Investissement locatif à Saint-Nazaire : guide complet 2026

Pourquoi investir à Saint-Nazaire en 2026 ?

Saint-Nazaire, deuxième ville de Loire-Atlantique et porte de l'Atlantique, est une ville industrielle en pleine renaissance qui offre un profil d'investissement locatif de plus en plus attractif en 2026. Avec des prix immobiliers encore accessibles (1 800 à 2 800 EUR/m²), des rendements bruts de 5,5 à 7,5 %, un bassin d'emploi industriel puissant (chantiers navals, Airbus) et un accès direct à la mer, Saint-Nazaire coche de nombreuses cases pour l'investisseur immobilier.

Les fondamentaux de la ville sont remarquables et souvent sous-estimés :

• Les Chantiers de l'Atlantique : premier constructeur naval européen de paquebots et navires de croisière, les Chantiers de l'Atlantique emploient environ 3 500 salariés directs et font travailler plus de 6 000 sous-traitants sur site en période de construction d'un paquebot. C'est le cœur battant de l'économie nazairienne. Le carnet de commandes est plein jusqu'en 2030 (paquebots pour MSC, Celebrity Cruises, navires militaires)
• Airbus Atlantique : l'usine nazairienne d'Airbus produit les tronçons centraux de fuselage des avions Airbus (A320, A330, A350). Avec environ 3 000 salariés, c'est le deuxième employeur industriel de la ville. L'augmentation des cadences de production d'Airbus en 2025-2026 génère des recrutements importants
• L'éolien offshore : le parc éolien de Saint-Nazaire (80 éoliennes, premier parc éolien en mer de France, mis en service en 2022) a créé un pôle d'excellence dans les énergies marines renouvelables. L'usine GE Vernova (ex-General Electric) de Montoir-de-Bretagne fabrique les nacelles et les générateurs des éoliennes offshore
• Le front de mer et Ville-Port : le projet Ville-Port, lancé dans les années 2000, a transformé l'ancien port en un quartier moderne et attractif. Le front de mer, les plages (plage de Monsieur Hulot à Saint-Marc), la base sous-marine reconvertie en espace culturel (VIP, LiFE, Écomusée) et l'Escal'Atlantic créent un cadre de vie maritime unique
• La proximité de Nantes : à 60 minutes de Nantes par le train TER (toutes les 30 minutes) et 50 minutes par l'autoroute A11, Saint-Nazaire bénéficie de la dynamique de la métropole nantaise tout en offrant des prix immobiliers 30 à 40 % inférieurs

En 2026, Saint-Nazaire est en pleine transformation. La ville industrielle grise des années 1990 a laissé place à une cité maritime moderne et dynamique. Les investissements publics dans la rénovation urbaine (quartier Ville-Port, front de mer, gare multimodale) et la santé de l'industrie navale et aéronautique créent un contexte favorable à l'investissement immobilier.

Le marché immobilier nazairien : prix et tendances

Des prix encore accessibles malgré la dynamique

Saint-Nazaire (73 000 habitants, 170 000 dans l'agglomération CARENE) affiche des prix immobiliers qui restent modérés malgré la dynamique économique et la proximité de Nantes :

À titre de comparaison, Nantes (60 km) affiche des prix de 3 500 à 4 500 EUR/m², soit 40 à 60 % de plus que Saint-Nazaire. Cette décote est liée à l'image historiquement industrielle de Saint-Nazaire, mais elle se réduit progressivement à mesure que la ville se transforme.

Un marché en progression soutenue

Le marché immobilier nazairien connaît une hausse de 3 à 5 % par an depuis 2019, l'une des plus fortes des villes moyennes de l'Ouest. Cette progression est portée par :

• La santé de l'industrie navale et aéronautique (recrutements, sous-traitants)
• L'effet report depuis Nantes (prix nantais trop élevés pour de nombreux ménages)
• La transformation urbaine (Ville-Port, front de mer, nouveaux quartiers)
• L'attractivité maritime (qualité de vie littorale)

En 2026, le marché est dynamique mais pas surchauffé. Les biens en bon état en centre-ville et Ville-Port se vendent en 30 à 60 jours. Les biens à rénover en périphérie offrent des marges de négociation de 5 à 10 %.

