Rendement locatif à Besançon en 2026 : brut, net et net-net
Le rendement locatif à Besançon atteint 6.2% brut en 2026, soit environ 4.3% net après charges et 3.4% net-net après fiscalité (estimations grossières : brut × 70 % et × 55 %, à préciser avec une analyse complète). Avec un prix moyen de 2,200€/m² et des loyers à 11.3€/m², Besançon affiche une tension locative de 58/100. La ville compte 118,258 habitants en Bourgogne-Franche-Comté.
Cette page se concentre sur la rentabilité : calcul du rendement brut, net et net-net à Besançon. Pour la décision « où et pourquoi investir », consultez le guide investir à Besançon.
Prix au m² par type de bien à Besançon
Le prix médian global masque l'écart appartement / maison. Médianes des ventes enregistrées (DVF, Etalab).
Ventes réelles à Besançon (2021–2025)
9 920 ventes de logements ont été enregistrées à Besançon entre janvier 2021 et décembre 2025.
Les appartements représentent 90 % de ces ventes.
Le prix médian des appartements a augmenté de 9,9 % entre 2021 et 2025 (1 998 → 2 196 €/m²).
Le prix médian des maisons a augmenté de 7 % entre 2021 et 2025 (2 585 → 2 766 €/m²).
Parmi les appartements vendus, les T4 et plus sont les plus nombreux (35 %).
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 1 998 €/m²2 039 ventes | 2 585 €/m²253 ventes |
| 2022 | 2 173 €/m²2 032 ventes | 2 759 €/m²239 ventes |
| 2023 | 2 105 €/m²1 643 ventes | 2 765 €/m²164 ventes |
| 2024 | 2 115 €/m²1 442 ventes | 2 679 €/m²161 ventes |
| 2025 | 2 196 €/m²1 744 ventes | 2 766 €/m²203 ventes |
Source : DVF (Etalab, geo-dvf), ventes du 04/01/2021 au 31/12/2025. Ventes de marché seulement (hors VEFA, adjudications, échanges), prix aberrants exclus. Médiane publiée à partir de 20 ventes dans l'année, évolution à partir de 30 ventes dans chacune des deux années comparées, sur années civiles complètes ; « — » sinon.
Comment calculer le rendement locatif à Besançon ?
Le rendement locatif à Besançon se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Voici les trois niveaux de calcul :
Sources : prix basés sur les transactions DVF, loyers estimés à partir des annonces et de l'Observatoire des loyers.
Exemples de rendement à Besançon
Studio de 25m²
T2 de 40m²
* Cashflow estimé avant charges (taxe foncière, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion). Mensualité de crédit simulée à 0,5% du prix d'achat. Utilisez notre outil pour un calcul précis.
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Besançon vs autres villes : comparatif rendement
| Ville | Rdt brut | Prix/m² | Loyer/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|
| Besançon | 6.2% | 2 200€ | 11.3€ | 58/100 |
| Denain | 12.4% | 899€ | 9.3€ | 25/100 |
| Grigny | 12.3% | 1 333€ | 13.7€ | 50/100 |
| Maubeuge | 11.3% | 1 017€ | 9.6€ | 30/100 |
| Montluçon | 11.3% | 829€ | 7.8€ | 15/100 |
| Saint-Quentin | 10.5% | 1 107€ | 9.7€ | 25/100 |
Optimiser son rendement locatif à Besançon
- 1.Location meublée (LMNP) : majorez le loyer de 10 à 20% par rapport au nu. Rendement potentiel : ~7.1%.
- 2.Colocation : divisez un grand appartement en chambres. Rendement potentiel : ~8.7%.
- 3.Négociation : à Besançon, une décote de 10% sur le prix augmente le rendement de ~0.7 points.
- 4.Quartiers émergents : ciblez les quartiers en développement pour des prix d'entrée plus bas.
Questions fréquentes : rendement locatif à Besançon
Réponses aux questions les plus recherchées
Quel est le rendement locatif moyen à Besançon ?
Le rendement locatif brut moyen à Besançon est de 6.2%, soit environ 4.3% net de charges (estimation grossière). Ce rendement est calculé sur la base d'un prix moyen de 2 200€/m² et d'un loyer moyen de 11.3€/m²/mois. C'est l'un des meilleurs rendements parmi les villes françaises.
Comment calculer le rendement locatif à Besançon ?
Le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Exemple à Besançon : un T2 de 25m² acheté 55 000€, loué 283€/mois = 3 396€/an → rendement brut de 6.2%. Pour le rendement net, déduisez charges, taxe foncière, assurance (~30% du brut). Utilisez notre simulateur pour un calcul précis en 30 secondes.
Est-ce un bon moment pour investir à Besançon en 2026 ?
Le marché à Besançon est en hausse (+2.7% sur 1 an), ce qui peut réduire le rendement futur mais offre un potentiel de plus-value. La tension locative de 58/100 nécessite de bien choisir l'emplacement.
Rendement locatif Besançon : brut ou net, lequel regarder ?
Le rendement brut (6.2% à Besançon) donne une première indication, mais le rendement net (~4.3%) reflète la réalité. Le net déduit : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion. Pour aller plus loin, le rendement net-net intègre aussi la fiscalité (IR, prélèvements sociaux). En LMNP au réel, l'amortissement peut réduire l'impôt à zéro les premières années, augmentant le rendement effectif.