Des formules normalisées
Si le rendement RentaImmo diffère de votre calcul personnel, c'est presque toujours pour une de ces cinq raisons. Le moteur de calcul est documenté dans nos guides ; voici la version courte appliquée au cas où le chiffre vous surprend.
1. Le dénominateur du rendement net
Beaucoup d'investisseurs calculent le rendement net en divisant par le prix d'achat seul. RentaImmo utilise le coût total : prix d'achat + frais de notaire + travaux + frais d'agence (si non inclus dans le prix). C'est la base la plus honnête car ce sont les sommes que vous avez réellement immobilisées. Sur un studio à 100 000 € avec 8 000 € de notaire et 5 000 € de travaux, l'écart est de 13 % sur le dénominateur, soit ~0,8 point sur le rendement net.
2. Les charges incluses
RentaImmo intègre par défaut sept postes de charges, même si vous ne les renseignez pas explicitement : copropriété, taxe foncière, PNO (assurance propriétaire non-occupant), entretien, vacance locative, gestion locative (le cas échéant) et CFE pour la LMP. Si votre calcul Excel n'incluait que la copropriété et la taxe foncière, le rendement net RentaImmo paraîtra plus bas. Cliquez sur le détail des charges dans la sidebar pour voir chaque poste et ajuster.
3. La vacance locative par défaut
Le moteur applique un taux de vacance locative par défaut de 5 % (un mois sur deux ans). Si vous calculiez en supposant le bien loué 12 mois sur 12, le loyer effectif RentaImmo est 5 % plus bas que le vôtre. Vous pouvez modifier ce taux dans la sidebar selon la tension locative de la zone.
4. La fiscalité prise en compte
RentaImmo affiche aussi un rendement net-net qui inclut les impôts (IR + prélèvements sociaux selon votre TMI et le régime fiscal choisi). C'est ce chiffre qui surprend le plus : un bien qui semble rentable en brut peut tomber à 1 % en net-net si vous êtes en TMI 41 % au régime micro-foncier. Vérifiez bien quel rendement vous comparez : brut, net (charges) ou net-net (charges + impôts).
5. Le taux du crédit utilisé
Si vous avez simulé votre Excel avec le taux annoncé de votre courtier (par exemple 3,2 %) mais que RentaImmo affiche le taux de marché du jour (par exemple 3,55 %), la mensualité diffère et donc le cash-flow et le TRI aussi. Le taux est modifiable dans la sidebar. Vous pouvez aussi désactiver complètement la simulation crédit pour comparer le rendement hors crédit.
Reconstituer chaque chiffre
Chaque indicateur RentaImmo a un tooltip de formule : passez la souris sur la valeur, vous obtenez la formule littérale et les inputs utilisés. Si malgré tout un chiffre vous semble incohérent, ouvrez un ticket support avec l'URL de l'analyse : nous reproduisons et expliquons ligne à ligne.