Des loyers soutenus par la demande industrielle

Le taux de vacance locative à Saint-Nazaire est très faible, autour de 2 à 4 % en centre-ville et dans les quartiers proches des sites industriels. Les périodes de construction de paquebots (qui durent 2 à 3 ans par navire) créent des pics de demande locative liés à l'afflux de sous-traitants et intérimaires.

Rendement locatif à Saint-Nazaire : entre 5,5 et 7,5 %

Saint-Nazaire offre un rendement locatif attractif, supérieur à Nantes et comparable aux meilleures villes moyennes de l'Ouest :

Le rendement nazairien est supérieur à celui de Nantes (4-5,5 %) et comparable à celui de Brest (5,5-7 %). L'avantage de Saint-Nazaire est la sécurité de la demande : les chantiers navals et Airbus génèrent un flux constant de locataires, y compris en période de ralentissement économique (les commandes de paquebots sont confirmées des années à l'avance).

Pour calculer précisément le rendement de votre projet nazairien, utilisez notre simulateur de rentabilité locative qui intègre toutes les charges, la fiscalité et le financement.

Les meilleurs quartiers pour investir à Saint-Nazaire

1. Centre-ville : le cœur commerçant en renouveau

Le centre-ville de Saint-Nazaire, reconstruit après les bombardements de la Seconde Guerre mondiale, est un secteur en pleine revitalisation. Le nouveau parvis de la gare, les rues piétonnes rénovées, les commerces et les programmes immobiliers récents en font un quartier attractif et central.

• Prix moyen : 2 100 - 2 600 EUR/m²
• Loyer T2 : 510 - 590 EUR/mois
• Rendement brut : 5,5 - 6,5 %
• Profil locataire : jeunes actifs, cadres Airbus et Chantiers, navetteurs Nantes, étudiants IUT
• Atouts : centralité, gare TER (Nantes en 50-60 min), commerces, vie de quartier, programmes neufs, faible vacance
• Points de vigilance : architecture de la reconstruction (années 1950) moins charmante que des villes historiques, certains immeubles vieillissants, vérifier l'état des copropriétés

Le centre-ville est le choix de l'investisseur qui recherche la sécurité et la liquidité. La gare TER (Nantes en 50-60 min toutes les 30 min) attire des navetteurs nantais qui travaillent à Nantes mais vivent à Saint-Nazaire pour le cadre de vie maritime et les prix plus bas. Un T2 de 40 m² acheté 90 000 à 100 000 EUR et loué 540 EUR/mois génère un rendement brut de 6,5 à 7,2 %.

2. Ville-Port : le quartier moderne en bord de mer

Ville-Port est le quartier vitrine de la transformation de Saint-Nazaire. Construit sur les anciens terrains portuaires, entre la base sous-marine et le front de mer, ce quartier moderne mêle logements neufs, espaces culturels (Escal'Atlantic, VIP, LiFE), commerces et promenades en bord de mer. C'est le quartier le plus en vue de la ville.

• Prix moyen : 2 300 - 2 800 EUR/m²
• Loyer T2 : 530 - 620 EUR/mois
• Rendement brut : 5,5 - 6,5 %
• Profil locataire : cadres Chantiers de l'Atlantique et Airbus, jeunes actifs, professions libérales, couples sans enfants
• Atouts : architecture moderne, front de mer, espaces culturels, vue mer possible, programmes neufs aux normes RT 2020, image valorisante, faible vacance, potentiel LCD estival (bord de mer)
• Points de vigilance : prix supérieurs à la moyenne nazairienne, quartier encore en développement (certains lots à construire), vent et embruns (exposition maritime)

Ville-Port est le quartier patrimonial de Saint-Nazaire. Les biens avec vue mer ou proches du front de mer bénéficient d'une prime de valorisation significative. Un T2 neuf de 42 m² avec terrasse acheté 115 000 EUR et loué 580 EUR/mois offre un rendement brut de 6 %. En été, la LCD bord de mer peut compléter le revenu (80 à 120 EUR la nuit en juillet-août).

