Deux régimes possibles en LMNP
Quand vous louez en meublé non professionnel (LMNP), deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC (forfaitaire) et le régime réel (réel simplifié BIC). Le choix conditionne votre imposition pour plusieurs années (option du réel valable trois ans avec reconduction tacite).
Le micro-BIC : la simplicité
En micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (loyers + charges récupérées). Vous êtes imposé sur la moitié restante au barème de l'IR + prélèvements sociaux 17,2 %.
Conditions :
- Recettes annuelles ≤ 83 600 € pour les meublés classiques (revenus 2026, revalorisation triennale des seuils micro).
- Aucune comptabilité à tenir (juste reporter les recettes en 2042-C-PRO).
- Pas de cotisation au comptable.
Quand c'est avantageux : vos charges réelles (intérêts, copropriété, taxe foncière, amortissement) sont inférieures à 50 % du loyer. C'est typique des biens payés cash sans crédit, ou des biens très rentables avec peu de charges.
Variante meublé de tourisme classé : depuis la LF 2024, les meublés de tourisme non classés sont à 30 % d'abattement (au lieu des 71 % avant). Les meublés classés restent à 50 %.
Le régime réel : la performance
En régime réel, vous déduisez toutes vos charges réelles des loyers : intérêts d'emprunt, copropriété, taxe foncière, PNO, entretien, frais de comptable, et surtout l'amortissement du bien et du mobilier.
Conditions :
- Pas de plafond de recettes (au-delà de 83 600 €, le réel est obligatoire).
- Comptabilité commerciale obligatoire (bilan, compte de résultat). En pratique, un expert-comptable spécialisé LMNP coûte 400 à 700 €/an.
- Liasse fiscale 2031 à transmettre en mai chaque année.
Quand c'est avantageux : vous avez un crédit en cours (les intérêts sont déductibles) et le bien permet un amortissement significatif. Le résultat fiscal est souvent proche de zéro ou nul pendant 10 à 15 ans, donc zéro impôt sur les loyers.
La règle de décision en trois questions
- Avez-vous un crédit ? Si oui, le réel est presque toujours gagnant car les intérêts d'emprunt s'ajoutent à l'amortissement.
- Vos charges réelles dépassent-elles 50 % des loyers ? Si oui, le réel domine. Sinon, micro-BIC plus simple.
- Êtes-vous en TMI ≥ 30 % ? Plus la TMI est élevée, plus le réel rapporte (l'économie d'impôt sur la base déductible est proportionnelle à la TMI).
Exemple chiffré
Bien à 200 000 € (dont 30 000 € de mobilier), loyer 9 000 €/an, charges réelles 2 000 €, intérêts d'emprunt 4 500 €/an, amortissement 5 200 €/an, TMI 30 %.
- Micro-BIC : abattement 4 500 € → base imposable 4 500 € → IR 1 350 € + PS 774 € = 2 124 €/an.
- Réel : loyer 9 000 € − 2 000 − 4 500 − 500 (compta) − 5 200 = −3 200 € (déficit reporté) → 0 € d'impôt + déficit reportable les années suivantes.
L'écart : 2 124 €/an d'économie en réel sur ce profil. Sur 15 ans, c'est ~30 000 € d'économie nette.
Comment basculer
Le passage au réel se fait par option lors de la déclaration de début d'activité (formulaire P0i) ou par lettre simple aux impôts avant le 1er février de l'année concernée. L'option est valable trois ans et tacitement reconduite. Vous pouvez revenir au micro-BIC en envoyant une lettre de renonciation aux impôts au moins un mois avant la date limite de déclaration.
RentaImmo affiche les deux régimes en parallèle dans le bloc Fiscalité : la décision est visible en un coup d'œil.