Le compromis durée vs coût total
C'est l'arbitrage le plus structurant d'un crédit immobilier locatif. Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse mais plus le coût total des intérêts grimpe. RentaImmo permet de comparer en un clic en changeant juste le champ Durée dans la sidebar.
Exemple chiffré : 200 000 € à 3,5 %
| Durée | Mensualité (hors assu.) | Coût total | Intérêts payés |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 430 € | 257 400 € | 57 400 € |
| 20 ans | 1 160 € | 278 400 € | 78 400 € |
| 25 ans | 1 001 € | 300 300 € | 100 300 € |
| Écart 15→25 | −429 €/mois | +42 900 € | +42 900 € |
Sur 25 ans, vous payez chaque mois 30 % de moins qu'en 15 ans, mais au total 75 % d'intérêts en plus.
Pourquoi favoriser le 25 ans en investissement
En investissement locatif, la durée longue est généralement préférée pour trois raisons :
- Cash-flow positif plus facile. Une mensualité plus faible améliore le cash-flow mensuel net. Sur un loyer de 800 € avec 250 € de charges, un crédit à 1 001 € (25 ans) laisse −451 € à compenser ; à 1 430 € (15 ans), il en faut compenser 880 €. La différence se traduit en effort d'épargne mensuel.
- Inflation érode le capital. L'argent que vous remboursez dans 20 ans vaut moins qu'aujourd'hui (inflation 2-3 % par an). En 25 ans, vous remboursez en euros constants environ 60 % de la valeur nominale. La durée longue fait tourner l'inflation à votre avantage.
- Effet de levier prolongé. Le crédit immobilier est un levier exceptionnel : 25 ans, c'est 25 ans de capital de la banque qui travaille pour vous pendant que vos loyers le remboursent.
Quand préférer une durée plus courte
- Vous êtes proche de la retraite et la banque exige un crédit terminé avant 75-80 ans : la durée maximale autorisée vous est imposée.
- Vous comptez revendre vite : un crédit court rembourse plus de capital tôt, vous récupérez plus de plus-value nette.
- Le taux long est très défavorable par rapport au court : sur certaines configurations marché, le 15 ans peut être 0,8 point sous le 25 ans, ce qui change le calcul.
La durée maximale dépend de l'âge
Les banques calculent : âge à la signature + durée du prêt ≤ 75 à 85 ans selon les politiques. À 50 ans, vous serez quasi-systématiquement limité à 25 ans. À 55 ans, souvent 20 ans. À 60 ans, 15 ans devient le plafond chez beaucoup de banques.
Comparer dans RentaImmo
Dans la sidebar, modifiez le champ Durée et observez :
- La mensualité (visible immédiatement).
- Le cash-flow mensuel (recalculé en temps réel).
- Le coût total du crédit (dans le détail Crédit).
- Le TRI sur 10 ans (qui inclut la plus-value potentielle et révèle si la durée est optimale pour votre stratégie).
Faites trois simulations : 15, 20, 25 ans. La meilleure n'est pas toujours la moins chère au total.