3. Penhoët : le quartier industriel et populaire

Penhoët, situé entre le centre-ville et les chantiers navals, est un quartier historiquement lié à l'industrie navale. C'est ici que vivent de nombreux ouvriers et techniciens des chantiers. Le quartier bénéficie d'un programme de rénovation urbaine ANRU qui améliore progressivement son image.

• Prix moyen : 1 800 - 2 300 EUR/m²
• Loyer T2 : 450 - 530 EUR/mois
• Rendement brut : 6 - 7,5 %
• Profil locataire : ouvriers et techniciens des chantiers navals, intérimaires industriels, sous-traitants, jeunes actifs
• Atouts : prix bas, proximité immédiate des chantiers navals, demande locative stable liée à l'industrie, rendements élevés, rénovation urbaine en cours
• Points de vigilance : image encore contrastée selon les micro-secteurs, bien sélectionner les rues, bâti ancien des années 1950-1960, certaines copropriétés dégradées à éviter

Penhoët est le quartier de l'investisseur rendement. La proximité immédiate des chantiers navals génère une demande locative constante et stable. Pendant les phases de construction de paquebots (2 à 3 ans par navire), des milliers de sous-traitants et intérimaires cherchent des logements à proximité des chantiers. Un T2 de 40 m² acheté 78 000 à 90 000 EUR et loué 490 EUR/mois génère un rendement brut de 6,5 à 7,5 %.

Attention : sélectionnez minutieusement le micro-secteur à Penhoët. Privilégiez les rues proches de l'avenue de la République et du parc paysager, évitez les copropriétés dégradées du sud du quartier.

4. Méan : le quartier maritime authentique

Méan-Penhoët (communément appelé Méan), au nord-est de Saint-Nazaire, est un ancien village de pêcheurs qui a conservé son caractère maritime authentique. Les maisons basses, les ruelles et la proximité de l'estuaire de la Loire créent une ambiance de bord de mer singulière.

• Prix moyen : 2 000 - 2 600 EUR/m²
• Loyer T2 : 480 - 560 EUR/mois
• Rendement brut : 5,5 - 7 %
• Profil locataire : actifs, familles, travailleurs du port et de la zone industrielle de Montoir, cadres cherchant le cadre maritime
• Atouts : charme maritime, proximité estuaire et port, maisons avec jardin possibles, quartier calme et résidentiel, valorisation en cours, proximité zone industrielle de Montoir (GE Vernova, raffinerie TotalEnergies)
• Points de vigilance : éloignement du centre-ville, nécessité d'un véhicule, offre commerciale limitée

Méan est le quartier de l'investisseur qui cherche le charme maritime à prix accessible. Les maisons de pêcheurs rénovées (50 à 80 m²) achetées 110 000 à 150 000 EUR et louées 600 à 750 EUR/mois offrent un rendement brut de 5,5 à 6,5 % avec un potentiel de valorisation lié à l'attractivité croissante du quartier. En LCD estivale (juillet-août), une maison de charme en bord d'estuaire peut se louer 90 à 130 EUR la nuit.

Les chantiers navals : le moteur de la demande locative

Un carnet de commandes plein jusqu'en 2030

Les Chantiers de l'Atlantique sont le premier employeur de Saint-Nazaire et le moteur principal de la demande locative. En 2026, le carnet de commandes est rempli jusqu'en 2030, avec la construction simultanée de plusieurs navires (paquebots pour MSC Croisières, navires militaires pour la Marine nationale).

