Les quatre régimes affichés
Pour chaque analyse RentaImmo, le bloc Fiscalité affiche en parallèle l'imposition annuelle dans les quatre régimes principaux applicables au logement loué :
- Micro-foncier : location nue, abattement forfaitaire 30 %, plafond 15 000 €.
- Réel foncier : location nue, charges réelles déductibles, déficit imputable.
- Micro-BIC : location meublée, abattement forfaitaire 50 % (classique) ou 30 % (tourisme non classé).
- Réel BIC (LMNP réel) : location meublée, charges + amortissement.
Chaque régime apparaît avec :
- L'impôt total (IR + PS) sur l'année.
- La rentabilité nette-nette correspondante.
- Le cash-flow mensuel après impôt.
- Un badge Recommandé sur le régime le plus avantageux pour votre profil.
La logique de comparaison
Le moteur de calcul applique les mêmes inputs (loyer, charges, intérêts, TMI) à chaque régime et résout les formules en parallèle :
- Pour le foncier : intérêts déductibles uniquement des revenus fonciers ; déficit hors intérêts plafonné à 10 700 € sur revenu global.
- Pour le BIC : amortissement bien (sur 25-30 ans hors terrain), amortissement mobilier (sur 5-10 ans), report indéfini de l'amortissement excédentaire.
- Pour le micro : abattement appliqué brut, sans considération des charges réelles.
L'objectif n'est pas seulement d'afficher les régimes : c'est de vous montrer lequel est éligible dans votre cas et lequel optimise votre fiscalité.
Le badge Recommandé
Le régime marqué Recommandé est celui qui :
- Est éligible dans votre cas (recettes < plafond, type de location compatible).
- Génère l'impôt le plus bas (IR + PS) sur l'année.
Si plusieurs régimes sont éligibles avec un impôt à 0 €, le plus simple prime (micro-BIC > réel BIC > réel foncier > micro-foncier).
Les régimes affichés mais non éligibles
Certains régimes peuvent être affichés en gris avec mention Non éligible :
- Micro-BIC non éligible si vous louez en nue (pas de meublé).
- Micro-foncier non éligible si vos recettes foncières dépassent 15 000 €.
- LMP non éligible si vos recettes meublées sont < 23 000 € ou inférieures aux autres revenus du foyer.
Cliquez sur Pourquoi ? sous le régime grisé pour voir le détail.
Changer de stratégie
Le bloc Type de location dans la sidebar permet de basculer entre nue, meublée et courte durée. Chaque basculement recalcule les régimes éligibles. Vous pouvez ainsi visualiser : si je passais ce bien en meublé classique, je gagnerais X €/an d'impôt.
Les bornes du raisonnement
Attention : le régime fiscalement le plus avantageux n'est pas toujours le plus pertinent opérationnellement.
- Le réel BIC nécessite un comptable (~500 €/an) et la tenue d'une comptabilité commerciale.
- Le réel foncier impose une déclaration 2044 plus complexe que la 2042.
- La location meublée demande plus de gestion (entretien du mobilier, baux 1 an, état des lieux meublé).
- La LCD (Airbnb) est très rentable mais demande une présence opérationnelle quasi-quotidienne.
RentaImmo affiche les chiffres ; à vous de pondérer avec votre disponibilité, votre tolérance administrative et votre stratégie patrimoniale.
Exporter la comparaison
Le tableau de comparaison fiscale est inclus dans le PDF investisseur (page 4). Il sert de support de discussion avec votre comptable ou votre conseiller en gestion de patrimoine.