Le calcul de la plus-value brute
À la revente d'un bien locatif, la plus-value imposable est :
PV = Prix de vente − (Prix d'achat + frais d'acquisition + travaux retenus)- Frais d'acquisition : forfait 7,5 % du prix d'achat OU frais réels (notaire, agence, droits d'enregistrement) sur justificatifs.
- Travaux retenus : forfait 15 % du prix d'achat (si bien détenu > 5 ans) OU travaux réels sur factures (entretien, amélioration, agrandissement).
À choisir entre forfait et réel selon ce qui maximise vos déductions.
Deux barèmes d'abattement distincts
L'imposition de la PV se compose de deux taxes avec deux barèmes d'abattement différents :
- Impôt sur le revenu (19 %) : abattement progressif.
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement progressif moins favorable.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22ᵉ année | +4 % (= 100 %) | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | exonéré | 9 %/an |
| 31 ans et + | exonéré | exonéré |
Conclusion :
- 22 ans de détention → exonération IR.
- 30 ans de détention → exonération PS.
- Total à 30 ans → exonération complète.
La surtaxe sur grosses plus-values
Une surtaxe s'applique sur la part de plus-value imposable supérieure à 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI), de 2 % à 6 % progressive.
Attention : cette surtaxe s'applique au taux plein sur la totalité de la PV nette d'abattement IR (pas par tranches comme l'IR). Sur 80 000 € de PV imposable, la surtaxe est de 3 % sur la totalité, soit 2 400 €.
Exemple chiffré
Bien acheté 180 000 € en 2010, vendu 280 000 € en 2026 (16 ans de détention). Frais d'acquisition forfait 7,5 % = 13 500 €. Travaux forfait 15 % = 27 000 €.
- Base imposable brute : 280 000 − 180 000 − 13 500 − 27 000 = 59 500 €.
- Abattement IR (16 − 5 = 11 années à 6 %) : 66 % → base IR = 20 230 €.
- Abattement PS (11 années à 1,65 %) : 18,15 % → base PS = 48 700 €.
- IR : 20 230 × 19 % = 3 844 €.
- PS : 48 700 × 17,2 % = 8 376 €.
- Surtaxe : non applicable (base IR < 50 000 €).
- Total à payer : 12 220 € sur 100 000 € de plus-value brute, soit ~12 %.
Cas particuliers
- Résidence principale : exonération totale (IR + PS), quelle que soit la durée.
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale : exonération possible si réemploi du prix dans une résidence principale dans les 24 mois et qu'on n'en possède pas dans les 4 ans.
- Logement social ou cession à un bailleur social : abattement supplémentaire.
- Démembrement : règles complexes, consulter un notaire.
RentaImmo et la projection PV
Dans le bloc Projection patrimoine, vous saisissez un taux d'appréciation annuel (par défaut 1,5 % pour la plupart des villes) et une durée de détention envisagée. RentaImmo calcule :
- La valeur du bien à la revente projetée.
- La plus-value brute.
- Les abattements applicables selon la durée.
- Les impôts dus (IR + PS + éventuelle surtaxe).
- La plus-value nette récupérée à la revente.
Cette projection alimente le TRI (taux de rendement interne) sur la durée totale de détention.