Qu'est-ce qu'un différé
Le différé est une période en début de prêt pendant laquelle vous ne remboursez pas (ou pas tout). Il est souvent utilisé pour les biens en VEFA (livraison dans 18 à 24 mois) ou les biens nécessitant de gros travaux avant mise en location.
Trois variantes coexistent :
- Différé total (ou différé d'amortissement complet) : vous ne remboursez ni capital ni intérêts. Les intérêts s'accumulent et sont capitalisés (ils s'ajoutent au capital dû).
- Différé partiel : vous remboursez uniquement les intérêts chaque mois. Le capital reste intact, donc les intérêts du mois suivant aussi.
- Pas de différé : amortissement classique dès le premier mois.
Effet sur le cash-flow
Le différé partiel est le plus courant pour l'investissement. Pendant la phase de différé, votre mensualité est faible (uniquement les intérêts) ; le bien n'est pas encore loué (VEFA, travaux), donc votre cash-flow d'opération est négatif mais limité à ces intérêts.
Une fois le différé terminé, le crédit bascule en amortissement classique. La mensualité augmente brutalement car la durée d'amortissement restante est plus courte. Sur un prêt 200 000 € / 25 ans / 3,5 % avec 24 mois de différé partiel :
- Pendant le différé : ~583 € d'intérêts par mois.
- Après le différé : 25 ans − 2 ans = 23 ans pour amortir 200 000 € → 1 064 € par mois (au lieu de 1 001 € sans différé).
Le différé coûte donc environ 63 € de mensualité supplémentaire pendant 23 ans, soit ~17 400 € de surcoût total. C'est le prix de la souplesse pendant la phase non-louable.
Différé total : attention à la capitalisation
Le différé total est rare car il fait gonfler le capital dû. Sur le prêt précédent en différé total de 24 mois, les intérêts capitalisés ajoutent ~14 000 € au capital → vous devez amortir 214 000 € sur 23 ans → 1 138 € par mois. La banque exige souvent que le bien soit livré et louable avant la fin du différé.
Comment le configurer dans RentaImmo
Dans la sidebar, ouvrez Paramètres avancés du crédit et basculez Différé sur ON. Renseignez :
- La durée du différé en mois (12, 18, 24 typiquement).
- Le type : partiel (intérêts seuls) ou total.
Le simulateur recalcule automatiquement la mensualité post-différé et le cash-flow se met à jour. Le tableau d'amortissement affiche distinctement les phases différé et amortissement.
Quand l'utiliser
- VEFA : différé jusqu'à la livraison. Indispensable, sinon vous payez la mensualité pleine sans loyer.
- Gros travaux : différé partiel pendant la phase de chantier (3 à 6 mois).
- Investisseur trésorerie tendue : différé partiel pour étaler le démarrage et constituer une épargne de précaution.
Quand l'éviter
- Bien déjà loué à l'achat : aucun intérêt à différer, vous payez plus cher.
- Bien que vous comptez revendre rapidement (< 5 ans) : le surcoût relatif est important.
- Profil bancaire fragile : la banque sera moins encline à accepter le différé si elle doute de votre capacité de remboursement post-différé.