Amortissement immobilier LMNP : tableau, composants et calcul année par année

Introduction : l'amortissement, arme fiscale n°1 du LMNP

L'amortissement est le mécanisme qui fait toute la puissance du statut LMNP au régime réel. Il permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat de votre bien immobilier et de votre mobilier, réduisant ainsi votre bénéfice imposable — parfois jusqu'à zéro euro d'impôt pendant 10 à 15 ans. Vous pouvez estimer votre économie d'impôt avec notre simulateur LMNP.

Pourtant, l'amortissement en LMNP reste mal compris par beaucoup d'investisseurs. Quelle est la part amortissable ? Comment décomposer le bien en composants ? Sur quelle durée ? Et surtout, comment construire un tableau d'amortissement année par année ?

Ce guide répond à toutes ces questions avec des exemples concrets et un tableau complet que vous pourrez adapter à votre propre investissement.

Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?

Définition comptable

L'amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur d'un bien au fil du temps, due à l'usure, l'obsolescence ou le vieillissement. En comptabilité, on considère qu'un immeuble se dégrade progressivement et que cette dépréciation constitue une charge.

En LMNP au régime réel, cette charge d'amortissement est déductible de vos revenus locatifs BIC, ce qui réduit votre base imposable. C'est une charge non décaissée : vous ne sortez pas d'argent, mais vous réduisez quand même vos impôts.

Ce qui est amortissable

Trois catégories de biens sont amortissables en LMNP :

1. L'immeuble (hors terrain) : le bâtiment lui-même, décomposé en composants
2. Le mobilier : meubles, électroménager, literie, vaisselle, etc.
3. Les travaux : améliorations, aménagements réalisés après l'acquisition

Ce qui n'est PAS amortissable

• Le terrain : un terrain ne se déprécie pas (il peut même prendre de la valeur). Il faut donc exclure la valeur du terrain de la base amortissable
• Les frais de notaire : ils peuvent être déduits en charges l'année d'acquisition OU amortis, selon le choix comptable
• Les charges courantes : elles sont déduites directement, pas amorties

La décomposition par composants : méthode obligatoire

Pourquoi décomposer ?

Depuis le Plan Comptable Général (PCG) de 2005, les entreprises (et donc les LMNP au réel) doivent appliquer l'approche par composants. Au lieu d'amortir le bâtiment comme un bloc unique sur une durée uniforme, on le décompose en plusieurs éléments ayant chacun une durée d'utilisation différente.

Cette méthode est plus avantageuse pour l'investisseur : les composants ayant une durée de vie courte (électricité, plomberie, etc.) sont amortis plus rapidement, ce qui augmente la charge d'amortissement annuelle les premières années.

Les composants standards et leurs durées

Voici la décomposition généralement retenue par les experts-comptables spécialisés en LMNP :

Important : ces pourcentages sont des moyennes couramment admises. Votre expert-comptable peut les ajuster en fonction du type de bien (ancien vs neuf, appartement vs maison, etc.).

La valeur du terrain : quelle proportion retenir ?

La quote-part du terrain doit être exclue de la base amortissable. En pratique :

• En centre-ville d'une grande métropole (Paris, Lyon, Bordeaux) : le terrain peut représenter 20 à 30 % de la valeur totale
• En ville moyenne : généralement 15 à 20 %
• En zone rurale ou petite ville : souvent 10 à 15 %

À défaut d'évaluation précise, la plupart des experts-comptables retiennent une quote-part terrain de 15 à 20 % pour un appartement. Pour une maison individuelle, la part du terrain est souvent plus élevée (20 à 30 %).

Astuce : consultez la valeur foncière sur le site DVF (Demande de Valeurs Foncières) du gouvernement pour avoir une estimation du prix du terrain dans votre secteur.