Impact sur la demande locative :

• 3 500 salariés directs : emplois stables en CDI, demande locative permanente
• 6 000 à 8 000 sous-traitants sur site en période de pic : c'est un flux massif de travailleurs temporaires qui cherchent des logements pour 6 mois à 3 ans
• Profils diversifiés : soudeurs, tuyauteurs, électriciens, peintres, ingénieurs, chefs de projet, consultants spécialisés
• Nationalités multiples : les sous-traitants viennent de toute la France et d'Europe (Pologne, Roumanie, Portugal, Italie). La demande de logements meublés et de baux mobilité est forte

La stratégie du meublé industriel

Le meublé industriel (meublé destiné aux travailleurs des chantiers et d'Airbus) est une stratégie spécifique à Saint-Nazaire :

Caractéristiques :

• T2 meublé fonctionnel (pas besoin de décoration haut de gamme, mais propreté et équipement complet)
• Bail mobilité (1 à 10 mois) ou bail meublé classique (1 an renouvelable)
• Loyer légèrement supérieur au marché (+5 à 10 %) grâce à la flexibilité du bail
• Très faible vacance pendant les phases de construction de paquebots

Exemple chiffré :

• T2 meublé de 38 m² à Penhoët : achat 80 000 EUR
• Travaux et meubles : 6 000 EUR
• Coût total : 86 000 EUR
• Loyer bail mobilité : 520 EUR/mois
• Taux d'occupation : 11 mois/an (1 mois de rotation entre locataires)
• Revenu annuel : 5 720 EUR
• Rendement brut : 6,7 %

Avec un prêt de 80 000 EUR sur 20 ans (mensualité : 455 EUR), l'effort d'épargne est d'environ 90 EUR/mois. En ciblant les sous-traitants via les agences d'intérim locales (Manpower, Adecco, CRIT) et les groupes de travailleurs des chantiers, vous minimisez la vacance locative.

Airbus Atlantique : le deuxième pilier industriel

L'usine nazairienne en pleine croissance

Airbus Atlantique à Saint-Nazaire produit les tronçons centraux de fuselage des avions Airbus. L'usine emploie environ 3 000 personnes et fait travailler plusieurs centaines de sous-traitants supplémentaires.

En 2025-2026, Airbus augmente ses cadences de production (passage de 45 à 75 A320 par mois à terme), ce qui génère des recrutements significatifs à Saint-Nazaire. Des centaines de postes sont ouverts chaque année (opérateurs composites, ajusteurs, ingénieurs, techniciens qualité).

L'impact sur l'investissement locatif

Les employés d'Airbus représentent un segment de locataires complémentaire des chantiers navals :

• Profils plus stables : CDI en majorité, missions longues pour les intérimaires
• Salaires supérieurs : les conventions collectives de l'aéronautique offrent des salaires 10 à 20 % supérieurs à la moyenne locale
• Demande de qualité : les cadres et ingénieurs Airbus recherchent des logements de qualité, proches du site industriel (nord de Saint-Nazaire) ou en bord de mer (Ville-Port)
• Flux d'intérimaires : les montées en cadence génèrent des vagues d'intérimaires de 6 à 18 mois

Simulation complète : T2 de 40 m² à 88 000 EUR

Voici une simulation réaliste d'un investissement locatif meublé à Saint-Nazaire, dans le centre-ville.

Caractéristiques du bien

• Type : T2, 40 m², centre-ville
• Prix d'achat : 88 000 EUR (2 200 EUR/m²)
• Frais de notaire : 7 200 EUR (8,2 %)
• Travaux de rafraîchissement : 4 500 EUR
• Mobilier LMNP : 3 500 EUR
• Coût total : 103 200 EUR

Financement

• Apport : 15 200 EUR (frais de notaire + meubles)
• Emprunt : 88 000 EUR sur 20 ans à 3,2 %
• Mensualité crédit : 500 EUR/mois
• Assurance emprunteur : 22 EUR/mois
• Total mensualité : 522 EUR/mois

Revenus et charges

Résultats

Analyse du résultat

L'effort d'épargne de 137 EUR/mois est modéré et raisonnable pour constituer un patrimoine immobilier dans une ville en pleine transformation. En 20 ans, vous serez propriétaire d'un bien de 88 000 EUR (potentiellement 120 000 à 140 000 EUR si la dynamique de valorisation se poursuit) et percevrez 385 EUR/mois de revenus nets.

