La règle du HCSF
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux banques deux règles strictes pour tout nouveau crédit immobilier :
- Taux d'endettement maximum : 35 % des revenus mensuels nets, assurance comprise.
- Durée maximum : 25 ans (27 ans en VEFA et neuf avec différé).
Les banques ont une marge dérogatoire de 20 % sur leur production : elles peuvent dépasser ces seuils pour les meilleurs profils, mais doivent compenser sur le reste de leur portefeuille. En pratique, ces dérogations vont surtout aux primo-accédants pour leur résidence principale.
Le calcul officiel
Le taux d'endettement est défini comme :
TE = (mensualités totales de crédit) / (revenus nets mensuels)Au numérateur : toutes vos mensualités, y compris l'auto, le crédit conso, le futur crédit immo (assurance comprise). Pour un investissement locatif, on inclut la mensualité du nouveau prêt.
Au dénominateur : vos revenus nets imposables. Pour les revenus locatifs, la convention bancaire est de retenir 70 % du loyer brut (pondération pour la vacance, les charges et les impôts). Si vous achetez un bien locatif qui rapporte 800 € par mois, la banque ajoute 560 € à vos revenus pour le calcul.
Exemple
- Revenus salariés : 3 500 € nets/mois.
- Loyer attendu nouveau bien : 800 € → +560 € retenus.
- Total revenus pour la banque : 4 060 €.
- Taux d'endettement max : 4 060 × 35 % = 1 421 € de mensualité totale autorisée.
- Si vous avez déjà 200 € de crédit auto, il reste 1 221 € disponibles pour la mensualité immobilière.
À 3,5 % sur 25 ans, 1 221 € permettent d'emprunter environ 244 000 €.
Le simulateur RentaImmo
Notre calculateur de capacité d'emprunt (accessible depuis l'onglet Outils > Capacité d'emprunt) demande :
- Vos revenus nets imposables.
- Vos crédits en cours (mensualités).
- La pondération locative à appliquer (70 % par défaut, ajustable).
- La durée et le taux du futur crédit.
Il calcule l'enveloppe maximale empruntable et la mensualité maximale que vous pouvez supporter.
Les exceptions pour investisseurs
Les banques apprécient en général les investisseurs locatifs aguerris (3+ biens loués depuis plusieurs années avec historique propre). Pour ce profil, certaines banques :
- Calculent le taux d'endettement en différentiel (loyers nets − mensualités) plutôt qu'en additionnant tout au numérateur.
- Acceptent un dépassement temporaire au-dessus de 35 % si le reste à vivre reste confortable (typiquement > 1 500 €/mois pour un célibataire, > 2 500 € pour un couple).
Le reste à vivre : l'autre garde-fou
Au-delà du ratio 35 %, la banque vérifie que vos revenus moins toutes vos mensualités vous laissent un reste à vivre suffisant pour le quotidien. Les seuils varient selon le banquier : Crédit Mutuel autour de 800 €/personne, BNP autour de 1 000 €. Si votre reste à vivre est insuffisant, la banque peut refuser même à 30 % d'endettement.
Conseils pratiques
- Ne saturez pas votre capacité au premier achat : laissez de la marge pour le suivant.
- Faites jouer la pondération locative : un bon dossier d'investisseur peut négocier une pondération à 80 %.
- Si vous êtes refusé, présentez le dossier dans trois banques différentes : les politiques internes varient énormément.