Trois variables qui changent tout
Une simulation crédit dépend de trois leviers principaux : l'apport personnel, le taux nominal du prêt et le taux d'assurance emprunteur. Mal régler l'un des trois et la mensualité affichée peut s'écarter de 10 à 20 % de la réalité. Voici comment chacun fonctionne dans RentaImmo.
L'apport personnel
L'apport est la somme que vous mettez de votre poche, en plus du crédit. Conventionnellement, on couvre au minimum les frais de notaire (7 à 8 % en ancien, 2 à 3 % en neuf) avec l'apport, plus 10 % du prix d'achat. Sur un bien à 200 000 € en ancien, un apport de 30 000 € est jugé standard par les banques.
RentaImmo applique par défaut un apport égal aux frais de notaire estimés. Vous pouvez le modifier dans la sidebar :
- Apport plus élevé : la mensualité baisse, le cash-flow s'améliore, mais l'effet de levier diminue (votre rendement sur capital investi baisse).
- Apport plus faible : la mensualité augmente, le cash-flow se dégrade, mais le rendement sur capital investi grimpe (effet de levier).
Le taux nominal
Le taux nominal est le taux affiché du prêt (hors assurance et frais). RentaImmo affiche par défaut le taux médian de marché du jour pour la durée choisie, scrapé quotidiennement chez MeilleurTaux, CAFPI, Empruntis, Pretto et la Banque de France. Un badge de fraîcheur (vert/orange/rouge) indique quand la valeur a été mise à jour.
Si votre courtier vous a donné un taux personnel, écrasez la valeur par défaut dans la sidebar. Un écart de 0,3 point sur 25 ans représente environ 30 € par mois sur un crédit de 200 000 € : c'est significatif sur le cash-flow.
L'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur (DC-PTIA, ITT, IPT) est obligatoire et représente entre 0,15 % (jeune en bonne santé, délégation) et 0,55 % (plus de 50 ans, contrat groupe banque) du capital initial par an. RentaImmo applique par défaut 0,30 %. Sur 200 000 € sur 25 ans, ça représente environ 12 500 € de coût total.
Vous pouvez modifier le taux d'assurance dans la sidebar. Pour les profils jeunes en bonne santé, descendre à 0,15-0,20 % via une délégation d'assurance est souvent réaliste depuis la loi Lemoine.
Le TAEG calculé
Une fois ces trois leviers réglés, RentaImmo affiche le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui agrège taux + assurance + frais de garantie + frais de dossier. C'est le seul taux comparable d'une banque à l'autre, et c'est celui qui doit rester sous le taux d'usure publié trimestriellement par la Banque de France.
Et la garantie
RentaImmo intègre une caution Crédit Logement par défaut (~1,2 % du capital, dont 75 % récupérables en fin de prêt). Vous pouvez basculer sur une hypothèque dans les paramètres avancés (~1,5 à 2 % du capital, non récupérable). La caution est plus avantageuse dans la majorité des cas.