En optant pour un prêt sur 25 ans, la mensualité descend à 455 EUR et l'effort d'épargne à 70 EUR/mois. Grâce au LMNP au régime réel, les amortissements annulent l'imposition pendant 10 à 15 ans.

Pour affiner cette simulation avec vos propres hypothèses, utilisez notre simulateur en ligne.

Stratégies d'investissement à Saint-Nazaire

Stratégie 1 : le meublé industriel bail mobilité

C'est la stratégie signature de Saint-Nazaire. Le bail mobilité (1 à 10 mois) est parfaitement adapté aux sous-traitants des chantiers navals et d'Airbus en mission temporaire.

Avantages :

• Pas de dépôt de garantie (le bail mobilité l'interdit), ce qui facilite la signature
• Loyer légèrement supérieur au marché (+5 à 10 %)
• Rotation régulière mais prévisible (fin de mission = départ)
• Possibilité de relouer immédiatement grâce à la demande constante

Canaux de prospection :

• Agences d'intérim spécialisées industrie (Manpower, Adecco, CRIT, Randstad)
• Service logement des Chantiers de l'Atlantique
• Service logement d'Airbus Atlantique
• Groupes Facebook et forums des travailleurs des chantiers
• Plateformes de bail mobilité (Homebail, Rentila)

Stratégie 2 : le T3 familial pour cadres

Les cadres et ingénieurs des chantiers navals et d'Airbus, souvent en famille, cherchent des T3 ou T4 de qualité dans des quartiers résidentiels (centre-ville, Ville-Port, Méan). Ces locataires sont stables (CDI), solvables et respectueux du logement.

Exemple chiffré :

• T3 de 65 m² en centre-ville : achat 140 000 EUR
• Travaux et meubles : 8 000 EUR
• Coût total : 148 000 EUR
• Loyer : 680 EUR/mois
• Rendement brut : 5,5 %
• Effort d'épargne sur 20 ans : environ 230 EUR/mois

Stratégie 3 : la LCD bord de mer estivale

Saint-Nazaire bénéficie d'un front de mer attractif et de plages (la célèbre plage de Monsieur Hulot à Saint-Marc, immortalisée par Jacques Tati). La LCD estivale est une stratégie complémentaire intéressante.

Exemple chiffré :

• T2 meublé Ville-Port, vue mer : achat 115 000 EUR
• Location longue durée 9 mois (octobre-juin) à 570 EUR : 5 130 EUR
• LCD été (juillet-août-septembre, taux d'occupation 75 %, 95 EUR/nuit) : 6 413 EUR
• Revenu annuel total : 11 543 EUR
• Rendement brut : 10 %

Cette stratégie hybride tire parti de la saisonnalité balnéaire de Saint-Nazaire tout en conservant la sécurité d'un locataire longue durée.

Les risques de l'investissement à Saint-Nazaire

1. La dépendance à l'industrie navale

L'économie nazairienne repose significativement sur les chantiers navals. Une crise du secteur de la croisière (comme en 2020-2021 avec le Covid) pourrait impacter la demande locative.

Atténuation : le carnet de commandes est plein jusqu'en 2030, ce qui sécurise la demande à moyen terme. De plus, les chantiers construisent aussi des navires militaires (diversification). Airbus et l'éolien offshore constituent des piliers industriels complémentaires qui réduisent la dépendance à un seul secteur.

2. L'image industrielle

Malgré sa transformation, Saint-Nazaire conserve une image industrielle qui peut freiner certains investisseurs et locataires.

Atténuation : l'image évolue rapidement grâce aux projets Ville-Port, au front de mer et à la programmation culturelle (VIP, LiFE, Escal'Atlantic). La nouvelle génération de Nazairiens et de nouveaux arrivants est fière de l'identité maritime et industrielle de la ville.

3. La concurrence de Nantes

La proximité de Nantes (60 km) peut capter une partie de la demande locative, notamment pour les cadres qui préfèrent vivre dans la métropole.