Exemple complet : T2 meublé à 180 000 €

Les hypothèses de départ

Tableau de décomposition par composants

Amortissement du mobilier

Le mobilier est amorti séparément, généralement sur 5 à 10 ans selon la nature des éléments :

Amortissement des travaux

Les travaux d'amélioration de 8 000 € sont amortis sur une durée cohérente avec leur nature :

Tableau d'amortissement année par année (20 ans)

Voici le tableau consolidé montrant l'amortissement total déductible chaque année :

Observations clés :

• Les 3 premières années offrent l'amortissement maximal (7 247 €/an) grâce au cumul des trois postes
• L'amortissement diminue progressivement à mesure que le mobilier et les travaux arrivent en fin de vie
• Même après 20 ans, il reste 4 325 €/an d'amortissement immeuble (grâce au gros œuvre sur 50 ans)

L'impact fiscal concret : simulation sur 10 ans

Combinons l'amortissement avec les autres charges et revenus pour voir l'impact fiscal réel :

Hypothèses complémentaires

• Loyer : 850 €/mois, revalorisé 1,5 %/an
• Crédit : 160 000 € sur 20 ans à 3,5 %
• Taxe foncière : 1 200 €/an
• Assurance PNO : 200 €/an
• Charges copropriété non récupérables : 500 €/an
• Frais de comptabilité : 500 €/an
• TMI : 30 %

Résultat spectaculaire : grâce à l'amortissement, cet investisseur ne paie aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant au moins 10 ans. Sans amortissement (au micro-BIC), il aurait payé environ 2 800 €/an d'impôts (TMI 30 % + PS 18,6 %, LFSS 2026).

Économie totale sur 10 ans : environ 28 000 €.

Les règles essentielles de l'amortissement LMNP

Règle n°1 : l'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC

C'est la règle fondamentale. L'amortissement est une charge déductible, mais il ne peut pas rendre votre résultat BIC négatif. Si vos charges courantes (intérêts, assurance, taxe foncière, etc.) absorbent déjà tous vos loyers, l'amortissement de l'année est mis en réserve et reporté sur les exercices suivants sans limitation de durée.

Conséquence pratique : vous ne perdez jamais d'amortissement. Il s'accumule en stock et sera utilisé dès que vos revenus seront suffisants.

Règle n°2 : l'amortissement commence à la date de mise en location

L'amortissement ne débute pas le jour de l'achat, mais le jour où le bien est mis en location (ou disponible à la location). Si vous achetez en janvier et mettez en location en mars, les deux premiers mois ne sont pas amortis (ou un prorata temporis est appliqué).

Règle n°3 : l'amortissement est linéaire

En LMNP, on utilisé l'amortissement linéaire : la même somme est déduite chaque année pendant toute la durée de vie du composant. Il n'y a pas d'amortissement dégressif (réservé à certains biens professionnels).

Règle n°4 : la durée d'amortissement doit être « raisonnable »

L'administration fiscale peut contester des durées d'amortissement manifestement trop courtes (qui gonfleraient artificiellement les charges). Les durées mentionnées dans notre tableau sont celles communément admises par la jurisprudence et la doctrine fiscale.

Règle n°5 : pas d'impact sur la plus-value à la revente

Contrairement à d'autres pays, en France, l'amortissement pratiqué en LMNP n'augmente pas la plus-value imposable lors de la revente. La plus-value est calculée selon le régime des particuliers (prix de cession - prix d'acquisition), avec les abattements pour durée de détention. C'est un avantage considérable.

Comment renouveler le mobilier pour prolonger l'amortissement

La stratégie de renouvellement périodique

Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans. Une fois amorti, il ne génère plus de charge déductible. Pour maintenir un niveau d'amortissement élevé, vous pouvez renouveler régulièrement le mobilier :

• Année 5 : remplacer l'électroménager (1 500 €) → nouveau cycle de 5 ans
• Année 7 : remplacer la literie (1 200 €) → nouveau cycle de 7 ans
• Année 10 : remplacer le mobilier salon (1 500 €) → nouveau cycle de 10 ans

Chaque renouvellement relance un cycle d'amortissement et maintient l'attractivité du bien pour les locataires. C'est un double bénéfice : fiscal et patrimonial.

Le seuil d'immobilisation

Les dépenses inférieures à 500 € HT par unité peuvent être passées directement en charges (déduites intégralement l'année d'achat) au lieu d'être amorties. C'est souvent plus intéressant pour les petits achats : lampes, ustensiles de cuisine, linge de maison, etc.

Cas particuliers et questions fréquentes

Achat en VEFA (neuf) : quand débuter l'amortissement ?

