Le micro-foncier : un régime simple mais limité
En location nue (vide, non meublée), le régime par défaut est le micro-foncier quand vos recettes locatives totales ne dépassent pas 15 000 €/an. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % (article 32 du CGI), couvrant l'ensemble de vos charges réelles. Vous êtes imposé sur les 70 % restants au barème de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pourquoi 30 %
Ce taux est censé couvrir forfaitairement les charges courantes : copropriété, taxe foncière (part bailleur), assurance, entretien. Pour un bien sans crédit avec peu de charges, c'est plus simple que de tout déclarer en réel. Pas de comptabilité, pas de calculs complexes, juste reporter le loyer brut sur la 2042.
Pourquoi c'est pénalisant dès qu'il y a un crédit
Le micro-foncier devient pénalisant dès que vos charges réelles dépassent 30 % du loyer. C'est presque systématique quand vous avez un crédit immobilier en cours, car les intérêts d'emprunt sont seuls considérés comme une charge déductible significative en location nue (pas d'amortissement comme en LMNP).
Exemple : loyer 9 000 €/an, intérêts 4 500 €, copro 800 €, TF 700 €, PNO 270 €. Total charges réelles : 6 270 €, soit 70 % du loyer.
- Micro-foncier : abattement 30 % = 2 700 € → base imposable 6 300 €.
- Réel foncier : charges déductibles 6 270 € → base imposable 2 730 €.
À TMI 30 %, l'écart en impôt est de (6 300 − 2 730) × (30 % + 17,2 %) ≈ 1 686 €/an d'économie en passant au réel.
L'option pour le réel foncier
Vous pouvez opter pour le régime réel foncier :
- Soit parce que vos recettes dépassent 15 000 € (réel obligatoire).
- Soit par option depuis le micro-foncier, valable trois ans non révocables.
Au réel, vous déduisez :
- Intérêts d'emprunt (déduits des seuls revenus fonciers).
- Charges de copropriété (hors travaux récupérables sur locataire).
- Taxe foncière (part bailleur).
- Assurance PNO et garantie loyers impayés.
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (pas de construction ou agrandissement).
- Frais de gestion et procédures.
Le déficit foncier : un cadeau de 10 700 €
En réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an (article 156-I-3° du CGI). L'excédent au-delà de 10 700 € est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Attention : les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global. Donc le déficit imputable au revenu global est limité aux autres charges.
Quand rester en micro-foncier
- Bien acheté cash, sans crédit, peu de charges (<30 % du loyer).
- Bien loué temporairement (héritage en attente de revente) où la simplicité prime.
- Recettes très faibles (5 000 €/an d'un studio loué partiellement), où le calcul réel ne vaut pas le temps passé.
Comment basculer dans RentaImmo
Dans la sidebar, ouvrez Régime fiscal et cochez Réel foncier. Le calcul des charges réelles est exécuté à partir des paramètres de l'analyse (intérêts d'emprunt, copro, TF, PNO). Le bloc fiscalité affiche en parallèle les deux régimes pour visualiser l'écart.