Atténuation : c'est précisément cette proximité qui fait la force de Saint-Nazaire. Les actifs qui ne peuvent pas s'offrir Nantes (3 500-4 500 EUR/m²) se reportent sur Saint-Nazaire (1 800-2 800 EUR/m²). Le TER en 50-60 min permet de vivre à Saint-Nazaire et de travailler à Nantes, ou inversement.

4. L'exposition maritime

Les quartiers en bord de mer sont exposés aux vents, aux embruns et potentiellement aux risques climatiques (submersion, tempêtes).

Atténuation : les constructions récentes (Ville-Port) intègrent ces contraintes. Vérifiez le PPRL (Plan de Prévention des Risques Littoraux) avant d'investir en bord de mer. Privilégiez les étages élevés et les biens en retrait immédiat du front de mer.

Saint-Nazaire vs La Rochelle : le match des villes maritimes

Verdict : Saint-Nazaire l'emporte sur le rendement, le ticket d'entrée et la sécurité de la demande locative (industrie). La Rochelle offre un cadre touristique plus attractif et un potentiel LCD supérieur. Pour l'investisseur cashflow qui veut des locataires solvables et stables, Saint-Nazaire est le meilleur choix. Pour l'investisseur LCD ou patrimonial, La Rochelle est préférable.

Conseils pratiques pour investir à Saint-Nazaire en 2026

Avant l'achat

1. Vérifiez la proximité des sites industriels : les chantiers navals (sud de la ville) et Airbus (nord) sont les deux pôles de demande. Un bien à mi-chemin ou proche de l'un des deux sites est idéal
2. Privilégiez la proximité de la gare pour capter les navetteurs Nantes
3. Inspectez les copropriétés de la reconstruction : les immeubles des années 1950-1960 peuvent avoir des problèmes structurels (béton armé vieillissant, isolation inexistante). Vérifiez les PV d'AG et les diagnostics techniques
4. Étudiez les projets urbains : la transformation de Saint-Nazaire continue avec de nouveaux programmes. Investir dans un quartier en rénovation peut générer une plus-value à moyen terme
5. Négociez : les marges sont de 3 à 7 % sur les biens en bon état, 5 à 12 % sur les biens à rénover

Pour la mise en location

1. Contactez les agences d'intérim dès l'achat : elles sont le canal principal pour trouver des locataires sous-traitants
2. Proposez du meublé fonctionnel : les travailleurs industriels cherchent un logement propre, bien équipé (machine à laver, wifi, cuisine équipée) mais pas forcément design
3. Utilisez le bail mobilité pour les missions courtes (1 à 10 mois) : c'est le bail idéal pour les sous-traitants
4. Souscrivez une GLI ou demandez une caution de l'employeur/agence d'intérim

Pour optimiser la fiscalité

1. LMNP au régime réel : les amortissements annulent l'imposition pendant 10 à 15 ans
2. Intégrez les travaux de rénovation dans la base amortissable
3. Combinez LMNP et bail mobilité : les deux régimes sont compatibles et optimisent la fiscalité
4. Consultez notre [guide complet LMNP 2026](/blog/fiscalite-lmnp-2026-guide-complet) pour tous les détails

Conclusion : Saint-Nazaire, l'investissement industriel et maritime

Saint-Nazaire est une ville qui surprend. Derrière l'image industrielle se cache une cité maritime en pleine transformation, portée par des industries d'excellence mondiale (construction navale, aéronautique, éolien offshore) et un cadre de vie littoral de plus en plus attractif.

Le profil d'investissement nazairien est unique en France : des prix encore accessibles (1 800 à 2 800 EUR/m²), des rendements de 5,5 à 7,5 %, une demande locative sécurisée par un carnet de commandes plein jusqu'en 2030 et un potentiel de valorisation lié à la transformation urbaine. Le tout à 50 minutes de Nantes et en bord de mer.

L'investisseur idéal à Saint-Nazaire est celui qui comprend la valeur d'un bassin d'emploi industriel puissant. Les chantiers navals et Airbus ne délocalisent pas. Les sous-traitants et intérimaires qui affluent à chaque construction de paquebot créent une demande locative prévisible et solvable. C'est la sécurité de l'investissement industriel combinée à la qualité de vie maritime.

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