, taxe foncière, vacance, emprunt, taux, durée) et affiche le cash-on-cash à côté du rendement net et du cash-flow mensuel, calculés par le même moteur que l'analyse complète RentaImmo. Faites varier l'apport ou la durée du prêt pour voir de quel côté joue le levier sur votre dossier.
FAQ
Un bon cash-on-cash, c'est combien ?
Il n'existe pas de seuil universel. Comparez-le à ce que rapporterait le même apport ailleurs, au même niveau de risque et avant ou après impôt de la même façon. Un cash-on-cash négatif n'est pas forcément rédhibitoire si vous visez la valorisation, mais il impose un effort d'épargne chaque mois.
Cash-on-cash ou rendement net : quelle différence ?
Le rendement net rapporte le revenu net au coût total du bien, sans tenir compte du crédit. Le cash-on-cash rapporte le cash-flow après mensualités aux seuls fonds propres. Sans crédit, les deux sont égaux.
Le cash-on-cash inclut-il les impôts ?
Cela dépend de l'outil. Le simulateur RentaImmo le calcule avant impôt. Si vous déduisez l'impôt sur les loyers du cash-flow, précisez-le : le résultat n'est comparable qu'à un autre cash-on-cash calculé de la même façon.
Le cash-on-cash est-il la même chose que le TRI ?
Non : le cash-on-cash décrit une seule année de trésorerie, sans revente ni actualisation. Le TRI intègre tous les flux de la détention, revente comprise, et leur date.
Méthode et sources
- Les chiffres des exemples sont hypothétiques : ils illustrent le mécanisme et ne constituent ni une moyenne de marché ni une prévision. Les mensualités sont celles d'un prêt amortissable à échéances constantes (hors assurance emprunteur et frais de garantie), le capital remboursé en année 1 est issu du même échéancier, et l'impôt est laissé de côté.
- Conventions du simulateur : cash-on-cash = cash-flow annuel après crédit, avant impôt, divisé par les fonds propres (coût total du projet − emprunt) ; non calculable si les fonds propres sont nuls. Le simulateur applique en plus la vacance locative et la taxe foncière saisies : avec les mêmes montants, il ne donne donc pas exactement ces valeurs.