Pour un bien acheté en VEFA, l'amortissement commence à la date de livraison (remise des clés), pas à la date de la réservation. La base amortissable est le prix de revient total (prix + frais de notaire si amortis).

Bien acheté il y a plusieurs années : puis-je commencer à amortir maintenant ?

Oui, si vous passez du Micro-BIC au régime réel, vous pouvez commencer à amortir le bien à partir de la date de changement de régime. La base amortissable sera la valeur vénale du bien à la date de passage au réel (et non le prix d'achat d'origine). Faites réaliser une estimation par un expert pour justifier cette valeur.

Bien en indivision : comment amortir ?

Chaque indivisaire amortit sa quote-part du bien en fonction de ses droits dans l'indivision. Si vous possédez 50 % du bien, vous amortissez 50 % de la valeur amortissable.

SCI à l'IR détenant un bien meublé : amortissement possible ?

Non. Une SCI à l'IR qui loue en meublé est réputée exercer une activité commerciale, ce qui peut entraîner une requalification en IS. Si la SCI est à l'IS, l'amortissement est possible mais le régime fiscal global est différent (imposition des plus-values professionnelles à la revente).

Le stock d'amortissements différés : un trésor caché

Comment ça fonctionne

Quand vos charges courantes (hors amortissement) dépassent vos revenus locatifs, l'amortissement de l'année ne peut pas être utilisé. Il est alors mis en réserve dans un stock d'amortissements différés.

Exemple :

• Loyers : 10 000 €
• Charges courantes (intérêts, taxe foncière, assurance, etc.) : 11 000 €
• Résultat avant amortissement : - 1 000 € (déficit BIC reportable)
• Amortissement prévu : 7 000 €
• Amortissement réellement déduit : 0 € (car résultat déjà négatif)
• Stock d'amortissements différés : + 7 000 €

L'utilisation du stock dans le futur

Ce stock sera utilisé quand vos revenus dépasseront vos charges courantes, sans limitation de durée. C'est le cas typique en fin de crédit : les intérêts baissent, les loyers augmentent, et le stock d'amortissements différés accumulé pendant les années déficitaires vient absorber les bénéfices.

C'est ce mécanisme qui permet à certains investisseurs de ne payer aucun impôt pendant 20 ans et plus sur leurs revenus locatifs LMNP.

Outils et logiciels pour calculer l'amortissement

Les solutions professionnelles

• JEDECLAREMONMEUBLE.COM : plateforme spécialisée LMNP, génère automatiquement le tableau d'amortissement et la liasse fiscale
• Qlower : logiciel de gestion locative avec module fiscal LMNP
• Expert-comptable spécialisé : solution la plus fiable, recommandée surtout pour les patrimoines importants

Les outils gratuits

• Notre simulateur RentaImmo : estimez rapidement l'impact de l'amortissement sur votre fiscalité

Ce qu'il faut fournir à votre comptable

Pour que votre expert-comptable calcule correctement l'amortissement, fournissez :

1. L'acte d'achat (avec le prix de chaque lot si achat multiple)
2. Les factures de mobilier (avec détail des éléments)
3. Les factures de travaux (avec nature détaillée)
4. Une estimation de la valeur du terrain (ou demandez-lui de l'estimer)
5. La date de mise en location

Conclusion : l'amortissement, le pilier de la stratégie LMNP

L'amortissement immobilier en LMNP est le mécanisme le plus puissant pour réduire l'imposition de vos revenus locatifs. Grâce à la décomposition par composants, un bien de 180 000 € génère plus de 7 000 € d'amortissement annuel les premières années, permettant dans la plupart des cas une imposition nulle pendant 8 à 15 ans.

Les clés pour en tirer le maximum :

• Passez au régime réel dès que possible (avant le 1er février)
• Faites appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP
• Conservez tous les justificatifs : factures, acte d'achat, estimations
• Renouvelez le mobilier périodiquement pour maintenir l'amortissement
• Surveillez votre stock d'amortissements différés : c'est votre réserve fiscale

L'amortissement, combiné aux intérêts d'emprunt et aux charges courantes, fait du LMNP au réel l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour l'investisseur immobilier en France.