La formule en une ligne
La mensualité d'un prêt à taux fixe est calculée par la formule PMT (Payment, en finance anglo-saxonne) :
M = P × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1)avec :
- M = mensualité (constante hors assurance)
- P = capital emprunté
- r = taux d'intérêt mensuel = taux annuel ÷ 12
- n = nombre total de mensualités = durée en années × 12
Sur 200 000 € à 3,5 % nominal sur 25 ans, ça donne ~1 001 € de mensualité hors assurance. Avec 0,3 % d'assurance, on ajoute 50 € → 1 051 € par mois.
Mensualité constante, intérêts dégressifs
Le piège : la mensualité reste constante mais sa composition évolue. Au début du prêt, l'essentiel de la mensualité paie les intérêts, peu de capital est remboursé. À la fin du prêt, c'est l'inverse : la mensualité paie surtout du capital.
Sur le crédit ci-dessus :
- Mois 1 : 583 € d'intérêts, 418 € de capital amorti, 1 milliard restant : 199 582 €.
- Mois 150 (mi-parcours) : 332 € d'intérêts, 669 € de capital amorti, capital restant : ~113 000 €.
- Mois 300 (fin) : 3 € d'intérêts, 998 € de capital, capital restant : 0 €.
Cette répartition est cruciale pour la fiscalité : seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles en régime réel (foncier ou BIC), pas le capital. Un investisseur qui revend après cinq ans aura déduit beaucoup d'intérêts ; un investisseur qui garde 20 ans en aura déduit beaucoup moins (proportionnellement).
Coût total du crédit
Sur les 25 ans, vous remboursez 25 × 12 × 1 001 = 300 300 €, soit 100 300 € d'intérêts sur 200 000 € empruntés. C'est ce que coûte le crédit ; à comparer au coût total d'achat sans crédit (qui inclut le coût d'opportunité du capital immobilisé).
L'impact d'un quart de point
La sensibilité au taux est forte sur les longues durées :
- 200 000 € à 3,25 % sur 25 ans : 974 € → 92 200 € d'intérêts.
- 200 000 € à 3,75 % sur 25 ans : 1 028 € → 108 400 € d'intérêts.
Soit 16 200 € d'écart sur 25 ans pour un demi-point de taux. Voilà pourquoi un courtier négocie quart de point par quart de point.
Le tableau d'amortissement
RentaImmo génère le tableau d'amortissement complet sur demande (clic sur Voir le tableau) : pour chaque mois, capital amorti, intérêts payés, capital restant dû. Vous l'exportez en PDF ou Excel. C'est le document que la banque vous remet officiellement à la signature.
La mensualité ≠ le cash-flow
Important : la mensualité PMT n'est pas directement le cash-flow. Le cash-flow est : loyer effectif − charges − mensualité − impôts. Vous pouvez avoir une mensualité confortable mais un cash-flow négatif si les charges et impôts sont élevés. RentaImmo affiche les deux séparément.