Déficit foncier : plafond 10 700 €

Le mécanisme

Le déficit foncier est ce qui se passe quand vos charges déductibles d'une location nue (en régime réel) dépassent vos loyers sur une année. Au lieu d'être perdu, ce déficit vous fait économiser de l'impôt en s'imputant sur d'autres revenus.

C'est un mécanisme historique du droit fiscal français (article 156-I-3° du CGI), souvent utilisé pour les biens à rénover ou les immeubles avec gros travaux.

Le plafond de 10 700 €

L'imputation sur le revenu global (salaires, dividendes, BIC, etc.) est plafonnée à 10 700 €/an. L'excédent est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Important : seules les charges hors intérêts d'emprunt créent un déficit imputable au revenu global. Les intérêts d'emprunt, eux, ne peuvent générer un déficit que sur les revenus fonciers des années suivantes (pas sur le revenu global).

Exemple chiffré

Loyer annuel : 9 000 €. Travaux d'amélioration une année : 25 000 €. Autres charges (copro, TF, PNO) : 1 800 €. Intérêts d'emprunt : 5 000 €.

• Charges totales : 25 000 + 1 800 + 5 000 = 31 800 €.
• Loyer − charges = 9 000 − 31 800 = −22 800 € de déficit.
• Décomposition : −5 000 € d'intérêts (reportable sur foncier 10 ans) et −17 800 € autres charges.
• Imputable revenu global cette année : 10 700 € (plafond).
• Reportable sur foncier 10 ans : 17 800 − 10 700 = 7 100 € + les 5 000 € d'intérêts = 12 100 €.

À TMI 30 %, le gain immédiat est de 10 700 × 30 % = 3 210 € d'IR économisé. Plus l'économie de PS sur les revenus fonciers négatifs des années suivantes.

La condition de location continue

Pour conserver le bénéfice du déficit foncier imputé au revenu global, vous devez continuer à louer le bien (vide, en habitation principale) jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation. Si vous vendez ou changez d'usage avant, l'administration réintègre le déficit dans votre revenu imposable rétroactivement.

Le doublement à 21 400 € pour passoires thermiques

Depuis la LF 2023 (et prolongée jusqu'à fin 2025), le plafond passe à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique sur des biens classés E, F ou G au DPE (sortie de passoire). C'est une incitation à rénover les passoires énergétiques.

Pour en bénéficier :

• Le DPE initial doit être F ou G.
• Les travaux doivent permettre d'atteindre au minimum la classe D (justifié par DPE post-travaux).
• Les factures doivent être conservées et présentables sur demande.

Les pièges courants

1. Travaux d'agrandissement : non déductibles. Seuls les travaux de réparation, entretien et amélioration sont éligibles. Si vous abattez un mur pour créer une pièce supplémentaire, c'est exclu.
2. Acquisition : les frais d'achat (notaire, agence) ne créent pas de déficit, ils s'amortissent dans la plus-value à la revente.
3. Mobilier : pas applicable en location nue ; si vous meublez, vous basculez en LMNP avec des règles différentes.
4. Date des factures : seul le déficit constitué de factures payées dans l'année civile compte, pas les engagements ou devis.

RentaImmo et le déficit foncier

Dans la sidebar, le bloc Travaux vous permet de saisir un montant de gros travaux. Le moteur fiscal calcule automatiquement le déficit, l'imputation au revenu global (limitée à 10 700 € ou 21 400 € selon le DPE) et le report sur foncier. Vous voyez l'économie d'IR sur l'année des travaux et les années suivantes.