Trois sources, un loyer
Le loyer de marché que RentaImmo affiche pour un bien provient d'un mélange pondéré de trois sources, par ordre de préférence :
- Scraping live d'annonces de location comparables (LeBonCoin Locations, SeLoger Location), filtrées sur le quartier, le type de bien, la surface (±15 %) et le DPE quand disponible. Cache de sept jours pour éviter de surcharger les sites sources.
- Observatoires officiels de loyers : SLS, OLAP pour Paris, Clameur pour les grandes métropoles. Données moins fraîches mais plus représentatives car elles incluent les locations en cours, pas seulement les annonces actives.
- Données statistiques INSEE et notariales sur le loyer médian de la commune, par type de bien.
Le résultat est un loyer médian assorti d'une fourchette basse-haute (typiquement ±10 %). Cette fourchette vous donne une idée de la prudence à adopter selon que vous êtes optimiste ou conservateur.
Quand l'estimation est-elle fiable
L'estimation est plus fiable quand :
- L'annonce a un DPE renseigné (le DPE pondère fortement le loyer plafond depuis la loi Climat & Résilience).
- La commune a beaucoup de locations comparables actives (grandes villes, étudiants, zones tendues).
- Le bien est dans une fourchette de surface standard (T1-T3, 25-80 m²).
Elle est moins fiable quand :
- Le bien est atypique (loft, duplex, hauteur sous plafond inhabituelle).
- La commune est rurale ou peu de locations sont publiées.
- Le DPE est manquant et la zone est tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier) : la loi Climat plafonne ou interdit la location de F et G, ce qui brouille les estimations.
Un badge Confiance apparaît à côté du loyer estimé : vert (échantillon ≥ 30 comparables), orange (échantillon 5-30), rouge (échantillon < 5, l'estimation est indicative).
Ajuster manuellement
Cliquez sur le loyer estimé dans la sidebar pour le modifier. Vous pouvez saisir un loyer fixe (par exemple si le bien est déjà loué et vous connaissez le bail en cours) ou un loyer cible si vous prévoyez de le ré-estimer après travaux. Toutes les autres métriques se recalculent automatiquement.
Le cas des locations meublées et LCD
Pour les locations meublées, RentaImmo applique automatiquement une majoration de 10 à 15 % sur le loyer nu de marché (variable selon la ville). Pour les locations courte durée (Airbnb, Booking), l'estimation passe par un module dédié : tarif moyen par nuit du quartier × taux d'occupation saisonnier × 12 mois, moins les frais plateforme et ménage. Voir le simulateur LCD pour le détail.
Quand le bien est vendu occupé
Si le scraper détecte la mention vendu loué ou vente occupée dans la description, RentaImmo affiche le loyer en cours (mentionné dans l'annonce si présent) plutôt que l'estimation marché, et signale qu'une augmentation n'est possible qu'au renouvellement du bail. Le rendement est calculé sur le loyer réel, pas le potentiel.