Les sept charges par défaut
Le rendement net RentaImmo soustrait sept postes de charges au loyer brut annuel. Si vous ne renseignez rien, le moteur estime chaque poste à partir de coefficients géographiques. Si vous renseignez une valeur, RentaImmo l'utilise directement.
| Charge | Estimation par défaut | Source |
|---|---|---|
| Copropriété | surface × coefficient ville (€/m²/an) | Observatoire ARC |
| Taxe foncière | loyer annuel × coefficient TF commune | Données fiscales communales |
| PNO (assurance) | loyer annuel × 3 % | Marché assurance |
| Vacance locative | loyer annuel × 5 % | Convention prudente |
| Entretien courant | loyer annuel × 5 % | Convention prudente |
| CFE (LMP/LMNP) | forfait 500 €/an | Variable selon commune |
| Comptable LMNP réel | forfait 500 €/an | Tarif marché |
Pourquoi inclure ces charges par défaut
L'erreur classique en investissement locatif est de calculer le rendement avec un seul poste de charges (la copropriété par exemple) et d'omettre le reste. Le rendement brut ressort à 7 %, mais une fois les charges réelles décomptées le bien tombe à 4 %. RentaImmo prend le parti d'afficher dès le départ une vision prudente et complète, quitte à ce qu'elle paraisse plus basse que la promesse vendeur.
Badges Estimé vs Personnalisé
Chaque ligne de charges a un badge orange Estimé ou vert Personnalisé. Les charges Estimé utilisent les coefficients RentaImmo, les Personnalisé utilisent vos valeurs. Quand vous saisissez une charge dans la sidebar, son badge passe en vert. Vous pouvez revenir aux estimations par défaut en cliquant sur la flèche de réinitialisation à côté du champ.
Ce qui n'est pas dans les charges par défaut
Pour rester cohérent et éviter le double-comptage, RentaImmo n'inclut pas par défaut :
- Les mensualités de crédit : elles sont traitées séparément dans le bloc Crédit.
- L'impôt sur le revenu locatif : il est traité dans le bloc Fiscalité.
- Les gros travaux : ils sont à renseigner dans le bloc Acquisition (et amortis dans le calcul fiscal réel).
- Les frais d'agence à la location : à ajouter manuellement si vous passez par une agence pour la mise en location.
- La gestion locative : un champ dédié (5 à 8 % du loyer typiquement) à activer si vous déléguez à une agence.
Garde-fous
RentaImmo affiche des avertissements quand :
- Les charges totales sont inférieures à 30 % du loyer brut : peu réaliste hors zone très tendue.
- Les charges totales dépassent 70 % du loyer brut : passoire énergétique, copropriété en grande difficulté, ou erreur de saisie.
- Vous avez mis toutes les charges à zéro : c'est un signal d'erreur, le moteur reprend les estimations par défaut.
Vérifier sur l'annonce
Avant de finaliser une analyse, ouvrez la description de l'annonce et cherchez :
- Le montant de la copropriété trimestrielle : multipliez par 4 pour l'annuel.
- La taxe foncière : souvent indiquée dans la fiche, sinon à demander à l'agent.
- Les travaux votés par la copropriété : à inclure dans les charges la première année.
Plus vos saisies sont précises, plus le rendement net est fiable.